长租公寓专题研究

1、易 居企业集团 克而瑞咨询中心 2017.072017.07长租公寓专题研究01市场现状与趋势02长租公寓品牌各类模式 开发商模式 高端服务式公寓模式 品牌运营商模式市场现状市场份额：租房是满足“新城市人”居住需求的主要手段，租房人口总量达 1.8 亿，全国住房租赁市场规模已超万亿国内外租金对比：国内多数城市的租金负担在 20-30%的合理区间，租金未来涨幅主要看收入提升速度国内国外美国租金负担水平近几年接近 30%欧洲各国租金负担水平一览大多数二线城市的租金 /收入 水平在20-30%区间香港各类屋宇单位类型占比情况香港平均租金 负担水平在14-16%之间长租公寓与传统租房的对比：长租公寓较之传统租房优势明显传统租房长租公寓租金透明度网站标示价格与中介价格不一致明码标价中介手续费通常为一个月租金无装修品质装修品质参差不齐装修风格统一，一般高于市面平均水平日常保洁中介或房东不负责清洁运营商派专业清洁人员定期打扫家电维修需自行维修，并自行支付相关费用，事后与房东协商报销运营商派专人维修，多数情况下费用由运营商负责承担社区概念无集中式长租公寓社区概念较重配套设施无多配备健身房、图书馆、俱乐

2、部等公共服务设施租金、杂费缴纳租金与其他各项杂费缴费渠道、方式不尽相同，操作繁琐统一在运营商 APP 平台缴费，操作便捷中高端租赁市场规模测算：核心 20 个城市的中端以上住房租赁市场规模可达年租金2500 亿元以上，品牌长租公寓市场可观20 城市中高端租赁市场规模测算表：城市北京上海广州深圳重庆天津郑州武汉长沙南京常住总人口（万人）2171241513501138301715479571061743824常住户籍人口（万人）1348143484335528661047891788638640常住外来人口（万人）83298250778315050066273105183非农人口比例（%）62%62%59%32%35%50%34%58%35%60%户籍非农人口（万人）10911299578150991645299562223385外来非农人口（万人）25019621321752132225638110户籍非农人口租房比例（%）7%7%7%7%5%5%5%5%5%5%外来非农人口租房比例（%）85%85%70%85%60%60%60%60%60%60%中高端租房总需求（万人）2892571

3、901958111228623385人均租房面积（平米/人）20202020303030303030租金（元/月/平米）73.366.944.666.72331.429.228.123.335.3年租金（亿元）50841320331167126306328108城市成都合肥杭州苏州厦门福州沈阳珠海大连西安常住总人口（万人）14667799021062386750829163698871常住户籍人口（万人）1167682709654207644694107564775常住外来人口（万人）299971934081791061355713496非农人口比例（%）52%45%43%36%43%37%64%58%56%44%户籍非农人口（万人）60227130123611023844162318340外来非农人口（万人）1547882147563986337642户籍非农人口租房比例（%）5%5%5%5%5%5%5%5%5%5%外来非农人口租房比例（%）60%60%60%60%70%60%60%60%60%60%中高端租房总需求（万人）1236064100453574236142人均租房面积（平

4、米/人）30303030303030303030租金（元/月/平米）24.921.743.227.639.732.832.93230.422.7年租金（亿元）1104710010064428726673420 城市终端以上住房租赁市场规模（亿元/年）2534数据来源：各城市统计局未来趋势趋势：租房市场面临消费升级传统租房市场面临痛点品牌长租公寓引领市场改革 1 租客年轻求化居，住追 2 品质358 同城发布的2016 年上半年租房市场调查报告显示，一线城市租客中，90 后占比已接近 60%，二三线城市已达 64%，随着 90后占比提升，租客对于居住品质的要求也提高。根据2015 年中国城市青年租房现状调查报告 ，86.5%调查者表示愿意为租房品质支付更多的租金。北京青年人才住房调查报告显示，只有 26%的人表示租房过程中没有遇到权益受损问题，诟病多的是租房信息不对称（54%） 、黑中介骗取中介费（44%）等，企鹅智库网络租房调查报告显示，90%以上的被调查者认为租房中介费收费不合理。基于上述背景，长租公寓市场逐渐兴起，主要是基于存量房的改造升级，并通过提供增值服务以吸引中等偏上收入水平

5、的青年白领或办公族。长租公寓更多考虑 C 端效益，可有效解决租房过程中诸多痛点，更受青年一代租客青睐。业内人士对市场的预判之左晖01020304租赁是大市场机构化比例目前不足 5%，五年后将至30%分散式公寓市场更集中，而集中式公寓市场更分散更注重管控、服务、IT 及规模050607规模会带来效益，出租率不足95%的项目会比较惨淡不能依靠租赁金融、免租金等切入市场三年后，行业将开始大规模并购长租公寓市场逐步走向品牌化、集中化，城市分化成为趋势，资本运作将提速，融资成本降低目前中国长租公寓品牌超过 500 家：消费大升级背景下，具有更好居住体验和性价比的连锁品牌长租公寓，一定程度上替代了传统的租房业态，整个行业进入快速发展和品牌化时期。多方涌入，加速推动行业发展：2012 年，大量“互联网+资本”平台进入长租公寓领域，如 You+公寓、优客逸家等；地产服务商和开发商也快速加入竞争格局，中介如链家等、优势在于广大的房源和客源基础，开发商如万科、金地等，优势在于资金及装修改造成本。行业仍处于抢占市场份额阶段，集中度偏低：目前主流长租公寓品牌中，规模 大的是自如品牌，拥有 20 万间自如友家和

6、 7栋自如寓，其余规模较大品牌规模在 2-3 万间，行业规模集中度偏低，仍处于薄利抢占市场份额阶段。城市分化即将出现，未来聚焦一线和核心二线城市：在 2016 年，房价快速上涨而居民收入增速平稳的背景下，刚需购买力受抑制，租房居住周期被进一步拉长；以房价收入比、25-35 岁人口数量绝对值和 2015 年末 25-35 岁人口未购房比例计算，上海、北京、深圳、广州、天津、武汉、南京、杭州、厦门、济南这 10 个城市为租房潜力市场，以此判断购房难度大、年轻人口多、新增土地供给少的一二线城市将成为租房潜力市场。资本运作提速，融资成本降低：近两年，长租公寓受到资本市场追捧，多个优质公寓品牌已获得了B 轮、甚至 C 轮融资，规模企业的融资成本也从 2014 年的 18-20%下降到 12-15%。01市场现状与趋势02长租公寓品牌各类模式 开发商模式 高端服务式公寓模式 品牌运营商模式长租公寓品牌分类：运营主体模式竞争优势主要品牌房地产开发商以集中式为主资金优势、集中式获取房源优势、装修改造成本优势万科-泊寓、龙湖冠寓、旭辉-领寓、金地-草莓社区、招商蛇口壹栈、壹间、壹棠，佳兆业-寓享空间等地

7、产服务商集中式和分散式均有分散式获取房源优势、获取客源优势、客户定位更加精准世联行-红璞公寓，链家-自如，我爱我家-相寓等品牌运营商其他领域以分散式为主运营灵活，模式新颖You+公寓、优客逸家、青客公寓、魔方公寓、蘑菇公寓等品牌酒店（高端服务式公寓）以集中式为主品质、产品、高端服务雅诗阁、辉盛阁、优帕克等开发商模式开发商模式：开发商进驻长租公寓主要分为自主品牌开发和合作式运营开发商自主开发公寓品牌列表： 合作式运营公寓品牌列表：开发商 品牌涉及城市现有门店体量战略目标开发商合作品牌合作方式万科泊寓涉及上海、广州、东莞等 18 个城市约 200 家50000 间2018 年45万间保利与优客逸家合作星座主题公寓保利开发，优客逸家管理，创新品牌“UOKO”绿城与优客逸家、一呆合作共同注资，物业托管优客逸家 金地草莓社区、荣尚荟深圳、杭州、武汉、苏州6 家荣尚荟：6000 间草莓社区：未对外公布2020 年内30000 间 景瑞与寓见合作上海景瑞way遇道项目招商壹栈、壹间、壹棠深圳4 家12000 间未公开上坤极客上海2 家预估 900 间未公开阳光城与寓见合作上海阳光城MODO 项目1、

8、 寓见与客户自愿进行签约，承担运营2、 开发商承担硬装及可变家居成本3、 寓见提供柜体、书桌等家具旭辉旭派、领寓、柚米国际社区重庆、上海6 家年内实现 20000间5 年20 万间4、 提供客户的年回报率约 4%复地与未来域合作 德信随寓杭州1 家预估 300 间扩展区域杭州到长三角，体量目标未公布金茂与未来域合作开发商进行开发，未来域托管龙湖冠寓12月在重庆起步5 家截至 3月，500 间3 年内 300 栋集中式公寓佳兆业寓享空间将布局全国所有一线及主要二线城市-3 年10 万间时代与 YOU+合作开发商开发，YOU+托管YOU+进入前策阶段，提供开发依据并管理石榴集团熊猫公寓北京2 家目前 364 间未公开 远洋寓居远洋公馆运营商托管朗诗朗诗寓南京、上海、杭州等 8 个城市4 家-未公开碧桂园2017 年5月碧桂园上海区域成立长租公寓管理部绿地2017 年4月绿地宣布计划全面铺开长租公寓运营型产品，商办物业改长租公寓越秀、协信上海中建东孚雅诗阁服务式公寓入驻项目开发商介入背景：政策的利好、盘活存量资产及多元化的战略转型使得开发商纷纷踏入长租公寓行业政策的利好市场容量巨大存量资产盘活多元化战略转型20 态度售并20 施， 从到今房业的行租策实展价” 当更多租房未企，场纷争，仍如今赁市营力盈利资产中之租运要量重在商希战略开发的与创、上是全面大部16 年，国家对住房租赁企由“鼓励”变为“支持”，实举发展租赁市场17 年全国多地限购限贷政进一步推动租赁市场的发去年开始的“限房价、竞地年的到竞拍自持面积或保积，这意味着开发商未来分靠租赁盈利。障将来当但还然巨前一二线城市房价普遍高年轻人选择品牌长租公寓人口总量达 1.8 亿，这块市容量将达到万亿市值。下长租公寓行业虽然群雄没有领军人物，市场空间大。已经到来的存量房时代，场份额巨大，加大对资产度将是未来房地产行业重渠道之一，因此，盘活存对目前的开发商来说任务重。白新，海万业态细分客户群体的基础上，望将产品进行各个年龄段性全覆盖。银时代下，房企谋求转型例如万科的“八爪鱼”战略科的“热带雨林”战略，都覆盖。土地政策迫使房企自持：房价不断上涨，新增面积少，尤其是在一线城市或者强二线城市的热门土地，在

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