某商业区住宅可行性研究报告正文0514 (最新)

1、南昌航空大学学士学位论文1目目 录录1 项目总论 11.1 项目名称及承办单位.1 1.2 项目可行性研究报告的编制依据和研究范围.1 1.3 项目提出的背景及建设的必要性.2 1.4 主要技术经济指标.3 1.5 简要结论与建议.32 建设地点与资源条件 42.1 红谷滩地理概况.4 2.2 建设地点.4 2.3 资源条件.43 项目市场分析和建设规模 83.1 项目定位.8 3.2 项目 SWOT 分析8 3.3 市场需求分析.8 3.4 近几年红谷滩商品房的价格情况分析.9 3.5 建设规模104 项目建设管理机构与人员配置 .114.1 项目建设管理组织机构11 4.2 人力资源配置12 4.3 劳动制度和劳动安全135 建设方案与项目实施进度 .155.1 设计依据与原则15 5.2 建筑设计方案15 5.3 项目实施进度226 绿化、节能及环保 .236.1 绿化设计23 6.2 节能设计23 6.3 环境保护与环境影响分析247 物业管理 .298 项目招投标 .308.1 项目招标投标概述30 8.2 项目招标投标因素分析30 8.3 项目招标依据32 8.4 项目招标

2、范围32 8.5 项目招标方式33南昌航空大学学士学位论文29 投资估算与融资方案 .349.1 投资估算34 9.2 融资方案3510 经济分析 .3710.1 财务效益分析的依据、原则及方法37 10.2 基础数据37 10.3 财务评价37 10.4 经济费用效益分析3911 不确定分析 .4111.1 敏感性分析41 11.2 风险分析42 11.3 盈亏平衡分析4312 社会评价 .4612.1 社会效益46 12.2 社会互适影响分析46 12.3 社会风险分析46 12.4 社会评价结论4713 研究结论与建议 .4813.1 研究结论48 13.2 建议48参考文献 50致谢 51附录 52附录 A 主要经济指标表 .52 附录 B 项目 SWOT 分析表 53 附录 C 项目成本估算表 .54 附录 D 销售收入与经营税金估算表 .55 附录 E 项目损益表 .56 附录 F 销售收入汇总表与土地增值税估算表 .57 附录 G 投资计划与资金筹措表 .58 附录 H 资金来源与运用表 .59 附录 I 项目全部资金现金流量表 .60 附录 J 项目自有资金现金流量表

3、.61 附录 K 贷款还本付息估算表 .62附录 L 计算书南昌航空大学学士学位论文1琼玉华府工程项目可行性研究报告琼玉华府工程项目可行性研究报告 1 1 项目总论项目总论1.11.1 项目名称及承办单位项目名称及承办单位1.1.11.1.1 项目名称项目名称本项目暂定名称为琼玉华府商业区住宅开发项目1.1.21.1.2 项目建设地点项目建设地点拟开发建设的琼玉华府位于南昌市红谷滩新区丰和南大道 2299 号附近，高新技术产业开发区岭口路南侧、红谷南大道西侧，与新区商业区、高校区、省办公楼相邻，并且东临赣江，在秋水广场及南昌之星之间，交通方便，各项配套设施齐全。1.1.31.1.3 项目承办单位项目承办单位本项目由南昌市建设集团房地产开发有限公司开发承办。公司董事长为张秀良，南昌事业部总经理为戴志文，本项目由总经理总负责。1.1.41.1.4 项目可行性研究报告编制单位项目可行性研究报告编制单位南昌市建筑工程顾问有限公司1.21.2 项目可行性研究报告的编制依据和研究范围项目可行性研究报告的编制依据和研究范围1.2.11.2.1 编制依据编制依据(1) 南昌市建设集团房地产开发有限公司

4、编制本项目可行性研究报告的委托书；(2) 国民经济中长期城市发展规划和产业政策，即国家和江西省现行有关政策、法规、城市规划；(3) 项目建议书；(4) 国家现行有关技术规范、规定及相关标准；(5) 南昌市红谷滩新区商业区城市总体规划；(6) 南昌市建筑安装装饰工程预算定额，及有关部门或单位出具的证明和材料；(7) 南昌市建设集团房地产开发有限公司提供的有关技术基础资料；(8) 房地产开发项目经济评价方法 ；(9) 可行性研究与项目评价 ；(10) 有关房地产项目经济评价的基本参数和指标。南昌航空大学学士学位论文21.2.21.2.2 可行性研究的范围可行性研究的范围(1) 项目提出的背景以及主要问题与建议；(2) 项目建设地点和资源条件评价；(3) 建设规模与市场分析；(4) 项目建设管理机构与人员配置；(5) 建设方案与项目实施进度；(6) 环保与节能以及环境影响评价；(7) 物业管理；(8) 投资估算与融资方案；(9) 财务评价分析以及风险与不确定性分析；(10)社会评价；(11)研究结论与建议。1.31.3 项目提出的背景及建设的必要性项目提出的背景及建设的必要性1.3.11.3

5、.1 项目提出背景项目提出背景本项目为建设集团房地产开发项目中的一项，是建设集团进军南昌的又一大巨作。政府按照“十八大”指出“在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”的精神和南昌市及红谷滩新区经济发展的需要，市、区政府决定委托建设集团房地产开发有限公司建设兼有高品质生活小区、商业区、休闲区的综合居住社区。该项目目前已完成土地的征购，现在进入项目策划及前期工作。迎合市区政府尽早开工的要求，目前项目已进入了项目立项审批阶段、工程详细规划设计等工作，整个项目计划在 2014 年初开工建设，两年内全部完成并交付使用。1.3.21.3.2 项目建设的必要性项目建设的必要性(1) 推动了城市商业区的布局变化，有利于居民形成“工作居住娱乐”一体化的生活方式本项目建设在岭口路与学府大道之间，并且距离南昌之星很近，满足了大多数人的娱乐生活。由于红谷滩新区对单位面积在 55-125 左右平方米的高品质商业居住小区地产产品的需求，所以该项目为江西省新市区所有追求生活品质的阶层人士，提供一个健康、生态、和谐、自然的人性化的舒适的居住生活空间。(2) 为开发商

6、在南昌发展打下坚实的基础，不仅符合公司的发展需要，而且有利于红谷滩新区及商业区的整体发展南昌航空大学学士学位论文3本项目通过项目产品品质的提升，进一步提升红谷滩新区的房地产项目档次。该项目根据城市总体规划，合理利用房屋容积率，将土地这一稀缺资源的空间利用效率发挥到最大，更重要的是该项目的实施，有利于促进房地产市场消费的多元化发展，大幅度提升城市土地的真实价值。这不仅能够为公司建立良好的公司形象，而且有助于红谷滩城市经济的整理发展。(3) 符合国家政策要求关于住房问题一直都是国民的头等大难题，十八大也再次强调更好地解决住房问题。本项目地块位置特殊，一方面紧邻赣江南大道，一方面处于南昌高校区旁边，根据城市发展规划，科学合理建造具有城市气息的标志性商业区住宅建筑，将使整个地块面貌焕然一新，融入整个商业城的风格之中，会极大提升城市建设形象，更好的突出了国家政策的要求。综上所述，建设该项目是非常必要的。1.41.4 主要技术经济指标主要技术经济指标详见附表 A1.51.5 简要结论与建议简要结论与建议1.5.11.5.1 结论结论琼玉华府位于整个商业区中心，宜雅宜闲，既是一个人们向往的居住圣地，

7、也是一个集绿化、健身、文娱、商业于一体的休闲生活小苑。它是最适宜居住的商业居住地，具有丰富的住居元素。而本项目地块位于赣江景区东段中心位置，距红谷滩新区人民政府约 3.6 公里车程，整体地势开阔、平坦。项目建成后可近距离观看赣江风光和摩天轮，视野开阔，遥江观景效果极佳，是目前在红谷滩中心区内的非常珍贵、非常稀缺的风水宝地。本项目建设规模较小、但基本功能齐全，总体符合区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的准备条件已具备，建设地块交通便利，具有良好的建设条件。项目建成后，将很大幅度提高入住居民生活、居住条件，有利于实施城乡统筹战略，为构建和谐社会提供积极的帮助和强有力的保障，为进一步提升红谷滩新区的城市形象做出巨大贡献，有利于促进秋水广场周边风貌协调，美化城市核心区周边形象。因此本项目具有较好的经济效益和社会效益。1.5.21.5.2 建议建议根据本报告对项目的各项指标分析，可以看出经营成本和销售收入对项目开发建设的影响较大。因此，本研究报告建议：在项目的建设过程中,应加强对项目的各南昌航空大学学士学位论文4项管理，尤其是对销售收入和经营成本两大敏感因素，应该着重进行有效的市场营销工

8、作和建设成本控制，这将是提高本项目经济效益的关键所在。 2 2 建设地点与资源条件建设地点与资源条件2.12.1 红谷滩地理概况红谷滩地理概况红谷滩新区东临赣江，西靠 320 国道和昌樟高速，北接英雄大桥，南与新建县接壤，辖一个街办三个管理处，常住人口 23 万，随着新建县生米镇成建制划归为区管辖，区域面积由 78 平方公里扩大至 175 平方公里。按照南昌市“以赣江为主轴，一江两岸、一核五片、南北两城、双城拥江”的城市空间布局，红谷滩新区是南昌的新行政中心、新商务中心、新文化中心、新生活中心、新商业中心和新休闲中心，分为红谷滩中心区、红角洲、凤凰洲、九龙湖和生米镇五大片区。红谷滩中心区为集商贸金融、行政办公、信息、文化、居住等多功能为一体的现代化新型城市中心区，规划了 3.89 平方公里的中央商务区（区域性 CBD）。凤凰洲片区为重要的江岸景观区，是以旅游、居住为主的城市生活新区。红角洲片区为集高教、科研、旅游、体育和高级商住为一体的生态新城，也是南昌打造山水都城、南昌水城的精华示范区。九龙湖片区是集商贸物流、文化体育、生态科技等功能为一体的现代新城。红谷滩新区是市委、市政府为拓展城

9、市规模，构建“一江两岸”城市发展格局而设立的城市新区。开发建设短短十年时间，实现了从昔日荒滩到现代新城的沧桑巨变。红谷滩新区的开发建设大致经历了四个阶段：1998 年至 2000 年为酝酿、决策和抽沙造地阶段；2000 年至 2005 年为发展起步阶段；2005 年至 2010 年为发展成长阶段；2011 年以后为发展成熟阶段。2000 年 7 月 11 日正式启动红谷滩中心区4.28 平方公里的开发建设。2001 年底行政中心竣工，市委、市人大、市政府、市政协、市纪委等部分党政机关迁入红谷滩办公。2002 年 5 月 15 日成立红谷滩新区工委、管委会，为市委、市政府派出机构，2009 年省编办批准为副厅级建制。并且具有完善的生活设施，包括便捷的交通、宜居小区、餐饮娱乐、运动休闲、医疗卫生、文化教育、金融保险、新区旅游。2.22.2 建设地点建设地点琼玉华府该地块位于南昌红角洲，总占地 3.1 亩，东邻赣江，北接南昌大桥。岭口路与丰和南大道交汇处，北离南昌大桥约 800 米，东面离摩天轮最近处约 600米。交通方便，科技发达，环境优美。南昌航空大学学士学位论文52.32.3 资源条件资源条件2.3.12.3.1 自然条件自然条件根据气象部门的提供的资料，南昌市属于温带大陆性季风气候区，具体气象数据如下：(1) 气温年平均气温：1717.7极端最高气温：40.9(2) 降水年平均降水量：1600mm1700mm(3) 风况夏季主导风向：南风冬季主导风向：北风平均风速 2.3m/s(4) 地震裂度：6 度2.3.22.3.2 地质条件地质条件本项目拟建地址已经江西某地质工程集团公司南昌公司钻探勘察，并出据勘察报告，具体如下：(1) 地形地貌拟建项目地处赣江抚河尾闾，东北滨临鄱阳湖。地势总体西北高、南东低，依次发育低山丘陵、岗地、平原，呈现层状地貌特征。以赣江为界，赣江西北部为构造剥蚀低山丘陵、岗地，赣江以东为河流侵蚀堆积平原，河湖港汊纷布，辫状水系发育。(2) 区域地质构造拟建商业区位于红谷滩中部南侧；南距断层约 4.1 公里，北距 F1、F2 断层约 5.7公里，根

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