建筑房地产工程造价成本全周期成本管理要点干货
240页1、房地产全周期成本控制重点,2016年9月10日,目录,一、立项阶段成本控制重点 二、规划环节成本控制重点 三、可研阶段成本控制重点 四、设计阶段成本控制重点 五、招标阶段成本控制重点 六、合同履约阶段成本控制重点、措施、案例 七、三边工程成本控制重点 八、设计变更洽商成本控制重点 九、施工索赔管理控制重点、原则 十、如何实行成本动态控制 十一、竣工结算阶段成本控制重点 十二、销售阶段成本控制重点 十三、总公司、项目公司二级管理体系,第一篇、立项阶段成本控制重点,5,1,一、立项阶段特点,1、特点: (1)受国家法规政策限制,可控度有限 (2)运作灵活度小 (3)随开发方式的不同成本控制手段不同 (4)集团或总部投资决策部门为成本控制主要责任人,二、控制原则,在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。,2018/10/20,三、本阶段对造价的影响,购地阶段的成本控制是整个项目成本控制的第一步,一般占房价的23%左右,占总成本的3050%。购地费用的合理与否,对项目整个成本控制有直接影响。,2018/10/20,四、不同开发形式的成本控制重点,6 、立项阶段成本控制案例,第二篇、规划环节成
2、本控制重点,规划环节成本控制要点,规划方案成本控制重点,规划报批成本控制重点,案例分享,扩初到功能成本控制重点,控制要点: “一锤定音”的地位和作用 周密规划,科学讨论,严格审批 设计部和各类专业评审委员会承担成本控制任务,规划方案成本控制重点,建筑方案成本优化重点关注: 1、总图定位:价值差别巨大 2、主、客观资源善用 3、容积率、层数 4、车均面积与公摊面积 5、平面优化与精细化 6、门与窗 7、建筑外观设计,案例分享,1、总图定位:价值差别巨大,下图是一个产业园项目总图的比较,35个亿的差别,案例分享,2、主、客观资源善用 一是因地制宜量身定制,资源利用最大化 景观、朝向、间距、商业界面等资源用足,道路、噪音、空气和视觉污染等不利因素最小化。 下图项目位于深圳,优化为规划与建筑平面紧密结合的设计,量身定做户型,用足每一寸土地和面宽。增加舒适性,如价格差为500元/平方米,则价值增加:667520.05=3337.6(万元),案例分享,二是教育、交通、医疗等资源利用最大化,案例分享,3、容积率、层数 一是做够容积率。提高容积率的办法有:加大进深,精细化日照设计,把东西面宽用足顶层局
3、部复式等。 下面项目为顶层局部复式的实际案例。 北面退台4.5米,南面做复式,不影响日照, 可增加面积:13413平方米, 假如每平方米利润0.12万元, 则价值:134130.12 =1609.56万元。,案例分享,案例分享,二是控制建筑层数 需要注意公共建筑24、50、80、100米几个高度,以及住宅建筑6、11、18、27、33几个层数,不要因为恰好超过一点而多花冤枉成本。 例如高铁明珠项目为限价房,成本最低即利润最高。优化设计通过控制层数,方案四在相同间距、空间等品质指数的情况下减少8个单元100米建筑,节省成本约:4203380.02=2217.6万元。,案例分享,4、车均面积与公摊面积 一是车均面积,动辄节约上千万成本。 按照每100平方米地上面积一个车位估算,如每个车位32平方米,则地下车库的面积比例约为25%,因此,地库的设计是非常重要的,可以说地库是住宅建筑以外的最大建筑类型。 车库需要与地上建筑协调规划设计,那怕优化出一个车位,也是相当于节省30来平方米的面积,或6万元以上的造价。 很多项目的车均面积在40平方米左右,同样是1000个车位,车均面积为30和35平方米
4、将相差5000平方米面积,成本为1000万以上。 合理地库车均面积应该控制在30平方米左右。 车库设计需要注意:最合理的柱网,车道需两边停车,尽量减少地下停车,尽量抬高车库,避免设计双层地下车库,严格控制设备用房面积,设备用房及楼梯宜集中布置在角落或不宜停车之处。,案例分享,下图是一个小项目地库 优化示意图, 仅仅微调平面, 优化出50个车位, 成本价值也有300万以上。,案例分享,二是公摊面积,可压缩成千上万平米。 很多高层住宅户型公摊面积太大,特别是北方户型,核心筒经常是7080多平方米,好的设计都是可以控制在60平方米左右。如果每户增加3平方米套内面积,则可以把两间卧室的边长拉大0.4米,原来放不了电视台或衣柜的卧室就都可以放了,每节约一平米就可以舒适一间房。 公共建筑售价往往比住宅更高,也同样需要严格控制公摊面积,当然特别追求舒适的除外。 2014年华南城三地住宅项目优化设计,增加套内面积3万多平方米,折算价值是1.8亿多,换算建造成本也有约0.5亿。,案例分享,5、平面优化与精细化 平面优化,功能合理化是优化的重点,有的户型一优化就可以多出玄关、卫生间、餐厅等空间,或者提高空
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