房产基础知识
46页1、,房产基础知识培训,目 录1. 房地产的由来2. 土地的释义3. 什么叫商品房4. 房产名词解释,房地产的由来,1.开发商通过拍卖或政府划拨取的土地。2.根据政府对该宗土地的要求,进行建筑设计审批。3.根据设计图纸,建设单位对该建筑进行施工。4.达到销售要求后进行销售。,土地的释义,一.土地取得方式 1.行政命令式可以是划拨,也可以是协议出让的。 2.公开出让的方式通过土地市场竞拍方式。 二.土地的性质 开发的房产用地基本可以分为:住宅用地、商住用地、商业用地。 按土地用途划分:农业用地、工业工地、教育用地、体育用地、军事用地、 行政用地、商业用地。,三.土地使用年限 1.一般住宅用地的出让年限最高为七十年。 2.商业用地为40年.综合用地的出让年限最高为50年。 四.土地的建设要求 容积率:是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。,容积率越小,建筑密度越小,相对该物业绿化面积、间距越大。 容积率越大,建筑密度越大,相对该物业绿化面积、间距越小。 容积率越高,意味着人均占有绿地面积减小,居住环境质量下降。 对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区,高层住宅容积率
2、应不超过5,多层住宅应不超过2,绿地率应不低于30%。,容积率一般是由政府规定的。 一般而言,容积率分为 独立别墅为0.20.5, 联排别墅为0.40.7, 6层以下多层住宅为0.81.2, 11层小高层住宅为1.52.0, 18层高层住宅为1.82.5, 19层以上住宅为2.44.5, 住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅。,高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多,小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少,从而影响居住区内的生活环境与品质。另外,楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口,最终导致小区中人们的生活舒适度下降。,【生地与熟地】熟地是指已经拆迁完毕,达到“三通一平”施工条件的土地。生地则是相对应熟地而言的,是指尚未具备上述施工条件的土地。(城市中尚待拆迁的土地又叫做毛地)三通一平:水通、电通、路通,场地平整。七通一平:给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热通,场地平整。【拆迁补偿的方式】货币补偿、实物补偿(回迁、搬迁)。目前较多采用货币补偿方式。,什么叫商品房,【商品房】是指开发商以
3、市场地价取得土地使用权,进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。,二.购买商品房应交税费,商业用房 契税 3% 工本费用+印花税万分之五按揭费用另计契税 140方以下1.5% 、140方以上3%住宅 工本费用+印花税按揭费用另计,房地产名词解释,【房地产】房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看,主要分为两大类,即土地和建成后的物业。,【国土局】代表国家行使土地所有者职权,以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。,【发展商】专门从事房地产开发和经营的企业。,“五证”建设用地规划许可证 国有土地使用证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证 由于实行土地使用权挂牌出让,建设用地规划许可证和土地使用权证顺序有时会反过来。 “两书”商品房质量保证书主要约定了保修年限、保修方式等 商品房使用说明书介绍额定电流、主体结构、各部件在使用中应注意的问题。,【预售的条件】 已交付全部土地使用权出让金,取得了国有土地使用权证。 持有其余三证。
4、 按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付期限。,【代理商】经政府批准成立,从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构,接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。,【土地类型】按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。,【土地使用权年限】是指政府以拍卖、招标、协议的方式。将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,土地使用权期满后,如该综土地用途符合当时城市规划要求,土地使用者可申请续用(经批准并补清地价后继续使用),如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用权年限规定如下:居住用地70年,工业、教育、科技、文化、体育、综合用地为50年,商业,旅游,娱乐用地为40年。,【土地使用费】土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。,【房地产产权】是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产与土地是不可分割的一个整体,房屋在发生转让等产权变更时,必然是房地一体进行的,不可能将房屋与
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