2018上海长租公寓专题研究

1、 CONTENT 4.运营商研究 现在发展到什么程度？ 未来的趋势如何？ 1 . 政府定义 为什么发展长租公寓？ 怎么发展长租公寓？ 2. 租赁市场研究 现在市场水平如何？ 未来价值突破点在哪？ . 3 租赁客户研究 租房群体有哪些？ 如何吸引其租房？ *政策附件 2015 年末国务院办公厅将公寓首次纳入生活服务行业后，各方助力政策频出 以购租并举为主要方向，让租赁住房在改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等继续发挥重要作用 长租公寓的拐点纳入生活服务业，标志地位提升，当时服务业发展成为了 国民经济和吸纳就业的第一大产业 国务院办公厅 2015 年 11 月 19 日，国务院办公厅发布加快发展生活服务业促进消费结构升级的指导意见公 寓首次纳入生活服务业。 财政部 2016 年 3 月 24 日， 关于全面推开营业税收改征增值税试点的通知 都提及并贯彻公寓所 在生活服务业也纳入营改增试点 落实国务院 国家发展改革委 2016 年 4 月 27 日， 关于印发促进消费带动转型升级行动方案 关于加快培 要分城施策化解房地产库存，建立租购并举住房制度，满足居民改善性住房消费 需求，加快培育

2、和发展住房租赁市场，允许个人公积金账户内资金随工作 育和发展住 房租赁市场的若国务院 2016 年 5 月 17 日， 关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见 干意见以 建立购租并举的住房制度为主要方向 对企业利好 鼓励消费： 发展住房租赁企业（享受生活服务业 完善住房租赁支持政策 目标：到 2020 年，基 本形成供的相关支持政策） 。落实提取住房公积金 应主体多元、经营服务规范、 鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务 支付房租，简化办理手 租赁关系稳定的住房租赁市 场。 （支持已建成住房或新建住房开展租 续。非本地户籍承租人 体系，基本形成保基本、 促公赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商 可按照居住证暂行条 平、可持续的公共租赁 住房保品住房;引导房地产开发企业与住房租赁 例等有关规定申领居 障体系，基本形成市 场规则明企业合作，发展租赁地产。 ） 住证，享受义务教育、 晰、政府监管有力、权益保 障 给予税收优惠。 医疗等国家规定的基本 充分的住房租赁法规制度体系 提供金融支持。 （稳步推进房地产投资公共服务。 ，推动实现城镇居民住有所居信托基 金(REITs)试点。 ） 的目标

3、。 国家税务总局 2016 年 11 月 14 日， 2016 年第 69 号营改增公告 纳税人以长（短）租形式出租酒店并提供配套服务的，按照住宿服务缴纳增值税，个人住房出租征税 0.5%， 非住房 1%。 住建部 2017 年 2 月 23 日， ”住建部新闻发布会答记者问” 规范和发展租赁市场措施：加快住房租赁市场立 法；多渠道增加租赁住房有效供应；大力发展公租房，推动公租房货币化；加强住房租赁市场监督。 住建部 2017 年 5 月 19 日， 住房租赁和销售管理条例（征求意见稿） 加速了住房租赁市场规范进程 国土部、住建部 2017 年 8 月 28 日， 利用集体建设用地建设租赁住房试点方案确定第一批在北京、上海、沈阳等 13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位， 以构建购租并举的住房体系为方向，目标。通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁 住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果， 为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。 九部委 2017 年 5 月 20 日， 关于在人口净流

4、入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知延续了 “因城施策”的指导思想，指出加快发展住房租赁市场的范围为人口净流入的大中城市；培育 机构化、规模化住房租赁企业、建设政府住房租赁交易服务平台、增加租赁住房有效供应 长租公寓的趋势建设政府住房租赁交易服务平台、支持相关国有企 业转型为住房租赁企业 中国的住房制度是政府干预类型，参考国外情况， 政府解决的是刚性需求 作为经营型国企，协助政府解决住房需求的基础上，也要肩负市场化的带动作用 新加坡住房制度为典型的政府干预类型，政府通过其职能部门建屋 发展局，负责新加坡的住房规划、建设和管理，其住房市场以政府提供 的组屋为主，并为不同人群提供了多样的组屋设计，组屋产权归政府， 购进政府组屋者拥有99年使用权。 而其私人住宅市场为改善型需求市场，同地段价格可达政府组屋的三到 四倍，并通过地契年限不同拉开价格档次。 新加坡 HDB 政府组屋 政府干预刚性住宅需求，为不同人群提供多样的组屋设计 参考点二： 改善型需求是还给市场 参考点一： 政府干预的是刚性住宅需求 参考点三： 国企协助政府解决住宅需求 参考点四： 经营型国企更多带动改善型需求市场化 . 5

5、 国外经验参考 长租 公寓 政府 定义 属于住房的体系 ，满足外来人口 与本地居民。 “40租赁用地 +30保障住房” 长期是闲置用 地的转型 关于进一步优 化本市土地和住 房供应结构的实 施意见为基础 目的 方式 是住宅，以住宅标准为基础 针对外来与本地，保障长期居住 国企是机制建成与市场化推动的主角 PART 02 租赁市场研究 长租公寓 核心价值 现在市场水 平如何？ 未来价值突 破点在哪？ 1. 市场规模 2. 市场供求 4. 认知误区 3. 租金水平 5. 物业细分 目前的租赁市场规模只能以年度监测， 按照整租合租二比一的比例计算，上海目前租房人口需求至少有682万 1. 租赁市场规模 上海市本地户籍人口租 房市场测算： 流动人口租房市场测算： 本地户籍人口租房需求 来自于落户大学毕业生 2015年末上海外来常 住人口：982万人 近5年普通高校毕业 生数合计：89.1万 人 非本地生源且就业 与上海的占比60- %70 非农人口 196万人 外来非农人口租房 比例80-%90 农业人口 786万人 外来农业口租房 比例60-%70 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1

6、0 北京 上海 深圳 成都 广州 武汉 重庆 全国整租房和合租房需求城市TOP7 整租 合租 每年需要租房的人口，保守估计在682万； 整租与合租的比例为2：1 从可监测到的数据来看各细分房型的供求关系，各房型的供求比例相近，约%35 -%45 二房产品是目前租赁市场的主力户型，一房三房的需求相当 . 2 租赁市场供求 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 一房 二房 三房 四房 五房及以上 别墅 上海全市单月租房供应数据 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 一房 二房 三房 四房 五房及以上 别墅 上海全市单月租房成交数据 数据来源：克而瑞二手房租赁挂盘监测 “租赁”的价值还原 %70 地段价值 30% 产品价值 住宅产品的置业因素 %30 物业品质 %70 生活 租赁产品的选择因素 更需要向租赁客户传达的是产品的自身配套、定制化 服务所带来” 生活方式”的不同 “租金差” “资产估值” “衍生消费” 长租公寓的价值并不能停留在简单的“租金差” ，未来 发展更重要的部分在于提升产品的“资产估值” 以及新型居住方

7、式带来的“衍生消费” PART 03 租赁客户解读 长租公寓 客群首要驱动力 租房群体有 哪些？ 如何吸引其 租房？ 1.租赁群体解读 3.客户画像描摹 2. 租金群体细分 3.客群画像描摹（1、2） 蓝领租赁以单身为主，价格是最大敏感点，租金承受力较 社会小白租赁以年轻单身群体为主，价格敏感度高，多差， 多为多人床铺，其次关注工作的便利性，多有员工宿舍 为 10-15的一室，十分依赖轨交，喜欢公共活动空间蓝领 “免费床铺” 社会小白 “3000 元以下” 蓝领对于租金的敏感度极高，最好是免费，床铺就可以满足需求 3000 元是该类人群的租金坎，预算内首选地铁周边 年龄：22-50 岁 群体特征：教育水平较低，主要以体力劳动谋生，流动性较大家庭结构： 单身、已婚但单独或夫妻双方在外务工 收入水平：月收入在 5000 元以下，部分以时薪计算，收入不稳定租金承 受力：1000 元以下 租房意向：收入水平有限，一心想工作赚钱供给家用，租房开销越低约好，出 行特性：步行或共享单车为主，所以租房点集中在工作附近 功能产品需求：为了价格，可以接受多人合租，上下床铺，在此基础上，关注 空调配置，简单

8、装修即可 配套：关注居住的安全性，如果有公共活动场地更好。 年龄：22-28 岁 群体特征：有一定学历背景，主要以脑力劳动为主，稳定性较差家庭结构： 单身为主 收入水平：月收入集中在 3500 元-6000 元 租金承受力：3000 元以下 租房意向：收入水平有限，通过牺牲通勤时间，在稍远地区的地铁周边租房出 行特征：十分依赖轨交，部分依赖公交 功能产品需求：房间基本家具、电器配置充足；户型功能性更关注洗手间与卧 室区域；预算有限但有一定的品质要求，如洗手间的干净度与舒适度，房间的 舒适性，部分会选择与朋友共同租房，牺牲私密性换取品质感。 对标公寓品牌：安心公寓 配套：喜欢社交，有活力的公共办公会客空间吸引力较 大对标公寓品牌：魔方、自如 对标公寓品牌： 3.客群画像描摹（3、4） 白领租赁以年轻单身群体为主，租金承受范围内追求独立，金领租赁以年轻未婚群体为主，有一定价格承受力，多为多 为 30-50一房，关注通勤的便利性，有一定品质要求 60-100一/二房，对居住品质和配套服务敏感度高白领 “独立居所” 金领 “品质服务” 从小白成长而来，不愿再合租，承受范围内追求独立的居所 事业

9、上升期，注重居住品质和更高效便捷的物业服务 年龄：25-30 岁 年龄：28-35 岁 群体特征：有教育背景和工作 3-5 年，企业中级职位，相较稳定 群体特征：有较高学历背景，5 年以上的工作经验，企业中高级职位，较稳定家庭结构：单身为主 家庭结构：未婚但有稳定伴侣 收入水平：月收入 6000 元-12000 元 收入水平：集中在 10000 元-20000 元 租金承受力：3000 元-5000 元 租金承受力：6000 元-8000 元 对标公寓品牌： 租房意向：短期内收入有限，暂无购房打算，预算内愿意牺牲部分通勤时间选择租房意向：短期内无购房资格，暂无置业打算，倾向在公司附近租房独立和有一定品 质产品 出行特征：接受半小时内的公共交通，或选择打车 出行特性：依赖轨交，选择在地铁周边租房 功能产品需求：关注装修品质，中装到精装水平，最好有一定的设计风格；功能功能产品需求：追求独立空间，首选一房产 品；简装到中装配置，干净舒适即可 性上首要关注卫生间与卧室空间，做饭较少且多为简餐，最好有办公的空间。 ，有整体化的年轻装修风格更好；关注卫生间和卧室，接受公共厨房。 配套：追求有质量的社交，相对静谧和有品质的会客空间，如咖啡厅等。最好有配套：关注社区 安保，最好有公共办公会客空间，关注运动健身。 会所配置，主要满足运动健身需求。物业服务主要关注对公区的维护打理。 万科泊寓、未来域 对标公寓品牌：城家、湾流 3.客群画像描摹（5、6） 新上海家庭租赁以年轻夫妇为主，有一定价格承受力，中产家庭租赁来自上海本地家庭，价格承受力高，多为 100 多为 60-100二房，关注居家的功能性和社区氛围 120的品质三房，关注教育配套，但会综合考虑地段价值新上海家庭 “均好性” 中产家庭 “子女教育” 对标公寓品牌： 该类客群追求家庭氛围，往往什么都想要，但又不追求最好 该类客群的租房驱动力主要来自稀缺的教育资源，如国际学校 年龄：28-38 岁 年龄：28-40 岁 群体特征：夫妻双方均在上海工作，常有一方为企业中高级职位，相较稳定 群体特征：多为上海本地家庭，在上海至少有一套房产家庭结构：新婚夫妇为主，部分有 子女，但子女多在老家 家

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