广州万科云城米酷项目考察报告

1、万科云城米酷考察报告万科云城米酷考察报告编制：运营管理部时间：2016年10月目录目录 1基本概况基本概况2产品类型产品类型3产品分析产品分析4产品亮点产品亮点5产品劣势产品劣势6借鉴建议借鉴建议项目区位项目区位项目一期项目一期项目二期项目二期万科云城项目位于天河区东北部的天河智慧城，是广州市最新规划的九大新城之一。万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新产业基地，政府在3年内投资近750亿完善核心区配套建设，大约有1500余家企业3年内进驻。天河智慧城华观路以南、高唐路以东，属于万科云城二期，其西北方向就是已开盘的万科云，即是万科云城一期。万科云城项目集聚了华南理工大学、华南师范大学、华南农业大学等多家广州知名高等院校。万科云城项目临广园快速路、沈海高速、华南快速， 21号地铁在建项目东南边设智慧城站（ 2016年12月开通，最晚2017年年初开通，6站即可到达珠江新城）离项目约8分钟步行距离；广佛城际快轨2020年正式运营。整体上，万科云城项目发展潜力巨大。一期：万科云城一期：万科云城一期：万科云城一期：万科云城建筑信息产权年限40年（商业用地）占地面积2.8万建筑面积8.3万户

2、型平层复式5576 （1层底商，28层LOFT，9层平层）装修情况精装修楼层状况1、约604.5米层高的【云soho】公寓； 2、130-400的【九立方】创意办公空间； 3、万科自持的3.6米层高的标准小面积【云平方】 写字楼产品。总户数711（公寓342户）代理商广州市合富置业房地产有限公司物业信息容积率3.0绿化率30%物业公司广州万科物业有限公司停车位681个ABCD写字楼写字楼万科自持写字楼公寓目录目录 1基本概况基本概况2产品类型产品类型3产品分析产品分析4产品亮点产品亮点5产品劣势产品劣势6借鉴建议借鉴建议万科云城万科云城云云SOHOSOHO（公寓）（公寓）云SOHO居住空间万科云城万科云城九立方（写字楼）九立方（写字楼）万科云城万科云城售价售价二期：万科米酷二期：万科米酷建筑信息产权年限40年占地面积12万建筑面积47万户型平层复式1335，1层底商，C1栋（12层）、C2 栋（12层）LOFT，C3（17层）、C5（18层）平层装修情况精装修楼层状况1、平层公寓：13/18/25； 2、LOFT：25、35总户数5584户代理商广州市合富置业房地产有限公司物业信息容积

3、率3.9绿化率35%物业公司广州万科物业有限公司停车位1249个，加上还未确定是租是售，总共二千多C4栋已有客户商议购买整栋C2栋已卖完C1栋在售C3栋在售C5栋在售二期：万科米酷二期：万科米酷二期：万科米酷二期：万科米酷二期：万科米酷二期：万科米酷2525复式复式2525复式复式二期：万科米酷二期：万科米酷35复式35复式万科米酷万科米酷售价售价万科云城米酷万科云城米酷售价售价目录目录 1基本概况基本概况2产品类型产品类型3产品分析产品分析4产品亮点产品亮点5产品劣势产品劣势6借鉴建议借鉴建议万科云城米酷万科云城米酷户型分析户型分析目录目录 1基本概况基本概况2产品类型产品类型3产品分析产品分析4产品亮点产品亮点5产品劣势产品劣势6借鉴建议借鉴建议项目亮点项目亮点万科米公寓“短小精悍”小公寓的居住面积打造出卧室、客厅、 厨房和卫生间样样俱全的居室生活体验。设计前沿项目亮点项目亮点对于收入不高或创业初期的青年人来讲，只需花住宅一半的价格 就可以实现住房梦；可将很多年轻人从租房生活中解脱出来，逃 离城中村。小公寓 低总价项目亮点项目亮点“飘浮的地平线”概念：将产品的顶层全部打通，在屋顶形

4、成一 个环形商务休闲空间，包括屋顶花园、慢跑道、开心农场、露天 电影，甚至可以在屋顶办聚会PARTY，提供给所有业主免费使用。飘浮的地平线项目亮点项目亮点地块周边的交通便利，临广园快速路、沈海高速、华南快速， 21号地铁在建项目东南边设智慧城站离项目约8分钟步行距离； 广佛城际快轨2020年正式运营。交通条件项目亮点项目亮点智慧园 核心区万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新产业基地，政府 在3年内投资近750亿完善核心区配套建设，大约有1500余家企 业3年内进驻。重点发展物联网、云计算、电子商务、信息服务 等智慧产业。项目亮点项目亮点信息透明该项目已将红线内不利因素和红线外不利因素已标明 。目录目录 1基本概况基本概况2产品类型产品类型3产品分析产品分析4产品亮点产品亮点5产品劣势产品劣势6借鉴建议借鉴建议产品劣势产品劣势一期公寓邻近黄博凌塘城中村，环境、治安较差；一期邻近 城中村产品劣势产品劣势商业用水、电、管理费都比住宅类高出许多；水电 管理费高产品劣势产品劣势每层住户太多，电梯太少；户数太多目录目录 1基本概况基本概况2产品类型产品类型3产品分析产品分析4产品亮点产品亮点

5、5产品劣势产品劣势6借鉴建议借鉴建议借鉴建议借鉴建议万科项目案名比较出彩，云城（科技、大数据）、米酷（年轻、 时尚、动感、精巧），整体上口，对青年较有吸引力；一个好的 案名对项目销售至关重要；项目案名ABCD九立方九立方云平方云SOHO借鉴建议借鉴建议单身群体或创业初期的事业青年，定位精准，与案名贴切；精确 的定位便于找出客户群体；产品定位借鉴建议借鉴建议平层18，复式25；面积小、总价低，无论是自住还是投资， 都相对容易入手；假设华南城项目售价较有竞争力，可考虑平层 25，复式35；户型设计借鉴建议借鉴建议万科项目售价是售价，返租是返租，两者独立分开，每月单独给 予返租的模式较好，且不是所有类型都返租；返租形式借鉴建议借鉴建议万科项目整体委托白天鹅酒店承租，返租到期如有后续风险，转 移到第三方白天鹅酒店，万科自身风险已规避；规避返租 风险借鉴建议借鉴建议万科项目样板房设计前卫、大胆、空间利用较好；样板先行借鉴建议借鉴建议万科项目比较会讲“故事”，如，飘浮的地平线、机器人咖啡厅、 九立方广州市场唯一9米层高创新写字楼等等，都比较有噱头、 有故事；会讲故事九立方：可将2层4.5米层高的写

6、字楼打通，可以实现 标准层高的3层空间万科峯境考察报告万科峯境考察报告编制：运营管理部时间：2016年10月项目区位项目区位万科峯境项目位于白云新城板块，位于白云万达广场旁，规划A1-A10、B1-B3共13栋小高层、高层洋房。万科峯境距白云山仅一路之隔，可从云溪生态公园直接入山游览，是城央不可多得的绿色生态住宅。万科峯境的园林具有丰富的层次，除了地面花园、在商业屋面露台、高层屋面露台都有树木花草覆盖，并在建筑的每四层设置了观山平台。地铁：2号线飞翔公园站、白云公园站。地铁12号线柯子岭站（规划中）。从整体规划到细节的设计，万科“让建筑赞美生命”的理念始终融入其中，使建筑与人和自然有机融合，建造出一个生态、健康、舒适、高档的品质社区。万科峯境万科峯境建筑信息产权年限70年（住宅用地）占地面积2.4万建筑面积9.4万户型主推户型77-135二至四房（层高2.8米）装修情况精装修楼层状况万科峯境共15栋楼： 1、A1-A10为17层设计商业住宅楼； 2、B1-B3为7层设计住宅楼； 3、C3、C4为商铺；总户数796户代理商广州经纬房地产谘询有限公司物业信息容积率3.9绿化率30%物业公司广州万科物业有限公司停车位938个产品类型产品类型产品类型产品类型102平三房二厅二卫项目亮点项目亮点距白云山仅一路之隔，大部分户型能直瞰白云山美景区；白云山脚下项目亮点项目亮点位于白云万达广场旁（600米） ；临万达广场项目亮点项目亮点双地铁邻近地铁2号线（600米）、地铁14号线（2017年底开 通）；双地铁项目亮点项目亮点立体绿化，屋面露台都有树木花草覆盖、每四层设置了观山平台；立体绿化项目亮点项目亮点阳台设计阻挡邻里对视，保护住户隐私；保护隐私项目亮点项目亮点雨水收集循环系统，利用收集的雨水灌溉植物、冲洗道路，年节 水量约1.1万吨；雨水收集循 环系统项目亮点项目亮点中央空调系统，全家零温差；双向流新风系统，可在1小时内将 全屋空气更新一次；中央新风 系统空调项目亮点项目亮点信息透明该项目将精装修所用的材料、品牌、型号一一标明 。

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