资产评估_建筑物评估

1、2008-12-19,#,2008-12-19,1,西南财经大学会计学院本科课程,资产评估学第四章 房地产评估（一）建筑物评估西南财经大学会计学院 潘学模 2008年9月,2008-12-19,#,2008-12-19,2,第四章 （一）建筑物评估,说明：房地产评估包括了房屋评估、构筑物评估、在建工程评估、土地使用权评估等，内容比较繁杂。为了便于讲授，在讲课时将房地产分为两个大的部分来讲授：一是建筑物评估；二是土地使用权评估。,2008-12-19,#,2008-12-19,3,第四章（一）建筑物评估,教学目的通过本章的学习，基本了解房地产特别是房屋、构筑物等的一些基本知识、基本的评估原理和评估方法。,2008-12-19,#,2008-12-19,4,第四章（一）建筑物评估,学习要求在本章的学习中，要求掌握：1、 建筑物、房屋、构筑物、在建工程、土地、房地产等的基本概念；2、上述每类资产的特点；3、上述每类资产的价值构成；4、上述每类资产的评估依据；5、上述每类资产评估的方法以及评估方法运用中要注意的问题。,2008-12-19,#,2008-12-19,5,第四章 房地产评估（一）

2、 建筑物评估 目 录,一、建筑物概述 二、房屋概述 三、房屋评估概述 四、构筑物的评估 五、在建工程的评估 六、房屋评估报告及其附件复习思考题、评估实例,2008-12-19,#,2008-12-19,6,一、建筑物概述,（一）建筑物的概念建筑物是指附着于地上或地下由人工建造的定着物，包括房屋和构筑物两大类。,2008-12-19,#,2008-12-19,7,一、建筑物概述,（二）房屋的概念房屋是指供人居住、工作、进行其他社会活动以及储藏物品等的工程建筑，一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等主要构件组成。,2008-12-19,#,2008-12-19,8,一、建筑物概述 房屋饭店,2008-12-19,#,2008-12-19,9,一、建筑物概述 房屋光华楼（财大）,2008-12-19,#,2008-12-19,10,一、建筑物概述 房屋体育馆（财大）,2008-12-19,#,2008-12-19,11,一、建筑物概述 房屋上由古镇（四川雅安）,2008-12-19,#,2008-12-19,12,一、建筑物概述 房屋邓小平故居,2008-12-19,#,2008-12-19,1

3、3,一、建筑物概述 房屋邓小平故居展览馆,2008-12-19,#,2008-12-19,14,一、建筑物概述 房屋四川阆中古城,2008-12-19,#,2008-12-19,15,丽江古城,2008-12-19,#,2008-12-19,16,丽江古城,2008-12-19,#,2008-12-19,17,2008-12-19,#,2008-12-19,18,2008-12-19,#,2008-12-19,19,2008-12-19,#,2008-12-19,20,2008-12-19,#,2008-12-19,21,2008-12-19,#,2008-12-19,22,2008-12-19,#,2008-12-19,23,2008-12-19,#,2008-12-19,24,2008-12-19,#,2008-12-19,25,2008-12-19,#,2008-12-19,26,2008-12-19,#,2008-12-19,27,2008-12-19,#,2008-12-19,28,2008-12-19,#,2008-12-19,29,2008-12-19,#,2008-12

4、-19,30,2008-12-19,#,2008-12-19,31,2008-12-19,#,2008-12-19,32,2008-12-19,#,2008-12-19,33,2008-12-19,#,2008-12-19,34,一、建筑物概述,（三）构筑物的概念构筑物则是指除房屋以外的工程建筑，如道路、水坝、隧道、水塔、桥梁、烟囱、水塔、铁路、污水池、围墙、管道、露天库等。,2008-12-19,#,2008-12-19,35,一、建筑物概述 构筑物围墙及道路,2008-12-19,#,2008-12-19,36,一、建筑物概述 构筑物地下商城,2008-12-19,#,2008-12-19,37,一、建筑物概述 构筑物游泳池,2008-12-19,#,2008-12-19,38,一、建筑物概述 构筑物立交桥,2008-12-19,#,2008-12-19,39,一、建筑物概述 构筑物球场,2008-12-19,#,2008-12-19,40,一、建筑物概述 构筑物草坪,2008-12-19,#,2008-12-19,41,一、建筑物概述 构筑物私人游泳池,2008-12-19,#,

5、2008-12-19,42,一、建筑物概述 构筑物雕像,2008-12-19,#,2008-12-19,43,一、建筑物概述,（四）房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益房地产估价规范（1999）。,2008-12-19,#,2008-12-19,44,成都市中心,2008-12-19,#,2008-12-19,45,一、建筑物概述,（五）房屋的分类1、按用途划分。分为经营性和非经营性。（1）经营性商服业（商业及服务业）工业（含仓储）综合,2008-12-19,#,2008-12-19,46,一、建筑物概述,（2）非经营性住宅其他,2008-12-19,#,2008-12-19,47,一、建筑物概述,2、按建筑结构（即承重构件的材质）划分（1）钢结构是指其承重构件（如梁、柱、屋架等）是用钢材制作的建筑物。,2008-12-19,#,2008-12-19,48,钢结构,2008-12-19,#,2008-12-19,49,一、建筑物概述,（2）钢筋混凝土结构是指其承重构件（包括梁、柱、屋面板、楼板等）是用钢筋混凝土建造的建筑物。,2008-

6、12-19,#,2008-12-19,50,一、建筑物概述 钢筋混凝土结构,2008-12-19,#,2008-12-19,51,一、建筑物概述,（3）砖混结构是指其主要承重构件（如柱、墙等）是由砖砌筑而成的建筑物。,2008-12-19,#,2008-12-19,52,砖混结构,2008-12-19,#,2008-12-19,53,一、建筑物概述 砖混结构,2008-12-19,#,2008-12-19,54,一、建筑物概述,（4）砖木结构是指其主要承重构件（如梁、柱、墙等）是由木材与砖构成的建筑物。通常其樑为木结构构成，墙、柱为砖砌成。,2008-12-19,#,2008-12-19,55,砖木结构,2008-12-19,#,2008-12-19,56,一、建筑物概述 砖木结构,2008-12-19,#,2008-12-19,57,一、建筑物概述 砖木结构,2008-12-19,#,2008-12-19,58,一、建筑物概述,（五）其他结构凡不属于上述结构的建筑物均归入此类，如竹结构、石结构、木板房等。,2008-12-19,#,2008-12-19,59,其他结构,2008-12

7、-19,#,2008-12-19,60,其他结构碾房,2008-12-19,#,2008-12-19,61,其他结构农家房,2008-12-19,#,2008-12-19,62,一、建筑物概述,（六）建筑物的特点1、不可移动性2、与土地的不可分割性3、使用时间较长4、投资大5、会随着时间的推移而发生折旧6、建筑物所有权受其占用范围内的土地使用权性质与年限限制。,2008-12-19,#,2008-12-19,63,二、房屋概述,（一）房屋的范围界定1、权属方面的界定这是指所有权与使用权方面的界定。2、形体方面的界定主要是与机器设备、构筑物、土地等之间的界定。,2008-12-19,#,2008-12-19,64,二、房屋概述,（二）房屋的价值构成基本公式：重置成本=建安工程费+专业费用+建设税费+建设期利息+开发商利润,2008-12-19,#,2008-12-19,65,二、房屋概述,式中：1、建安工程费是指完成建筑物的建筑、安装、装饰及与建筑物不可分离的设备等工程，按相应定额计算出的合理工程造价。,2008-12-19,#,2008-12-19,66,二、房屋概述,2、专业费用是指

8、在整个建筑物建造过程中发生的必要专业服务及管理费用，包括:（1）前期工程费指建筑工程非正式建造之前发生的规划设计、项目可行性研究、水文地质勘察测绘、概预算编制、场地临时用水、用电及场地平整等发生的支出。,2008-12-19,#,2008-12-19,67,二、房屋概述,（2）工程附加支出包括招投标费、工程预算审查费、质量监督费、竣工图费等。（3）建设单位管理费指房地产开发企业为组织开发经营活动所必须发生的支出费用。,2008-12-19,#,2008-12-19,68,二、房屋概述,3、建设税费是指在建造建筑物过程中政府相关部门收取的市政配套等税费，包括：供水、供电、供气、排水、排污、道路开口等费用。,2008-12-19,#,2008-12-19,69,二、房屋概述,4、建设期利息指按合理的建设期和按适当的贷款利率计算的投入资金的利息。 5、开发商利润也叫投资利润，指对建筑物的投资应获得的正常利润。,2008-12-19,#,2008-12-19,70,二、房屋概述,以下根据建造的目的和方式不同，来看看房地产的价值构成（新加内容）（注：房屋的价值与房地产的价值不同，房屋的价值应不包含土地的价值，但为了便于讲授起见，暂将土地的价值包括在内）,2008-12-19,#,2008-12-19,71,二、房屋概述,房地产的价值构成1、自用自建如企业自己建造自己使用，则理论上应包括：征地费、拆迁补偿安置费、前期工程费（规划、勘察、设计、三通一平等）（以上是土地费用）、建筑安装工程费、各种税费、不可预见费用、资金成本等；,2008-12-19,#,2008-12-19,72,2007年3月16日，重庆杨家坪某建筑工地上，一钉子户的房子像个孤岛耸立在工地中央,2008-12-19,#,2008-12-19,73,2008-12-19,#,2008-12-19,74,2008-12-19,#,2008-12-19,75,二、房屋概述,2、自用他建另加上：施工企业管理费、利息费用、合理利润、施工企业营业税；,

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