远大银发住宅项目研究

1、,演讲人：曾 毅,银 发 住 宅,目录,前言一、国外老年住宅分析；二、远大住工老年住宅研究成果；三、项目风险分析及应对策略；四、项目风险分析及应对策略；五、项目后期运营模式建议。,前言,全球人口老龄化问题,全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个 1999年全球老年人口已达到5.93亿 全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的11%。 世界百岁老人约14.5万,备注： 进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。,我国老年人口的发展状况,我国1999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。 20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。,资料来源：人口研究,我国老年人

2、口的绝对数量大。我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的。到年，我国老年人口总量将超过亿。高龄化趋势显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。 “未富先老”。发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在美元至万美元，目前平均达到万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足美元。 “空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加。关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养个老人和个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重。农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。,中国老龄化社会五大特点：,前言,第一部分 国外老年住宅分析,1、发达国家老年住宅的背景；2、发达国家老年住宅的范例；3、结论。,发

3、达国家,1、发达国家老年住宅的研究背景,建立在“先富后老”基础上的养老模式 发达的生产力水平 良好的社会保障体系 从关注老年人的心理感受出发,1、发达国家老年住宅的研究背景,发达国家,发达国家,与家人同住的老人仅占老年家庭总数的1/4截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占德国总人口的24%入住养老院的老年人以平均年龄为82岁的老年女性为主20世纪90年代德国倡导“照料护理式住宅”,并迅速发展为德国老年住房的主要模式。,2、发达国家老年住宅的范例德国,发达国家,“照料护理式住宅” 不来梅老年住宅,2、发达国家老年住宅的范例德国,护理理念,环境理念,建筑理念,发达国家,60年代末美国进入老龄社会，截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占美国总人口的16%。 经济实力强，70年代中开始社会养老设施的兴建和老年社区的开发。 据统计，家人同居的老人很少，75的老人拥有自己的住宅，因此只是到年龄高到生活无法自理时才进入社会养老设施。,2、发达国家老年住宅的范例美国,独立式住宅 养老社区（集合住宅） 养老院 护理院 老年养生社区（综合老年人住宅小区）,美国老年住房五种模式,发达国家

4、,截止到2002年，60岁及以上的老年人口比重已占日本总人口的24%，日本是世界上人口老龄化速度最快的国家之一。 目前，90以上的老年住户现有居住的住宅标准高于政府规定的日本最低居住水平，95.5的老人在家中养老，4.2的老人住在疗养院和老人中心等老人福利设施中。 日本虽有与子女同住的习惯，但近些年在逐步降低。,日本老年住房三种模式,在宅养老,机构养老,“两代居”,2、发达国家老年住宅的范例日本,发达国家,2、发达国家老年住宅的范例日本,日本老年住房“两代居”模式,发达国家,同居寄宿型,同居分住型,邻居和住型,完全邻居型,2、发达国家老年住宅的范例日本,日本老年住房“两代居”模式,发达国家,同居寄宿型,同居分住型,邻居和住型,完全邻居型,2、发达国家老年住宅的范例日本,日本老年住房“两代居”模式,通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验积水在住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。,2、发达国家老年住宅的范例日本,发达国家,3、结论,发达国家,把老年居住建筑的规划纳入居住区的规划当中，是老年住宅的发展趋势。日本、新加坡的老年建筑模式对中国的老年住宅规划设计更具有借鉴意义。老年住

5、宅设计不仅关注老年人的居住环境，同样关注老年人的心理感受。老年住宅设计应注重周围配套设施以及护理体系的完善。,在财富积累充分、社会保障体系健全的情况下，以政府通过政策引导为主的方式解决老年人的居住问题。 企业需从建造以人为本的人居环境的层面上重视社区中的老年问题，并从专业上解决老年住宅实施中的技术问题。,第二部分 远大住工老年住宅研究成果,1、规划要求 2、建筑设计 3、景观环境,1、规划要求,研究成果,1）老年住宅应当配备的基础设施明细表,2）住宅选址与场地设计 选择环境质量良好、交通便捷的场地，作为规划的先决条件。,靠近基本的社区公共设施，同时远离喧闹的文娱场所。 场地内的合理规划与设计,尽可能在楼内外为老年人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境。 场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。 居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道的噪音少； 处理好合设或邻设的其他设施与住宅之间的关系，既提供公共交往空间，利于老人开展体育活动，又方便生活。,研究成果,容积率在1.00.1之间均可进行老年住宅开发； 合适容积率的用地可做“两代居” 模式的老年住宅开发； 低容积率的用地适

6、合低密度的老年综合社区的开发。,入住对象的多样性 建筑形式的多样性 老年公用建筑等设施 服务医疗人员的配备,3）容积率,研究成果,健康老年人日常活动半径的设置为450米，以此设置服务设施。 小区内专为老年服务的公用建筑的设置。例如以下：,护理室：护理与日常监护活动基地。 机能回复训练室。 医务室：包含日常健康管理、咨询、诊察、配药的设施。 商业服务设施,4）配套设施,研究成果,空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性。设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。,2、建筑设计,研究成果,2.1 住宅公共空间的设计要点,2.1.1住宅的坡道无障碍设计要点 在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。 在坡道的起点及终点，应留有深度不小于1.50m的轮椅缓冲地带。 坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。,研究成果,设置斜坡 引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。,设置扶手 楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。,坡度平缓的

7、台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm。,设置房檐 出入口及斜坡上方宜设置房檐。,铺设防滑地面材料 地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。设置排水沟时，应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行。,研究成果,2.1.2 楼厅和电梯的设计要点,留足轮椅可转身的空间,地面铺设防滑材料 地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。,方便的出入口 宽度要确保轮椅可以通过，门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。,设置信箱和留言板 设置位置不应妨碍通行，使用高度要方便所有用户。,设置电梯 超过3层要配备电梯。 电梯尺寸要适应担架的长度。 电梯与楼面无高差。 电梯最小尺度1400mm(w)X1350mm(D),设置休息椅 可设置椅子，方便等候电梯时，可以坐下休息或放置行李。,电梯内部设置 轿厢壁上离地0.9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面。 电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。 电梯开门时间较长，且门口装有光电管装置，防止夹伤。,研究成果,2.1.3 公用走廊设计要点,

8、设置连续扶手 在0.9m和0.75m高处宜设圆杆横向扶手，扶手离墙面4050mm。,防滑地面 使用浸水后也能防滑的地面材料。,窗门不应妨碍通行 门、窗的开启扇不应妨碍走廊的通行。,无突出的墙壁 灭火器、留言板等应设置在不妨碍走廊通行的位置上。,无台阶地面 取消电梯到电梯厅的出入口以及门厅部分的台阶，地面存在高差的时候，应设置斜坡。,走廊宽度设置 考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m。,研究成果,2.1.4 公用楼梯设计要点,易识别的台阶面 为避免台阶面产生阴影，应考虑采光与照明的情况，改变台阶的颜色和材质，可便于识别。,设置扶手 楼梯的扶手应安装牢固。采用近似圆形的扶手，沿楼梯两侧连续安装。端部向下方或墙壁弯曲。如果有可能最好与走廊连接在一起。,坡度平缓的楼梯 为尽可能缩短万一跌落下来的距离，可采用带平台的折跑楼梯。踏面高度不应大于150mm，踏面宽度不应小于300mm。,楼梯的宽度充足 考虑楼梯可并行通过使用拐杖的老人和搀扶人，宽度约1200mm。,踏步的防滑措施 台阶面使用防滑材料，台阶面边沿设置防滑条，要和台阶面保持在同一平面。,研究成果,2.1.5 院落设计要点,防

9、滑地面材料的铺设 引道和台阶斜面的地面铺设应平坦，不应产生积水情况。 注意铺地材料选用浸水后仍防滑的材料。 路中央设置井盖时，不应突出地面，注意井盖不要突出。,设置车库 车库应设计在户门附近，从车棚到大门处不被雨淋到。,房檐的设置 在户门处可设置宽大的房檐。,充足的照明 门廊要保持充足的照明， 为了防止楼梯上产生浓重的阴影，注意照明的位置和角度，可设置低位灯。,设置对讲话筒,设置扶手 台阶边应设置连续式扶手。,坡度平缓的台阶 存在地面高差时，应在台阶附近设置斜坡。,研究成果,2.1.6 细部空间设计要点,1）墙壁 墙壁转角部分作圆角处理 除扶手外，墙壁上无凸出物。消火栓埋入墙里。 扶手连续性处理，距地高700800mm,采用手感好的材料如木材，截面直径40mm，转角也要作圆角处理。,研究成果,2）地面 选用吸音浸水后也防滑的材料； 耐磨损。,2.2 住宅室内空间的设计要点,2.2.1门窗的设计要点 门的宽度满足轮椅进出，不设门槛，外门净宽不得小于1.1m，内门通行宽度不得小于0.8mm； 门轻易于开启，宜用推拉门代替平开门，不许使用玻璃门； 门的把手应选用旋臂较长的拉柄，拉柄高度在0.9m1m之间；,居室窗台的高度在750800mm左右；窗台的宽度要适当增加，一般不少于250300mm；矮窗台里侧应当设置高0.91m的安全栏杆,研究成果,易开闭的户门 当平开门时，应考虑调节自动关闭装置，拉柄易于老年人的操作，避免采用圆形拉柄。,适当照明和易操作的开关 考虑换鞋和上下台阶，门厅具有足够的亮度，不应产生浓重的阴影部分。 采用醒目的开关。,扶手的设置 为了方便换鞋和上下台时，应设置扶手。 扶手的断面采用易抓握的半圆形。,台阶的处理 台阶上下采用不同的材质和颜色，以便识别。,防滑地面 采用浸水后仍防滑的地面材料。 地砖接缝不要太宽。,户门门槛高度处理 户门门槛高度应控制在2cm左右。,2.2.2门厅的设计要点,研究成果,2.2.3 室内走廊的设计要点,连续扶手 使用近圆形的扶手。 扶手端部向下方或墙壁方向弯曲。,光线充足的照明设计 不应和其他房间产生亮度差。 洗手间入口和有台阶的地方应设置位置低的壁灯。,使用方便的开光装置 应设置带指示功能的大面板开关。 走廊长的房间，应在多处设置控制开关。,

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