《招商地产某项目全程策划书》2009年1月7日修订
162页1、第 1 页 共 164 页项目全程策划书(模板)招商局地产控股股份有限公司招商局地产控股股份有限公司生产经营持续改进小组生产经营持续改进小组20092009 年年 1 1 月月 7 7 日修订日修订第 2 页 共 164 页目目 录录第一章 项目基础资料 51、自然条件资料 52、社会条件资料 63、规划要点64、报建要求8第二章 组织架构 .181、组织架构原则182、项目人员标准配置.183、项目公司(全资)人员标准配置图.194、项目公司(合资)人员标准配置图.20第三章 市场分析 .211、项目定位初步判断.212、核心调研 .323 产品设计建议.34第四章 策划设计 .211、策划.342、标准化373、建筑设计 .374、展示区设计.515、绿色技术 .566、产品竞争特质分析.59第五章 盈利分析 .591、成本估算基础数据.592、盈利测算基础数据.603、项目建设投资估算.604、项目投资支出615、项目资金回流计划.616、资金平衡计划62第 3 页 共 164 页7、融资筹集计划638、盈利测算 .639、项目结转计划6510、税务筹划.6511、不确定分析.6
2、612、风险分析.6613、项目投资及预控建议 67第六章 工程管理 .591、工程概况 .692、管理组织 .753、里程碑计划.954、质量管理策划985、安全文明施工策划.1076、工程成本管理策划.1347、项目营销配合1378、项目资料管理1399、为确保售后服务而采取的措施140第七章 营销策划 .错误!未定义书签。错误!未定义书签。1、入市时机和销售前提条件.1462、分期运作策略1503、展示体验方案1504、广告推广及媒体组合策略.1535、营销过程控制及营销费用预算156第八章 客户服务 .691、接诉错误!未定义书签。错误!未定义书签。2、组织错误!未定义书签。错误!未定义书签。3、设定工作评价指标错误!未定义书签。错误!未定义书签。3、入伙阶段.错误!未定义书签。错误!未定义书签。4、入住阶段.错误!未定义书签。错误!未定义书签。第九章 物业管理 156第 4 页 共 164 页1、区域物业管理分析.1582、项目客户群.1583、特色服务.1584、项目物业管理取费的测算.1585、项目物业管理早期介入及日常管理.158第 5 页 共 164 页第一章第一章
3、项目基础资料项目基础资料1 1、自然条件资料、自然条件资料1.11.1 城市区位城市区位(表达宗地在城市范围内的位置,可在城市地图基础上制作)(表达宗地在城市范围内的位置,可在城市地图基础上制作)1.21.2 宗地红线图宗地红线图(宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高)(宗地面积、角点定位、红线尺寸、标高)第 6 页 共 164 页1.3 宗地地形图 (复杂地形时,表达现状地形、标高(等高线) 、现状地 貌)基地位于珠海市西北前山区翠微西路和翠前路交口。一号用地编号 2007 用地字 006 号)用地面积 61498.51 平方米,用地呈不规则矩形,南北向长约 292 米, 东西向长约 195 米。1.41.4 宗地绿化植被与水面分布图宗地绿化植被与水面分布图无绿化植被与水体1.51.5 城市环境城市环境(气候、气温、水文、主导风向、噪音等)(气候、气温、水文、主导风向、噪音等)珠海位于广东省珠江口的西南部,在北纬 2148一 2227、东经 113 03一 11419之间。珠海市区内陆部分地势由西北向东南倾斜,有山、海、 丘陵与平原。地势平缓,倚山临海,海域辽阔,百岛蹲伏,有奇峰异石和
4、秀美 的海湾、沙滩。珠海属亚热带海洋性气候,常受南亚热带季候风侵袭,多雷雨。 年平均气温 22.3,最低气温 2.5。年降雨量为 1770.4 毫米,其中 48 月占全年降雨量的 76。1.61.6 土地地质情况土地地质情况(有无文物、冲沟、暗河、城市管线等)(有无文物、冲沟、暗河、城市管线等)用地南侧有一条市政排洪渠,宽 5 米,长约 360 米。2 2、社会条件资料、社会条件资料2.12.1 交通配套交通配套(地铁、轻轨、公交流线、周边道路名称、级别、尺寸及拟(地铁、轻轨、公交流线、周边道路名称、级别、尺寸及拟 建道路的拟建时间、道路断面)建道路的拟建时间、道路断面)用地南临翠微西路 18 米宽,东临翠前路 16 米宽,东侧其南侧各有一处公交车 站,用地西侧约 200 米为一条城市主干道明珠路,沿明珠路正在建设广珠轻轨 线(广州中山珠海) 。2.22.2 社区配套社区配套(学校、医院、超市、市场、商业等)(学校、医院、超市、市场、商业等)所在辖区内有前山中学、前山小学、暨南大学珠海学院、世邦建材城、健 华医院、翠微市场等社区配套。2.32.3 市政管线市政管线(给水、雨水、污水、弱
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