深圳城市更新政策基础实务与相关案例解读
47页1、深圳城市更新政策基础实务 与相关案例解读,一、深圳城市更新背景,1986年,2018年,南山区,宝安区,福田区,罗湖区,龙岗区,2008年,2018年,大冲村城市更新,2008年,2018年,蛇口工业区综合整治南海意库,二、城市更新分类,功能改变类,综合整治类,拆除重建类,城市更新,二、城市更新分类功能改变,定义,改变部分或者全部建筑物使用功能,但不改变土地使用权的权利主体和使用期限,保留建筑物的原主体结构。,审批部门,几个要点,规划国土主管部门,主要涉及到旧工业厂房; 满足城市规划、符合产业布局规划等要求,优先满足增加公共空间和产业转型升级需要; 保留原建筑物的主体结构,不改变土地使用权的权利主体和使用期限; 按照法定图则、城市更新单元规划等已生效规划,土地用途已发生变化或者在满足土地功能混合使用相关要求的前提下; 一般不增加建筑面积; 按公告基准地价补差价; 补签土地出让合同。,。,备注:由于政策规定的不完善及私改功能的现象未能得到有效控制,几乎没有主动申报的案例,二、城市更新分类综合整治,定义,改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内
2、容,但不改变建筑主体结构和使用功能。,审批部门,几个要点,区政府主管部门,由政府主导; 不涉及建筑物拆建; 不改变建筑主体结构和使用功能; 一般不加建附属设施,加建附属设施应满足相关规范要求。,程序,计划立项,综合整治规划,初步设计项目概算,区主管部门报市城管局,报规划国土部门,评概,批资金计划,项目招投标,报发改,施工,验收,二、城市更新分类拆除重建,定义,特定的城市建成区按规定需要改造,且通过综合整治、功能改变等方式难以实现的,可以通过拆除重建方式实施城市更新。,审批部门,区规划国土部门,程序,更新单元计划审批,土地及建筑物信息核查,更新单元规划审批,实施主体确认,“特定的城市建成区”省“三旧”(旧城镇、旧厂房、旧村庄)、深“四旧”(旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村),建成区而非空地。,用地、建筑、施工行政许可,竣工验收,二、城市更新分类拆除重建,龙岗区城市更新流程,依据深圳市龙岗区城市更新实施办法(深龙府规20172号),更新计划审批,申报主体:提交相关材料申报计划(权利主体单一的,可同步申请城市更新单元规划等工作),区更新局:初步审查,区更新局:不合格的,书面答复,
3、1、先开展现场踏勘 2、现场踏勘后向相关单位征求意见,同时组织更新意愿公示,区更新局:复函申报主体,修改完善后审查通过的报区更新领导小组审批,区更新局:审批通过者,组织计划草案公示。汇总并处理计划草案公示意见,区更新局:无异议的予以公告,函复申报单位,报市规土委备案,同时抄送龙岗规划国土管理局,申报主体:计划批准后须开展更新单元影像记录工作,区更新局:定期开展城市更新计划清理工作并公告情况,同时结果报市规土委备案,同时抄送龙岗规划国土管理局,土地及建筑物信息核查,申报主体:向区更新局提供相关材料,申请土地及建筑物信息核查,区更新局:20个工作日内完成相关工作并复函申请单位。,更新单元规划审批,申报主体:提交相关材料报区更新局审查,涉及产业升级项目的应提交产业部门相关意见,区更新局:初审合格的,征求各相关部门单位意见,区更新局:不合格的,书面答复,区更新局:汇总意见后复函申报主体修改意见,并审查修改后规划,区更新局:涉及未制定法定图则地区或改变已批准法定图则强制性内容的,报区更新领导小组审议通过后,报请市建环委审批,区更新局:规划草案公示。公示期满后对公示意见汇总和处理。公示期间公示意见
4、对更新单元规划有重大调整的报城市更新领导小组处理,区更新局:公告并函复申报主体;规划成果报市规土委备案,同时抄送龙岗规划国土管理局,区更新局:未改变已批准法定图则强制性内容的,报区城市更新领导小组审批,报请更新领导小组审议,建环委审批的情形,实施主体确认及用地、建筑、施工行政许可,实施主体确认 1、街道办:组织编制更新单元实施方案并报区更新局备案 2、权利主体:形成单一主体向区更新局提交材料申请实施主体资格确认。 3、区更新局:核查申报材料并公示。公示无异议的,核发实施主体确认文件,签订项目实施监管协议。 4、实施主体:制定拆除方案、建筑废弃物减排处理方案向区建设主管部门备案,完成建筑拆除并注销房地产证,用地行政许可 1、实施主体:完成入库移交后向区更新局申请建设用地审批 2、区更新局:报区领导小组审议,同意后核发建设用地方案图 3、实施主体:向区更新局申请建设用地规划许可证,获批后申请土地使用权出让合同。,建筑与施工行政许可 【建设工程方案设计核查】实施主体向区更新局提交相关材料申请建设工程方案设计核查意见书 【建设工程规划许可】实施主体向区更新局申请建筑工程规划许可证;需桩基础提前
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