《中央空调管理细则》

1、 1 / 18中央空调管理细则中央空调管理细则为了做好中央空调操作、养护和管理工作，根据现运行的中央空调机组的特点，结合实际，制定以下中央空调运行管理标准作业规程 、 中央空调操作标准作业规程 、 中央空调维修保养标准作业规程 、 直燃式空调节能管理要点等管理细则。一、基本情况一、基本情况青岛 XXX 大厦，总建筑面积 221910 平方米， 整个工程由地下大型停车场、负一层及裙房 15 层为大型商场。A 座 55 层 5A 级智能化写字楼、准五星级酒店，B 座 46 层 SOHU 公寓，C 座 32 层高档住宅 三 栋高层建筑而组成，是一座集酒店、高档公寓、办公、商务和娱乐为一体的多 功能大厦。制冷机采用上海 YAOKE 空调，总装机容量为 3350 冷吨，由三台 1000 冷吨离心机和一台 350 冷吨螺杆机组成，并配套安装了智能控制系统、循 环泵、热交换泵、冷却塔、分水缸、控制柜（箱）及管路、闸阀等配套设施。 根据设备特点，需 3 名专业空调管理员对系统设备进行 24 小时值班管理，并 按 ISO9001 国际质量管理体系认证的中央空调标准作业规程操作。二、中央空调运行管理标准作

2、业规程二、中央空调运行管理标准作业规程（一）目的规范中央空调运行管理工作，确保中央空调良好运行。（二）适用范围适用于中央空调的运行管理。（三）职责1、工程部负责制定相关管理、操作、考核等实施细则，监管和检查中央空调系统运行管理与服务情况。2、工程部负责组织实施中央空调系统的运行管理、维护维修等工作。3、当班人员具体负责中央空调的运行管理与维护。（四）程序要点1、巡视监控2 / 18（1）当班人员每隔 2 小时巡视一次中央空调机组，巡视部位包括：中央空调主机、冷却塔、控制柜（箱）及管路、闸阀等附件。（2）巡视监控的主要内容如下：a)检查线电压（正常 380V，不能超额定值的10%）b)检查三相电流（三相是否平衡，是否超额定值）c)检查气压（正常 500mmH2O）d)检查高压（12kgf/cm2）e)检查低压（2.5kgr/cm2）f)冷却水进水温度（正常32）g)冷却水出水温度正常（40）h)冷冻水进水温度（正常 1013）i)冷冻水出水温度（正常 68）j)检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音k)检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常l)检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温

3、层是否完好m)检查控制柜（箱）鉴别元器件运作是否正常，有无异常噪音或气味（3） 、巡视过程中如发现上述情况有不正常时，当值管理员应及时采取措施予以解决，处理不了的问题应及时详细地向上级汇报。整改时，应严格遵守中央空调维修保养标准作业规程 。2、异常情况的处置。（1）中央空调发生制冷剂泄漏时的处置。a) 立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。b)加强现场通风或用水管喷水淋浇（应注意不要淋要设备上） 。c) 救护人员应身穿防毒衣裳，头戴防毒面具进入现场，并要求两人为一组，确保安全。d) 对于不同情况的中毒者采取不同的方法：对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、3 / 18脉博呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息；如中毒者出现痉挛、神智不清，处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗；如制冷剂溅入眼睛，则应用消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。e) 排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正式运行。（2）中央空调机房发生水浸时的处置：a) 视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关；b) 堵住漏水源；c) 如果漏水较大，应立即进行抢修，同时尽力阻滞进水

4、；d) 漏水源堵住后，应立即排水；e) 排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等；f) 确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行；如无异常情况出现则可以投入正常运行。（3）中央空调机房发生火灾时按火警、火灾应急处理标准作业规程处置。（4）当值管理员应根据用冷部门的要求，按照规定开关中央空调，并根据负荷情况启用相应的中央空调机组，调整相应的制冷温度，最大限度地节省能源。3、中央空调机房管理。（1）非值班人员不准进入中央空调机房，若需要进入，须经工程部主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房。（2）中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。（3）中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品，并应放置在方便、显眼处。中央空调机房内严禁吸烟。4 / 18（4）每班打扫一次中央空调机房的卫生，每周清洁一次中央空调机房内的设备设施，做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，表面油漆完好，整洁光亮。（5）中央空调机房内应当通风良好，光线足够，门窗开启灵活。（6）中央空调机房应当做到随时上锁，钥匙由当

5、值班管理员保管，当值管理员不得私自配钥匙。4、交接班要求。（1）接班人员应准时接班；（2）接班人员应认真听取交班人员交代、并查看中央空调运行日记 ，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在中央空调运行日记表上签名；（3）有下列情况之一者不准交接班：a) 上一班运行情况未交代清楚；b) 记录不规范、不清晰、不完整；c) 中央空调机房不干净；d) 接班人员未到岗；e) 事故正在处理中或交班时发生故障，此时应由交班人负责继续处理，接班人协助进行。（4）对于中央空调的运行情况，当值管理员应及时、完整、规范、清晰地记录在中央空调运行日记表内，并于每月的 3 日之前把上一个月的记录整理成册后存档，并报一份到后勤管理处，保存期为 2 年。（五）记录中央空调运行日记（六）相关支持文件中央空调维修保养标准作业规程三、中央空调操作标准作业规程三、中央空调操作标准作业规程5 / 18（一）目的规范中央空调操作程序，确保正确、安全地操作中央空调；（二）适用范围适用于物业管理单位辖区的各类中央空调操作。（三）职责工程部主/组长负责检查中央空调操作标准作业规程的执行情况。当值管理员具体负责中央空调的操作。（四）程序要

6、点1、开机前的检查电压表指示是否在额定值的10%范围以内；各种信号灯显示是否正常；各种阀是否均已打开。2、开机启动冷却塔风机；启动冷却塔水泵；启动冷冻泵；检查供气回路确保气路通常；确认冷却水供水压力正常，冷冻水供水压力正常；启动机组（按机组控制面板上的“始动”键持续 4 秒以上，当控制面板上有绿灯转为红灯时表面机组已启动） 。3、停机停止机组（按机组控制面板上的“停止”键，持续 2 秒以上，当停止键灯亮时，表面机组已进入停止程序，大约 615 分钟后，控制面板上的所有红灯转为绿灯时，表面机组已完全停止） 。当机组完全停止后，方可停冷冻水水泵、冷却塔水泵、冷却塔风机。4、机组在运行时冷却水出水温度管理。机组在运行时冷却水出水温度保持6 / 18在 2832之间，若入口温度超过 31.5时，开启冷却塔风扇，当温度降为 27时，关闭冷却塔风扇。5、抽气操作。观察机组是否需要抽气：打开 NO.2 阀，观察水银表右柱刻度，当刻度达到 20时则需要抽气，低于 20时则不需要抽气。抽气操作：启动抽气泵，打开 NO1 阀，观察水银表。当水银表左右柱基本平衡后，打开 NO2 阀，当水银柱再次基本平衡后，

7、表明机组抽气已好，此时关闭 NO2 阀，再关闭 NO1 阀，最后停止抽气泵。（五）故障处理。（五）故障处理。1、停电：停电后因机组无法进行稀释运转，等来电后做 23 次稀释运转，若停电超过 1 小时，请与售后服务联系。2、冷水流量低、温度低报警：（1）冷水出水温度低。2.5以下，或冷水出水温度传感器异常，主要有如下原因：a.热负荷小；b.冷水管内有空气；c.控制阀是否在自动位置；d.过滤器堵塞；e.控制阀是否灵活；f.冷水管路的阀门开闭是否正常；g.冷水流量低；h.空调机组是否开启等。（2）冷水流量低。冷水流量低于标准流量的 50%时停机，主要有如下原因：a. 过滤器堵塞；b. 阀门开启是否正常；c. 管路内有空气；d.泵是否良好等。（3）冷却水温度低。19以下运转 30 分钟，停机。a.作用：防止结晶、防止冷却泵的空穴；b.方法：加热、内循环、自动温度控制。（六）稀释运转方法。在不送燃气的情况下，开机，当机组启动后，停机，大约 615 分钟后机组完全停止为一次稀释过程。四、中央空调维修保养标准作业规程四、中央空调维修保养标准作业规程（一）目的规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项

8、性能完好。（二）适用范围7 / 18适用于辖区内中央空调的维修保养。（三）职责1、工程部负责审核中央空调维修保养年度计划并检查该计划的执行情况；2、工程部负责组织制定中央空调维修保养年度计划并组织、该计划的实施；3、工程部具体负责中央空调的维修保养。（四）程序要点1、 中央空调维修保养年度计划的制定。每年的 12 月 15 日之前，由工程部主管组织制冷技工一起研究、制定中央空调维修保养年度计划并上报审批；2、制定中央空调维修保养年度计划的原则：中央空调使用的频度；中央空调运行状况（故障隐患） ；合理的时间（避开节假日、特殊活动日等） ；3、 中央空调维修保养年度计划应包括如下内容：a) 维修保养项目及内容；b) 具体实施维修保养的时间；c) 预计费用；d) 备品、备件计划。3、对中央空调进行维修保养时应按中央空调维修保养年度计划进行。4、制冷技工负责中央空调的日常维修保养、中央空调的大型修理及 PC 中央处理器的故障处理配合设备生产厂家技术部门完成；5、冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养：用 500V 摇表检测电机绝缘电阻应不低于 0.5M ，否则应干燥处理电机线

9、圈，干燥处理后仍达不到 0.5M；8 / 18检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油；如有异常磨擦声则应更换同型号规格的轴承；检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带；检查皮带是否太松，如是则应调整（每半个月检查一次） ；检查皮带轮与轴承配合是否松动，如是则应整修；检查布水器是否布水均匀，否则应清洁管道及喷嘴；清洗冷却塔（包括填料、集水槽） ，清洁风扇风叶；检查补水浮球阀是否动作可靠，否则应修复（不定期） ；拧紧所有紧固件；清洁整个冷却塔外表；6、风机盘管维修保养：制冷技术每隔半年对风机盘进行一次清洁、保养：每周清洗一次空气过滤网，排除盘管内的空气（不定期） ；检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加润滑油，如有异常摩擦响声则应更换风机轴承；用 500V 摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻不低于 0.5M，否则应整修处理。检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修；清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物；用盐酸溶液（内加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢；拧紧所有紧固件；清洁风机盘管外壳。7、冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁、保养：（1）柜式蒸发器维修保养：a) 每周清洗一次空气过滤网；b) 清洁蒸发器散热片；9 / 18c) 清洁接水盘。（2）水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）：可申请外委维修。8、冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次清洁、保养：（1）电动机维修保养：a) 用 500V 摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在 0.5M 以上，否则应进行干燥处理或修复；b) 检查电动机轴承有无阻滞现象，如有则应加润滑油，如加润滑油后仍不行则应更换同型号规格的轴承；c) 检查电动机风叶有无擦壳现象，如有则应修整处理。（2）水泵维修保养：a) 转转水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则对轴承加注润滑油或更换轴承；如是水泵叶轮问题则应拆修水泵；b) 检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期） 。（3）检查弹性联

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