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建筑房地产工程造价成本全周期成本管理要点干货

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  • 上传时间:2018-10-20
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    • 1、房地产全周期成本控制重点,2016年9月10日,目录,一、立项阶段成本控制重点 二、规划环节成本控制重点 三、可研阶段成本控制重点 四、设计阶段成本控制重点 五、招标阶段成本控制重点 六、合同履约阶段成本控制重点、措施、案例 七、三边工程成本控制重点 八、设计变更洽商成本控制重点 九、施工索赔管理控制重点、原则 十、如何实行成本动态控制 十一、竣工结算阶段成本控制重点 十二、销售阶段成本控制重点 十三、总公司、项目公司二级管理体系,第一篇、立项阶段成本控制重点,5,1,一、立项阶段特点,1、特点: (1)受国家法规政策限制,可控度有限 (2)运作灵活度小 (3)随开发方式的不同成本控制手段不同 (4)集团或总部投资决策部门为成本控制主要责任人,二、控制原则,在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。,2018/10/20,三、本阶段对造价的影响,购地阶段的成本控制是整个项目成本控制的第一步,一般占房价的23%左右,占总成本的3050%。购地费用的合理与否,对项目整个成本控制有直接影响。,2018/10/20,四、不同开发形式的成本控制重点,6 、立项阶段成本控制案例,第二篇、规划环节成

      2、本控制重点,规划环节成本控制要点,规划方案成本控制重点,规划报批成本控制重点,案例分享,扩初到功能成本控制重点,控制要点: “一锤定音”的地位和作用 周密规划,科学讨论,严格审批 设计部和各类专业评审委员会承担成本控制任务,规划方案成本控制重点,建筑方案成本优化重点关注: 1、总图定位:价值差别巨大 2、主、客观资源善用 3、容积率、层数 4、车均面积与公摊面积 5、平面优化与精细化 6、门与窗 7、建筑外观设计,案例分享,1、总图定位:价值差别巨大,下图是一个产业园项目总图的比较,35个亿的差别,案例分享,2、主、客观资源善用 一是因地制宜量身定制,资源利用最大化 景观、朝向、间距、商业界面等资源用足,道路、噪音、空气和视觉污染等不利因素最小化。 下图项目位于深圳,优化为规划与建筑平面紧密结合的设计,量身定做户型,用足每一寸土地和面宽。增加舒适性,如价格差为500元/平方米,则价值增加:667520.05=3337.6(万元),案例分享,二是教育、交通、医疗等资源利用最大化,案例分享,3、容积率、层数 一是做够容积率。提高容积率的办法有:加大进深,精细化日照设计,把东西面宽用足顶层局

      3、部复式等。 下面项目为顶层局部复式的实际案例。 北面退台4.5米,南面做复式,不影响日照, 可增加面积:13413平方米, 假如每平方米利润0.12万元, 则价值:134130.12 =1609.56万元。,案例分享,案例分享,二是控制建筑层数 需要注意公共建筑24、50、80、100米几个高度,以及住宅建筑6、11、18、27、33几个层数,不要因为恰好超过一点而多花冤枉成本。 例如高铁明珠项目为限价房,成本最低即利润最高。优化设计通过控制层数,方案四在相同间距、空间等品质指数的情况下减少8个单元100米建筑,节省成本约:4203380.02=2217.6万元。,案例分享,4、车均面积与公摊面积 一是车均面积,动辄节约上千万成本。 按照每100平方米地上面积一个车位估算,如每个车位32平方米,则地下车库的面积比例约为25%,因此,地库的设计是非常重要的,可以说地库是住宅建筑以外的最大建筑类型。 车库需要与地上建筑协调规划设计,那怕优化出一个车位,也是相当于节省30来平方米的面积,或6万元以上的造价。 很多项目的车均面积在40平方米左右,同样是1000个车位,车均面积为30和35平方米

      4、将相差5000平方米面积,成本为1000万以上。 合理地库车均面积应该控制在30平方米左右。 车库设计需要注意:最合理的柱网,车道需两边停车,尽量减少地下停车,尽量抬高车库,避免设计双层地下车库,严格控制设备用房面积,设备用房及楼梯宜集中布置在角落或不宜停车之处。,案例分享,下图是一个小项目地库 优化示意图, 仅仅微调平面, 优化出50个车位, 成本价值也有300万以上。,案例分享,二是公摊面积,可压缩成千上万平米。 很多高层住宅户型公摊面积太大,特别是北方户型,核心筒经常是7080多平方米,好的设计都是可以控制在60平方米左右。如果每户增加3平方米套内面积,则可以把两间卧室的边长拉大0.4米,原来放不了电视台或衣柜的卧室就都可以放了,每节约一平米就可以舒适一间房。 公共建筑售价往往比住宅更高,也同样需要严格控制公摊面积,当然特别追求舒适的除外。 2014年华南城三地住宅项目优化设计,增加套内面积3万多平方米,折算价值是1.8亿多,换算建造成本也有约0.5亿。,案例分享,5、平面优化与精细化 平面优化,功能合理化是优化的重点,有的户型一优化就可以多出玄关、卫生间、餐厅等空间,或者提高空

      5、间的使用效率,哪怕挪动一处墙体、改变一下开门的位置,都可能大大改善使用效果。另外在形式上也可以结合装修设计。,案例分享,第一,外形更加规则。对车库、商业和造价有利,北部可增加商业面积:20.522层4栋=164.16(平方米),价值:164.161万元/平方米=164.16万元,地下室面积的节约更加是不可估量。 第二,标准层公摊面积减少11.08平方米。增加套内面积:11.08平方米30.33层12栋=4032.68平方米,价值:4032.68平方米0.5万元/平方米=2016.34万元。 第三,核心筒品质相当。电梯厅虽然稍暗,但通风可对流,另外入户处更加明亮。,案例分享,6、门与窗 减少角部开门,可产 生增加数平米的效果。 角部开门会使角部两 边墙壁无法摆放家具, 如门垛加长到0.6米左 右,则可以减少一 边墙体被门占用,增 加可能的家具空间, 实现“U”形布局,产 生一平方米的使用 效果,整套数扇门的 改善则相当于增加 数平方米的使用效果, 这对于小户型的 居住非常有利。,案例分享,卧室两方向开窗,人生三分之一的 时间呼吸好空气。可开发产品包括 房间百页门、装饰型排气风扇等。,案例

      6、分享,7、建筑外观设计 一是同成本也有天壤之别的效果。 控制外墙表面积、通过设计用普 通的材料和工艺实现比较经典的 效果。好的建筑形象可以产生大 的吸引力,提高收益。 下面是一个五星酒店的立面优化 前后对比,造价相差不大,效果 却是天壤之别。,案例分享,二是艺术化创新的惊艳。 在传统建筑的基础之上,通过设计艺术化地创新,基本不增加成本,可以产生很有新意的惊艳效果,甚至可以变普通建筑为旅游景点或历史文物,如上海、天津、武汉租界的欧式建筑,黄山宏村,贵州遵义夜郎城等。下面为陈氏宗祠的设计.,案例分享,三是中国建筑师也能做地标。 南昌华南城CBD的优化设计,通过取消规划和建筑单体弧线,节约大量成本和工期,两外观优化方案分别通过“彩色玛瑙塔”和“庐山瀑布”的概念,低成本地实现了美轮美奂的艺术化效果,充满烂漫色彩,达到标志性建筑的目的。 原 设 优化 计 设计,案例分享,四是低成本也可能更艺术性。 下图为映山红主题的项目优化。纯雕塑、节约造价、 不需要运营;绿叶商业,规则坡屋顶。避免主题建 筑2.8万平方米的体量,雕塑更容易做出足够的体量, 造价低廉,节约2.2亿。 原设计,案例分享,优化设计,

      7、案例分享,8、另辟蹊径的优化设计 一是公寓设计住宅化,提高品质 对小区内部通风更加有利,也避 免南面一堵墙,设为小户型住宅, 有更多的端部高品质户型,同时 也更加有利于结构,便于销售。 如价格差为3000元每平方米,则 价值增加:217280.3=6518.4 (万元)。,案例分享,二是伸缩隔断,客厅、餐厅晚上变卧房。 户型每多一房间,面积大概需要增加15平方米, 通过在客厅和餐厅安装伸缩隔断,再配合一些 可变家具,晚上把客厅、餐厅变为卧房。 对于业主可以大大提高其使用效率,出租提高 租金;对于开发商,通过装修也可以提高其销 售价格,特别在一二线城市,价值巨大。 可开发产品包括美观隐形的伸缩隔断、可变家具、 收纳墙体材料安装服务等。,案例分享,案例分享,案例分享,第三篇、可研阶段成本控制重点,一、可行性研究的概念,二、可研报告的结构和内容,三、可研重点,四、案例分享,一、可行性研究的概念,一、可行性研究的概念 运用多种科学手段综合论证一个工程项目在技术上是否先进、实用和可靠,在财务上是否赢利;作出环境影响、社会效益和经济效益的分析和评价,及工程项目抗风险能力等的结论;为投资决策提供科学

      8、的依据。,二、可研报告的结构和内容(1-5),1.总论:项目背景、概况、问题和建议,2.市场调查与预测:为可研的重要环节,内容包括:市场现状调查、产品供需预测、价格预测、竞争力分析、市场风险分析,3.资源条件评价:资源可利用量、资源品质情况、资源赋存条件、资源开发价值,4.建设规模与产品方案:建设规模与产品方案构成、建设规模与产品方案比选、推荐的建设规模与产品方案,5.场址选择:场址现状、场址方案比选、推荐的场址方案,7.原材料燃料供应:主要原材料供应方案、燃料供应方案.,8.总图运输与公用辅助工程:总图布置方案、场内外运输方案、公用工程与辅助工程方案,9.节能措施:节能措施、能耗指标分析,10.节水措施:节水措施、水耗指标分析,6.技术方案、设备方案和工程方案:方案选择,二、可研报告的结构和内容(5-10),12.劳动安全、卫生与消防:危险因素和危害程度分析、安全防范措施、卫生保健措施、消防设施,13.组织机构与人力资源配置:组织机构设置及其适应性分析、人力资源配置、员工培训,14.项目实施进度:建设工期、实施进度安排,15.投资估算:建设投资估算、流动资金估算、投资估算表,11.环

      9、境影响评价:环境条件调查、影响环境因素分析、环境 保护措施,二、可研报告的结构和内容(11-15),17.财务评价:财务评价基础数据与参数选择、销售收入与成本费用估算、财务评价报表、盈利能力分析、偿债能力分析、不确定性分析、财务评价结论,18、国民经济评价:影子价格及评价参数选取、效益费用范围与数值调整、国民经济评价报表、国民经济评价指标、国民经济评价结论,19.社会评价:项目对社会影响分析、项目与所在地互适性分析、社会风险分析、社会评价结论,20.风险分析:项目主要风险识别、风险程度分析、防范风险对策,16.融资方案:融资组织形式、资本金筹措、债务资金筹措、 融资方案分析,21.研究结论与对策:推荐方案总体描述、推荐方案优缺点描述、主要对比方案、结论与建议,二、可研报告的结构和内容(16-21),市场调查,产品方案,财务评价,三、可行性研究的重点,1.项目成本盈利预测表,3.项目现金流量预测表,2.建安成本目标控制表,4.项目建安成本预测明细表,四、可研阶段成本控制重点,现场踏勘+实地调研 在可研阶段,成本部的主要工作是完成目标成本(可研版)测算,以及配合设计方案对比提供相应的成本测算数据。 由于可研阶段设计信息粗浅,大部分成本指标可以使用“数据库+修正”的方式获取,唯有市政配套和地下工程的成本需要重新测算。如大市政、地基处理、桩基础、基坑支护等。特别小心:高压电、地形地貌、地质条件、市政条件、交通、防洪排水、地下采空、古墓、坟、山洪。,五、可研阶段成本重要工作内容,五、案例分享,第四篇、设计阶段成本控制重点,执行设计标准,01,推行标准设计,02,合同措施管控,04,价值工程应用,05,06,推行限额设计,03,14,16,15,07,08,主要限额指标,案例分享,项目设计的经济评价,设计阶段成本控制重点,设计阶段对成本的影响 设计阶段是成本控制的关键阶段。设计一条线,投资千千万。 初步设计阶段:影响投资75%95% 技术设计阶段:影响投资35%75% 施工图设计阶段:影响投资5%35%,

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