房地产业融资研究

1、房地产业融资研究院 系：经济管理学院专 业 班：财务管理 0703 班姓 名：黄晶学 号：20071305102指导教师：周庆海2013 年 5 月房地产业融资研究 Researching on the Finance of Real Estate Industry I摘 要我国的房地产业是国民经济的支柱产业，对国民经济的发展起着十分重要的作用。同时房地产业作为一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业发展也有至关重要的作用。随着我国房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。如何解决房地产业的资金瓶颈，已是每个房地产企业都面临的有待解决的重大问题。目前，我国的房地产企业主要依靠银行贷款解决资金需求，有少量大型企业开始上市融资。但是，仅仅以这两种方式并不能很好的解决资金需求，尤其对中小房地产企业更是如此，于是房地产基金，房地产投资信托以及金融创新应运而生。本文首先简要介绍了我国当前的房地产业发展情况和主要的融资方式与策略方法，并分析比较不同方法的优缺点，然后结合我国房地产融资的现状提出了完善房地产管理的相应策略，明确如何更好地规

2、避风险和提高管理效率，最后展望我国房地产业的发展前景，并对我国房地产融资良好发展和改进提出自己的建议。关键词：房地产业 资金需求 融资渠道 II目 录摘要 Abstract .II绪论 .11 简要概括我国房地产业融资相关理论问题 .21.1 我国房地产业融资的定义 .21.2 我国房地产业融资的渠道与方法 .21.3 对我国房地产业融资研究的必要性 .92 目前我国房地产业融资现状 102.1 缺乏多层次房地产金融体系 102.2 房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善 102.3 对融资风险认识还存在不足 113 我国房地产业融资问题的成因 123.1 金融市场结构不健全 123.2 宏观环境滞后 133.3 间接融资过多 143.4 投资增长过快 154 拓宽房地产业融资渠道的建议 174.1 探索建立组合式融资模式 174.2 加快完善房地产金融市场 184.3 加强日常融资管理,控制融资风险 .194.4 不断完善房地产企业融资相关制度和法规 204.5 鼓励房地产融资专业人才的培养和理论研究 20结论 23致谢 24参考文献 251绪 论房地产业是一个资金密集、投资庞大、需

3、要有大量资金支持的产业，而且其投资回收期较长，因此对投入资金的来源、取得资金的成本，以及资金的尽快回笼都有较高的要求。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。本文将对我国房地产业融资现状进行研究，并将房地产业融通渠道划分为房地产企业融资渠道和个人融资渠道，分别进行分析，指出我国房地产业现行融资渠道的不足，最后提出发展和完善房地产业融资渠道的建议与对策。21 简要概括我国房地产业融资相关理论问题1.1 我国房地产业融资的定义房地产业是我国经济和社会发展中的一支重要支撑力量，对一个国家和地区来讲，具有经济发展推进器和社会政治稳定器的作用。房地产融资租赁即指拥有一块土地的开发商，将该土地出租给另外的投资者开发建设房屋，而以每年获得的租金作为抵押，申请开发项目全额的长期抵押

4、贷款；或者是开发商通过租赁方式获得土地的使用权和占用权后，以自己开发的房地产作为抵押向银行申请长期抵押贷款。 房地产融资租赁公司作为一个市场化的经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段，吸收社会投资。房屋使用者通过支付租金直接获得使用权。房地产融资租赁可以为承租人定做灵活的还租安排，出租人和承租人双方还可以协商租金价格。同时房地产公司还可以通过自己所属或控股的租赁公司采用房地产融资租赁方式促销自己的产品。对出租人来说，由于在合同期满之前，出租人始终是房地产产权人，故大大地降低了房屋消费的门槛，降低风险。出租人通过收取租金获得收益，以相对无风险的方式获得高于银行利息的回报。租赁公司还可以通过资产证券化以及财产信托等方式将租金收取权转让给投资者，分散经营风险。 在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业年平均增长达 30，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。随着我国社会主义市场经济的建立和完善，融资租赁在我国也将成为贷款、证券之后的第三个重要资本市场筹资方式。当前我国居民储蓄存款多，民间资本充裕，但投资渠道不多，且风险大，这为房地产融

5、资租赁方式提供了空间。1.2 我国房地产业融资的渠道与方法1.2.1 银行贷款目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。笔者根据中国企业的实际经验，提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积极与海外资金合作；同时不断提升自身管理能力，提高资金管理效率，加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。3房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少 70以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地

6、位却依然难以撼动。当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。1.2.2 上市融资理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。但是，房地产企业上市非常困难， 因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续， 呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求。据统计，到 2004 年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等 60 多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。当然，大部分房地产企业都是通

7、过买壳、重组来上市。买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳4上市进行融资。因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。1.2.3 房地产债券融资房地产债券是企业债券中的一个组成部分。我国房地产企业发行企业债券并不多见。房地产债券最先出现在 1992 年，从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。2004 年伴随国务院关于推

8、进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，2006 年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。因此可以相信，包括短期融资券、可转换债券在内的债券市场将成为 2006 年房地产公司除银行外最可能企及的方式。当然，国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。 1.2.4 其他融资方法房地产业是我国经济和社会发展中的一支重要支撑力量，在确保国民经济稳定增长、缓解就业压力、拉动民间投资、优化经济结构、促进市场竞争、推进技术创新、促进市场繁荣、方便群众生活、保持社会稳定等方面具有不可替代的地位和作用。据有关资料显示，房地产业对一个国家和地区来讲，具有经济发展推进器和社会政治稳定器的作用。房地产融资还有其他几种方法：（1）房地产信托。在银信贷收紧的情况下，房地产信托迅速成为近年来异常活跃的房地产融资方式。房

9、地产信托是信托金融工具在房地产业中的应用。目前我国房地产信托基本上参照银行贷款的有关条款执行，很大程度上是银行贷款的变种，但信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。此外，我国目前真正意义上的信托投资机构并不多，且绝大多数在房地产信托融资方面并无良好5建树。因此，一方面应建立和培养一批真正意义上的房地产信托投资机构，另一方面应在加强对房地产信托监管的同时，通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之成为房地产业融资的一条主要通道。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营、管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托。自 2001 年我国信托投资“一法两规”的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，它为房地产业的发展提供了大最的资金和手段。房地产信托在资金运用上，可以横跨产业投资、资本市场和货币市场，形式多种多样：如通过贷款、股权融资和交易等方式为房地产开发商提供资金；或者阶段性地购买房地产企业，然后再以卖出的方式融入资金。与其他模式，比如上市、海外融资、企业债券、股权投资、产业基金等模式相比，虽然房地产信托融资本身也有诸如“200 份” 、流通性、营销方式等方面的限制条件和缺欠，但信托的宏观环境相对其他融资工具而言要宽松得多。我国房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效的资金融通和风险管理手段。尽管政府调控楼市的步伐目前正在加快，陆续出台的政策和措施导致银行对房地产的信贷进一步收紧，然而与房地产业有关的信托产品却没有因此而收缩。业内人士认为，虽然房地产的暴利时代即将过去，却仍不妨碍房地产作为一种商品所能产生的可观收益。房地产信托的再次火爆，让投资者发现，还有另外一种方式，可以从房地产市场获得颇为丰厚的收益。虽然目前房地产信托投资规模仍然很小，但却提供了一种新的融资模式，可能成为房地产资金供给渠道的有效补充和主流发展方向之一。住房抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要以抵押贷款作为担保的债券） ，并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达

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