关于龙湖地产破解房地产工程常见问题

1、房地产项目工程常见问题及龙湖式精细化破解和前控,2016年5月更新,周 川 重庆大学| 工程硕士,厦门龙湖地产 | 工程总兼泉州项目运营总,讲师介绍,http:/ 研发 财务,发展 成本采购 物业,工程,更高效的项目运营,现实：挤压,我们的目标：红旗必须插在山顶上！,工程管理的价值： 确保所有的项目工程管理成果达成 工程职能的工作重点规划、文化塑造与引导 专业标准、流程的建立、宣贯与执行 实现项目高周转 提高客户满意度和对产品质量的认同度，减少营销费用 培养工程人才,目录,一、房地产项目工程管理典型专业问题及龙湖式破解 二、如何有效预控工程质量问题发生 三、现场施工如何有效过程管控好工程质量问题 四、示范区（含售房部样板房）工程管理方法 五、工程管理人员工作重点及要求 六、传统木模与铝合金模板的对比分析,一、总平面图类问题 1、配套用房布置（含变电所、物业用房、安控中心、垃圾房、居委会、化粪池、门卫等）； 2、竖向标高关系：道路标高、园林标高、建筑正负零、首层入口标高等竖向标高关系； 3、与周边环境关系：核实用地红线、建筑控制线等与周边现有道路关系，核实用地周边铁路、河道、高压走廊等的

2、退线要求等； 4、地库出入口、地下室排风井等与单体关系； 5、消防相关：消防道路宽度、回车场大小、登高面位置及距单体距离等。 关键词：预控,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图平面布置-水系布置,案例描述：红线范围为水系，其下方为变配电室，在变配电室顶板上设置水系隐患较大，且供电局审图较难通过,提示：总图进行排布时，应考虑景观专业对其他专业的影响，尤其在水系、大乔木等的布置上，避免对水、电、气等专业造成影响。,案例描述：该地块方案设计中，为追求货值最大化，尽可能多的布置别墅（地上式车位），导致小区双向车行道距离只有4米，给今后业主实际使用埋下了隐患。,提示：在满足小区主道路宽度不小于6米，宅间组团路不小于5米的前提下进行单体布置，审图时应重点关注。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图-平面布置-道路宽度,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图- 平面布置-出入口关系,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图- 平面布置-风井位与建筑物关系,车库通风井严重影响景观效果,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图

3、- 平面布置-风井位与建筑物关系,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图- 平面布置-风井位与建筑物关系,案例描述： 9号楼前，配电室风井设置在大堂入口前，影响入口视线。,提示： 今后在初步设计阶段，要将地下室全部出风口在总图上体现，尤其是配电室风井这类因功能要求，导致出地面高度较高的，要重点关注。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图- 平面布置-风井位与建筑物关系,风井与室外地面略高的实景照片,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图- 平面布置-生化池设计,案例描述：该地块方案设计中，将生化池设置在小区出入口，后期物业清掏时将影响业主的出行，同时在清掏时对园区的品质管理带来不利,提示：小区生化池、隔油池不能设置在小区出入口、车库出入口、商铺门口、单元出口,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图-竖向标高关系-主路坡度,案例描述：原设计中，场区主轴道路局部坡度大于8%，虽然该段道路不作为消防道路，但东北地区冬季降雪后，8%的坡度对行车十分不利，后期对图纸进行了调整，使坡度降至8%以内。,提示：逐段审核场区道路坡度，除要满足消防要求外，还需考虑业主冬季

4、冰雪路面行车的便利性。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图-与周边环境关系-挡墙设置,提示： 核对不同施工阶段（土石方平场、主体施工、景观施工）的场地竖向标高，重点分析高差较大处的边坡处理。,案例描述：总图中，园区西侧挡墙位于回填区，原地形标高为101米，回填完成标高为109.9米，高差为8.9米。如设置两级挡墙，第二阶挡墙同样需设置在持力层上，施工难度大、成本高，设计采用一阶挡墙。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-1.总图- 与周边环境关系-平场,案例描述：15栋楼与1号楼之间为小区人行出入口和地下车库出入口；小区人行出入口从市政道路上到小区内通过梯步从284.5标高到288.8标高。该区域场地岩石露头，场平图未考虑出入口的设置，在场平时该区域场平标高为288.5。按图实施会造成后期景观进场约4m高石方（合计380m3石方量）的开挖。,提示：对于岩石场地，为避免市政道路修建或小区景观施工时，剔打岩石对结构主体及其施工造成影响，一般用地红线作为坡底线进行场平，同时应将平场图与建筑总图核对，特别注意当小区内道路标高高于市政道路标高时，与外部市政道路相连的道路区域的场平。

5、,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-2.建筑,建筑专业问题预防要点 1、首层平面图：与外场标高关系、无障碍设计、机动车/非机动车出入口与单体关系、单元门尺寸、单元入口门禁/雨棚设置、信报箱设置等； 2、顶层平面图：排水伸顶管位置，坡屋面局部净高等； 3、标准层：门窗垛设置、阳露台反槛、降板部位、入户门尺寸、管道/烟道布置、门窗/柱布置等； 4、屋顶：上屋面通道设置、出屋面管道/管井与门窗及女儿墙关系、排水等； 5、立面图：材料分区、三道基本尺寸线及标高、门窗/线条/外遮阳/壁灯/雨落水管间关系； 6、剖面、外墙大样图：各层楼面、楼梯、休息平台、屋面结构板等是否清晰； 7、楼梯及电梯：楼梯/休息平台净宽及净高、防火分区、排烟及采光，电梯井道尺寸等； 8、详图：厨卫、阳露台、空调板等详图与平面图一致性等。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-2.建筑标准层-门洞尺寸,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-2.建筑标准层-门洞尺寸,案例描述：该户型卫生间窗未设置窗垛，门窗尺寸未考虑外墙保温及装饰面层厚度，导致实际施工时窗无法安装。,提示： 外墙门窗必须设置不小于100mm的门、窗跺，同

6、时，对于文化石、石材饰面部位应计算装饰层厚度，增加门、窗垛宽度。 保质量，预控为主。,案例描述：原设计图纸中，休息平台部位梁底净高不含装饰面层仅为2026mm，实际精装完成后，仅为1950左右，无法满足规范要求，且规范要求，踏步外扩300mm区域，净高应不低于2200mm，此处也不满足设计要求。,提示： 1、施工前应对休息平台及梯段净高、净宽重点审查，并注意扣除装饰层厚度； 2、对于高层建筑，应对通道净宽重点关注，计算时扣除装饰层厚度。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-2.建筑梯段及平台净高,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-2.建筑施工工序错误,案例描述：给水管局部嵌入了腻子层，内墙腻子又严重污染了给水管。,措施： 单位工程的施工工序梳理，应在实施前系统梳理到位。,房间内开窗数量过多，谁来负责施工整改？,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-建筑功能使用问题,空调室外机位缺乏美化处理（前控、土建与安装专业审图严重缺失）,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-外立面美观问题,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-3.结构-顶层露台临空面栏板高度,案例描述： 阁楼层该处露台临空

7、面栏板离地坪完成面高1.6m，使得露台完全没有外眺视野，名为露台实为天井，后期将该处结构调整，取消结构梁，做成落地栏杆，在露台可看中庭。 提示： 对阁楼层部位露台周边墙体高度及屋面向露台外挑檐宽度仔细核对，并在结构实施完成后到现场感受其合理性,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-3.结构-地下室外挡墙分段设计问题,案例描述： 地下室外挡墙设计为梁+挡墙，分段施工，成本增加，且极易渗漏。应该设计为一次性整体浇筑完成。 提示： 对于地下室外侧挡墙有防水要求的部位，应一次性整体浇注砼，确保结构不渗漏，在施工前应仔细核对结构施工图，并在结构实施完成后做闭水试验。,因上荷载太早振动钢筋造成开裂,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-3.结构-砼结构裂缝,雨天浇筑砼漏浆严重造成开裂,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-3.结构-砼结构裂缝,砼结构裂缝及处理 1、砼结构裂缝产生的主要原因 （1）材料方面原因：砼塌落度过大；砼含泥量超标；砼掺加粉煤灰过多；冬季施工时未按规范掺加外加剂。 （2）施工方面原因：养护不到位；漏浆；拆模过早；上荷载过早；施工堆载超过设计荷载；踩踏等造成钢筋移位。 （3）设

8、计方面原因：剪力墙超长；预埋管件削弱砼构件截面；未按规范设计抗裂钢筋。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-3.结构-砼结构裂缝,砼结构裂缝及处理 2、砼结构裂缝处理要点 （1）砼结构裂缝处理前，须相对准确判断裂缝产生的原因，必要时召开专题会请权威专家诊断，并判断裂缝对结构强度是否有影响。 （2）裂缝处理须制定专项技术方案，技术因素主要考虑对结构强度的影响，非技术因素考虑当地客户接受度和对交房的影响；对防水部位和非防水部位可以有不同的处理方案。 （3）常用裂缝处理材料：改性环氧树脂。任何情况下，都不建议仅用聚氨酯涂料处理结构裂缝。 （4）裂缝处理方案在大面积实施前，必须做好样板带路。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-3.结构-砼结构裂缝,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-4 强电-起重设备设置对设备房的影响,案例描述： 1、左图：地下是变电房设置了塔吊基础。影响后期变电所电缆沟施工，进而影响变电所的供电土建验收及最后项目供电。 2、右图：人货梯布置位置在水泵房的不锈钢水箱正上方，人货梯下部支撑体系影响了不锈钢水箱的安装。 图纸审查重点： 1、在总包施工组织设计审查时，重点对

9、机械设备布置与地下室重要设备机房布置进行核对，必须全部避开。 2、审图时重点注意后浇带全部避开重要的设备机房（如：变电所、水泵房等）,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-4.强电-起重设备设置对设备房的影响,案例描述： 后浇带穿过变电所、设备用房、电梯井道，易造成后期漏水，对安装工期的影响极大，漏水易造成后期设备损坏。,提示： 考虑到功能间的提前使用，检查后浇带设置、塔吊、人货梯、钢筋等重量级堆放场地等位置避开变电所、开闭所、设备用房、电梯井。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-4强电电梯配电箱配置双电源,案例描述：该项目业态是洋房，单元电梯因不是消防电梯，故只设计了单电源供电，如果停电关人，由于电梯数量多，救援时间会延长，造成业主被困，引发投诉 提示： 1、所有的电梯应是双电源供电。2、清理所有的双电源回路是否正确。 3、或者采用停电自动平层开门的电梯。,一楼架空层的外墙渗漏，原因？,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-5.景观倒坡和缺乏排水明沟导致室内倒灌,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-5.景观倒坡和缺乏排水明沟导致室内倒灌,案例描述： 建筑外墙地面倒坡，雨水积水，向室内漏水。 产生原因： 1.室内外高差150mm，偏小； 2.种植后导致单体外墙处地面竖向倒坡； 3.土壤不密实，降雨后塌陷积水 4.建筑室外缺乏排水沟； 提示： 1.建筑雨落水管有组织外排； 2.加大室内外高差、保证竖向正确、回填土密实、防水及套管施工质量； 3.建筑室外设计排水沟； 4.结论写入设计任务书。,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-5.给排水-排水系统,提示：雨落管地面散排冲击绿化影响品质，建议：建筑外围设建筑明沟，雨水排至明沟。 明沟为什么不沉降？,一、工程管理典型专业问题及龙湖式破解-6.水暖-小区自来水泵房、消防泵房 设置位置不合理,提示：自来水、消防泵房设在2#地块高层区车库内，而高层区比别墅区晚交房1年，2#地块高层区又是最晚施工的，这样给别墅区交房带来很大风险。建议：根据开发节奏，合理设置泵房位置。,

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