卖房子私自签合同有效么(共6篇)

1、为了适应公司新战略的发展，保障停车场安保新项目的正常、顺利开展，特制定安保从业人员的业务技能及个人素质的培训计划卖房子私自签合同有效么(共6篇)夫妻一方擅自签订的卖房合同是否有效时间：XX年10月13日|作者：徐涛律师|关键词：合同房产纠纷|浏览：1873原告卢某、被告赵某签订房屋买卖合同约定以23万出售给原告，并先支付1万的定金，双方双方结清房款但过办理过户手续，被告未给答复，原告上诉法院要求双倍返还定金，本案中夫妻一方擅自签订的卖房合同是否有效？XX年7月，原告卢某、被告赵某经某中介公司签订房屋买卖合同，约定：被告将房屋出售给原告，成交总价为元。合同签订之日原告向被告支付定金10000元。XX年7月10日前双方协商办理过户手续，原告交付房款元，XX年9月18日交房交钥匙，双方结清房款。合同签订之日，原告交付定金10000元。后原告曾致函被告，要求与被告协商办理过户手续事宜，但被告未予答复。原告即诉至法院，要求被告双倍返还定金。诉讼中被告之妻王某向法院表示涉案房屋为其与被告的共同财产，被告未经其书面同意出售该房屋的行为其不予认可。一审法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同虽系双方当事人

2、真实意思表示，但合同所涉房屋为被告与其妻王某共有，该合同订立时王某未签字确认，订立后亦未书面同意出售该房，该合同违反了中华人民共和国城市房地产管理法中关于转让房地产的禁止性规定，该合同无效，原告的诉讼请求不能成立。根据中华人民共和国合同法第四十四条第一款、第五十二条第(五)项、第五十六条、中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第(四)项之规定，判决：驳回原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求。市中级人民法院经审理认为：双方当事人签订的房屋买卖合同系当事人之间真实意思表示，根据被上诉人提供的房屋所有权证上的记载，被上诉人赵某个人为房屋所有权人，并无共有人，因此该房屋的权属可以表现为二种形态，一种情形房屋确为被上诉人个人所有，另一种情形为房屋所有权证上虽未载入被上诉人之妻为共有人，但基于中华人民共和国婚姻法的规定，被上诉人之妻成为隐名共有人，即房屋所有权为被上诉人夫妻共有。本案中一审法院在调查房屋的权属时，被上诉人之妻认为被上诉人未经其同意出售房屋，其对被上诉人的处分房屋的行为不予认可，这表明了房屋为夫妻共同共有。虽然讼争房屋系被上诉人夫妻共同的财产，被上诉人在出售房屋时未得到其妻的授权，但

3、上诉人没有义务在房屋所有权证上共有人一栏缺额的情形下，向被上诉人审核房屋是否为夫妻共同共有，上诉人有理由相信基于房屋所有权证具有的公信力，被上诉人出卖登记为其名下的房屋为被上诉人个人所有，或者基于房屋所有权证上共有人缺额的公示效应，被上诉人处分房屋是被上诉人夫妻双方共同意思表示，被上诉人的行为构成表见代理。最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)第十七条第(二)项作了明确的规定，因此被上诉人之妻不能以未经其同意为由，对抗作为善意第三人的上诉人，被上诉人与上诉人签订的房屋买卖合同应为有效合同，双方当事人均应严格按照合同的约定履行各自的义务。一审法院以合同违反中华人民共和国城市房地产管理法中关于转让房地产的禁止性规定，认定合同无效，显然破坏了诚实信用原则和交易安全原则，应予纠正。二审依照中华人民共和国民事诉讼法第一百五十三条第一款第二项、中华人民共和国合同法第八条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条、最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释(一)第十七条第二项之规定，判决：一、撤销一审判决;二、被上诉人赵某向上诉人卢某双倍返还定金计人民

4、币XX0元。合同法第四十九条规定了表见代理制度，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。表见代理是指行为人虽无代理权，但善意第三人在客观上有充分理由相信行为人具有代理权，基于信赖实施民事行为，由此产生的法律后果，由被代理人承担的代理。一般表见代理需要存在第三人相信代理人有代理权的表象，本案中夫妻的卖房一方实际上没有向第三人作出代理另外一方的意思表示，但是基于夫妻关系的特殊性，在本案中还是符合表见代理的基本特征的。最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)第十四条规定合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。至于强制性规定和管理性规定如何区分有待进一步明确，在相关司法解释出台之前由法官酌情认定。城市房地产管理法第三十八条的规定是管理性规范目前已形成共识，不能作为认定合同无效的理由。出卖人以出售房屋未取得夫妻另外一方的同意而主张房屋买卖合同无效同时也违背了民法的诚实信用原则，不利于维护社会交易关系的稳定。妻子未经丈夫擅自签订卖房合同，合同生效吗？陈先生与妻子朱女士感情

5、一直很好，但不久前，陈先生竟将朱女士告上了法庭。陈先生与朱女士均为再婚，且有各自的子女。20年前，两人不顾他人议论组建家庭，婚后第三年，朱女士的单位分给朱女士一套房子，一年后朱女士以优惠价买下房屋，并领取房地产所有权证，所有权人登记为朱女士一人。07年，朱女士瞒着陈先生将该房卖给了自己与前夫的女儿珊珊，双方签订房地产买卖合同并办理了过户手续，此过程中，珊珊实际并未支付房款。后陈先生无意间知道了此事，便质问朱女士，不想朱女士却说：“本来就是自己的房屋，自己想给谁就给谁！”结婚以来，陈先生从未遇到朱女士如此不尊重自己，此番话更是让自己火上加油，一怒之下便将朱女士和继女珊珊告上法庭，要求确认两人签订的房地产买卖合同无效！庭审中，朱女士辩称自己曾与陈先生在结婚时有口头协议，约定谁名下的财产就归谁的孩子所有，但无他证佐证。朱女士的说法是否成立？她与女儿珊珊之间的房屋买卖合同是否有效呢？专家意见：上海市人大代表孙洪林律师故事中，朱女士说：“本来就是自己的房屋，自己想给谁就给谁！”此话是否正确呢？按法律规定，陈先生与朱女士用夫妻共同财产在婚姻存续期间以朱女士的名义用优惠价格购买了该房屋，所以该房屋应

6、为陈先生与朱女士的夫妻共同财产，而非朱女士的个人财产。显然，朱女士前面的说法有误。现在，朱女士在未征得陈先生同意的情况下擅自将房屋过户给其女儿珊珊，显然侵犯了陈先生作为财产共有人的权益。朱女士虽与珊珊签订房地产买卖合同并办理了过户手续，但事实上珊珊并未实际支付购房款，因而在此次买卖过程中珊珊也不存在善意。另外，虽然朱女士提出自己与告陈先生之间有口头约定，即谁的财产归谁的孩子所有，所以自己有权处理该房屋的辩称意见，但由于该房屋为夫妻共同财产且被告朱女士也未提供相关证据，依据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。所以，朱女士的辩称意见不应得到法院的采信。因此，朱女士与其女儿珊珊之间的房屋买卖合同应为无效。东方大律师广播节目播出频率：FM792/节目播出时间：周一至周六16点到17点东方大律师新民晚报专刊：每周日B11版东方大律师官方网址：.cn夫妻一方擅自卖房有效吗？由于种种原因，现实中夫妻一方擅自卖房的现象屡见不

7、鲜。那么，夫妻一方擅自卖房是有效无效呢？一、认为无效的理由1共同共有人不同意的，不得转让夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。婚姻存续期间取得的房屋属于夫妻共同财产，虽然产权证上只登记有一人名字，夫妻任何一方处分共同财产，必须经过另外一方的同意才可以。除非双方另有协议。另外，最高人民法院关于民法通则若干问题意见第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”中华人民共和国城市房地产管理法第三十七条第四款规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”2不动产不适用善意取得制度。房屋属不动产，而善意取得制度仅适用于动产，因此依照第三人是否善意来决定合同的效力是没有法律和理论依据的。3不动产不适用家事代理制度。最高人民法院关于婚姻法的司法解释第十七条第一款规定：“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产，任何一方均有权作出决定。”这是我国关于家事代理制度的规定，但该规定将家事代理仅限于日常生活需要，涉及到夫或妻卖房这一房地产交易的重大财产事项，不属于“日常

8、生活需要”，不适用家事代理，需要经双方同意。二、认为有效的理由无论从法理上来讲还是从实践判案来看，如果第三人是出于善意，并支付了合理的对价，且房屋已经进行了交付或过户登记，合同不仅是有效的，没有交付或者过户的，还应当继续履行。尤其是物权法出台以后，基于保护交易的基本精神，更为这种理论或判决提供了法律依据。1.“共同共有人不同意的，不得转让”何为“共同共有人”？对上述城市房地产管理法第三十七条第项即“共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让”的规定，首先说明这条规定与民法、合同法以及新出台的物权法之间并不存在矛盾，对于“共有人”完全从表面上生搬硬套是不合理的。笔者认为，这里的“共有人”应当仅指产权证上表明的共有人或者买主明知或应知的共有人，而不包括其他法定的、约定的，实际上的共有人。首先，从立法本意来看，城市房地产管理法是城市房地产的登记、交易等方面的行为规范，产权证是一种权利凭证，具有公示、公信效力，这一点也被物权法所认可。即是说，如果没有特别的理由，人们有理由相信登记簿上记载的不动产物权是正确的物权，在有产权证的情况下，人们应该无需依据其他凭证就能判断权利人，这样才符合物权的公示

9、、公信效力，有利于交易的安全和便捷。其次，从实际上看，认为“共有人”包括实际的共有人，势必加重第三人的注意义务。因为共有人不仅包括妻子，还可能因为家庭财产共有或者继承等事由，包括孩子、兄弟姐妹、父母等，甚至可能因为卖主与他人之间的约定，包括其他人。如果认为“共有人”包括上述实际共有人，则第三人在交易前必须了解卖主的家事，了解卖主妻子、父母、兄弟姐妹、朋友的情况，甚至有没有与他人签订的协议等，这对于第三人来说是非常困难，甚至是不可能的，导致交易双方的权利义务不对等、不公平，也导致双方权利义务不平衡。另外，从举证的角度来看，对购房者不公平，因为卖房者想反悔就能轻而易举地找到理由，或很容易伪造证据。相反，对于购房者而言，其除了通过房产证的记载对房屋共有情况进行审查外，几乎无法对是否存在“实际共有人”进行审查，要求购房人尽这样的注意义务显然是苛刻的。因此，笔者认为，购房者只要对房产证进行了表面的、形式上的审查，就应认为其已尽到了必要的注意义务，也就没有过错。2、对善意第三人制度的理解善意第三人制度是民法中的一项重要的制度，但目前我国现行法律中对此没有(来自:写论文网:)明确规定，即将施行的物权法在此方面作出了明确规定和突破。物权法虽然还没有正式实施，但是实践中，已经有许多地区法院按照物权法的精神进行分析和判决。物权法第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。可见，善意第三人制度作为民法中的一项重要的制度，应当适用于不动产领域。至于前文所述观点，即“善意取得规则不宜适用善意取得制度”也仅是法律上的理论，现行法律上对此并无

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