东方新世界策划案
53页1、东方新世界 推广策略 ,内容提要,市场综述 项目理解 客户定位 项目核心竞争力 项目定位 项目竞争力提升 项目营销策略 项目价格策略 项目广告策略 项目预期目标 项目专案组人员架构,1、市场综述,1.1 区域现状分析,整体区域分析,天河公园(东方新世界)板块分析,1.2 区域发展趋势,4,1.1.1区域现状,5,天河区是著名的高科研区,有超过22所大专院校、34间科研所、15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。 全区有中山大道、黄埔大道等10多条主要干道,华南快速干线纵贯南北,广深高速公路横贯东西,广州火车东站和地铁一、二号线天河终点站位于区内。 天河区交通四通八达,商业及文化氛围高,地理位置得天独厚 。,备注:后续供应量主要集中于天河公园员村以及东圃黄村板块,6,1.2板块现状,7,天河公园板块位于城郊结合地带,地理优势明显。 天河公园楼盘量多价稳,大型住宅小区规模开发优势大。 周边高校林立,如华南师范大学、华南理工大学、华南农业大学、广东工业大学、暨南大学、广东邮电学校以及广东职业师范学校(原广东民族学院)等。 区政府的东迁,为员村板块的发展注入新的活力。 周边商业配套与老
2、城区相较尚未成熟,但城市中心东移,天河公园的重建,中山大道和黄埔大道两条主干道的建成、广深高速公路以及华南快速干线的开通、掀起天河公园板块地产开发第二次浪潮。,8,1.2区域发展趋势,根据人流、物流、资金流和信息流分析:天河区必将成为珠江三角洲乃至全国的的聚焦点和辐射源之。 根据广州市建设现代化国际大都市的总体规划:天河区将成为广州未来的新城中心,包括金融、科技、商贸、信息、交通、旅游、文化和教育中心。 根据城市中心的转移:天河区作为新兴区域,将成为广州市商品房集中地。 根据人文与配套环境分析:天河公园板块会成为天河新居住中心。,9,1.2.1项目地理交通示意,10,1.2.2项目人文环境圈,11,结论:,交通网络发达,市政配套完善,人口流动量增多,商业氛围的不断加重,市场消费者对该区域的偏好度在提升。该区域的地理优势及价值所在得到进一步证明。,本区域不仅是政治、文化中心,而且是重要的商业集散地, 将成为广州东郊最适合居住的板块之一。,12,1.4竞争对手分析,天河北 珠江新城 天河东(东圃、员村、黄村),翠湖山庄 骏景花园 华景花园,13,1.4.1区域板块竞争分析,天河公园 板块
3、东方新世界,珠江新城 产品档次高 配套不完善,天河北 产品档次高 交通恶劣,员村 产品档次低 整体环境差,东圃 产品档次低 配套不完善,黄村 地域认知率低 距离远,广 州 大 道,14,1.4.2个案分析,案例一:翠湖山庄,规模:占地约5.4万平方米 特色:拥有一个4万平方米的私家园林万象翠园 价格:约6000元/(带装修) 主题:倡导都市度假生活,15,案例二:骏景花园,规模:总占地46万,总建面积100多万 。 特色:楼宇建筑设计采用平行布置方式,南北 对流,方正实用。 价格:约5400元/(带装修) 主题:洒脱人生,写意骏景,16,案例三:华景新城,规模:占地60万,总建面积约100万 特色:小区配套设施成熟完善,居住氛围 极为浓厚。 价格:约5400元/(带装修) 主题:演绎现代生活新时尚,2、项目理解,2.1 项目概况 2.2 优势分析 2.3 劣势分析,18,2.1 项目概况,总占地面积 :75,426 m2 规划设计:12栋26-30层住宅、8座相连6层住宅、主题会所、活动中心、中心园林泳池、小学、商场 地上总建筑面积 :263,991m2 住宅建筑面积 :233,025
4、m2 容积率 :3.5 绿化率 :30% 总户数 :2,088户 住宅车位 :798个 商场车位 :200个 可售面积:一期约115,047m2 二期约116,685m2,19,2.2 优势分析,区域优势、规划优势、政策优势、配套优势、企业优势 因为拥有成熟的生活商圈,企业机构、政府机关、学校等充沛的社会资源,同时紧邻天河区政府,所以未来的前景将不可限量。,项目资源优势站在天河区的过去与未来之间,20,2.3 劣势分析,市场压力:该区域处于价格划分的边缘区域,价格因素较为敏感。该区域的开发量不断增加,导致价格竞争越来越激烈。削弱:提高板块销量,增强板块竞争力。 区域环境:传统城乡结合部的区域观念,导致板块的档次上升难度较大。削弱:开售完善销售环境,加强企业品牌的炒作与地块炒作。 产品设计:二房的户型比例过大,单位面积较大,单位成交总价过高;户型面积差距较大,客户层次不一,对销售造成一定的压力;车位配置不足。削弱:利用单元间价差策略,宣扬3R生活空间。,21,总体规划:三个地块受道路分割影响,整体联系性受到干扰。小学用地离项目较近,对客户造成一定干扰。削弱:整体宣传包装,营造规模效应,形
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