房地产开发的程序(1)

1、国润城课堂课件：房地产开发的程序房地产开发的程序主讲人：马海涛国润城课堂课件：房地产开发的程序第一章 开发前期的手续第二章 土地证的办理第三章 规划第四章 设计第五章 施工报批第六章 竣工验收课件目录国润城课堂课件：房地产开发的程序房地产开发的程序土地 规划 设计 报批 建设 销售 物业国润城课堂课件：房地产开发的程序房地产开发工作流程的逻辑关系市场调查产品定位方案设计多层住宅消防审批初步设计地质普勘文物勘探施工图设 计图纸审查编制预算土地证工程规划规模批复人防审批非多层消防审批交地建安施工施工许可 证建委招标方案审批用地规划预售 证图纸会审三通一平签订土 地转让 合同国润城课堂课件：房地产开发的程序房地产开发前期主要办理以下手续： 1、土地证 2、规划用地许可证 3、规模批复4、消防设计审批 5、人防审批 6、建筑规划许可证 7、图纸审查 8、施工许可证 9、预售许可证第一章 开发前期的手续一、开发前期手续办理国润城课堂课件：房地产开发的程序城市土地使用制度： 1、土地使用权有偿出让（1）地租 （2）补偿费用 2、土地使用权年限 （1）居住用地 70年 （2）工业用地 50年 （3）

2、教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年 （4）商业、旅游、娱乐用地 40年 （5）综合用地 50年第二章 土地证的办理一、土地基本知识国润城课堂课件：房地产开发的程序征地的方式主要有以下五种： 1、协议出让2、招标 3、拍卖 4、挂牌 5、行政划拨第二章 土地证的办理一、征地的方式国润城课堂课件：房地产开发的程序1、协议出让 适用范围：工业、仓储、市政公益事业以及政府扶持的建设项目出让程序：申请回复提交资料提供建设方案签订出让合同 支付定金办理土地证 第二章 土地证的办理一、征地的方式国润城课堂课件：房地产开发的程序2、招标 适用范围：开发性用地或者有较高技术要求的建设用地。招标程序：招标投标开标签约支付出让金办理土地证 注意：中标者并非出价最高者，而是最优者。第二章 土地证的办理一、征地的方式国润城课堂课件：房地产开发的程序3、城市土地使用权的转让 转让条件：（1）以出让的方式取得的使用权；（2）已支付全部的出让金，并已取得土地证；（2）已完成除土地外25%的投资。 转让程序：申请审批签订合同公证登记第二章 土地证的办理一、征地的方式国润城课堂课件：房地产开发的程序4、城市土地使用

3、权的划拨 一、划拨范围（1）国家机关用地和军事用地（2）城市基础设施用地和公益事业用地（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 二、划拨程序申请审批拨地发证第二章 土地证的办理一、征地的方式国润城课堂课件：房地产开发的程序办理条件：土地没有查封抵押、税费齐全。 办理依据：中华人民共和国土地管理法、划拨用地目录 办理程序：窗口接卷受理登记利用处转批经办人核实权属、确定界址测绘队 利用处初审局集体会审领导小组市政府审批草拟用地批复处领导审核局 领导审核审批文印校核、测绘出图用地单位完善税费地籍处发证 所需材料：（1）申请书；（2）双方协议书；（3）土地权属证书或相关证明；（4） 建设用地规划手续；（5）营业执照、企业法人资质证书、法人组织代码证、法人身 份证复印件、委托书、受委托人身份证复印件；（6）航测图或土地利用现状图；（7 ）其他相关资料 办理时限：卷宗办理时限不包括用地单位完税费的时间及市政府审批时间。时间按正 常工作日计算，共51天。 收费标准：收费第二章 土地证的办理土地使用权划拨审批国润城课堂课件：房地产开发的程序5、国有土地使用权竞买审批 办理依据：1、中华人民共和国

4、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（ 国务院55号令）； 2、招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定（国土资源部第11 号）； 3、郑州市国有土地使用权出让招标拍卖实施办法（郑州市人民 政府第101号令）。第二章 土地证的办理一、征地的方式国润城课堂课件：房地产开发的程序5、国有土地使用权竞买审批 办理条件：中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人均可参加竞买，可以独立竞买，也可以联合竞买。有特殊规定的公 告中通知。第二章 土地证的办理一、征地的方式国润城课堂课件：房地产开发的程序5、国有土地使用权竞买审批 办理程序：挂牌时申请参加国有土地使用权挂牌竞买应向郑州市国土资源 局提交下列文件和履约保证金：（1）营业执照副本复印件；（2）法定代 表人证明书复印件；（3）法定代表人身份证复印件；如竞买执行人不是法 定代表人时，应在竞买文件中说明，并附有法定代表人的委托授权文件及 执行人身份证复印件；（4）竞买人属国有企业的，须出具行政主管部门同 意参加投标的有关文件或证明；竞买人属股份制企业或中外合资企业的， 须出具董事会同意参加投标的决议和董事会签署的授权代表的授权文件； 竞买人为个

5、人须提供身份证复印件及户籍证明；（5）竞买人开户银行出具 的资信证明；（6）履约保证金在指定的日期内到达指定帐户。第二章 土地证的办理一、征地的方式国润城课堂课件：房地产开发的程序5、国有土地使用权竞买审批 办理时限：（1）公告时限20天；（2）报名；（3）资格审查；（4）挂牌报价（拍卖竞买或招标投标）；（5）成交，签定成交确认书 ；（6）出让审批，时限5天；（7）交纳土地出让金和契税，时限60 天；8、整卷、转地籍处办理土地登记。 收费标准：出让金按成交地价交纳。第二章 土地证的办理一、征地的方式国润城课堂课件：房地产开发的程序6、土地交易 办事程序：窗口受理交易中心测绘队评估所交易中心报批交易中 心用地单位交费地籍处 办理时间：30个工作日，其中不包括测绘、评估、用地单位交费及地籍处登记 发证时间。 办理所需资料：（1）、申请书；（2）、协议书；（3）、土地证； （4）、建设用地规划许可证；（5）、房产证；（6）、营业执照； （7）、法人代表证明；（8）、双方委托书；（9）、经办人身份证明；（10） 、航测图两份。 注：国有企业应有上级主管部门的批准文件；企业更名应有正式更名文件；

6、涉 及拆迁应有拆迁许可证。第二章 土地证的办理一、征地的方式国润城课堂课件：房地产开发的程序党政机关、团体、全额预算单位国润城课堂课件：房地产开发的程序1、建设项目选址意见书 2、建设用地规划许可证3、建设工程规划许可证 4、人防设计审核 5、建设工程消防设计审核第三章 规划一、办理“一书两证”以及人防、消防审核国润城课堂课件：房地产开发的程序1、建设项目选址意见书 办理程序：建设单位申请窗口受理主办处室办理主管局长审批发证窗口公示建设单位领取 所需材料：（1）建设申请书；（2）项目建议书或相关部门批准文 件；（3）营业执照（开发企业须有资质证书，国有企业须有上级主 管部门批准文件）；（4）有关部门的审查意见。第三章 规划一、办理“一书两证”以及人防和消防审核国润城课堂课件：房地产开发的程序建设单位申请 窗口受理主办处室办理主管局长审批局长审批发证窗口公示建设单位领取书面答复咨询服务窗口市政府审批局业务会研究专家论证、评审协调、征询有关部门意见建设项目选址意见书办理程序国润城课堂课件：房地产开发的程序2、建设用地规划许可证 办理程序：建设单位申请窗口受理主办处室办理主管局长审批发证窗口

7、公示建设单位领取 所需材料：（1）建设计划文件；（2）建设申请报告；（3）建设用 地规划许可证；（4）土地权属证件或证明；（5）具有相应勘察设 计资质的设计图纸两份；（6）按全市统一座标、高程系统绘制的 1/1000或1/500总平面图四份；（7）具有前置审查资格的部门的审 查意见。第三章 规划一、办理“一书两证”以及人防和消防审核国润城课堂课件：房地产开发的程序建设单位申请 窗口受理主办处室办理主管局长审批局长审批发证窗口公示建设单位领取书面答复咨询服务窗口市政府审批局业务会研究专家论证、评审协调、征询有关部门意见市政府联合 收费办公室建设用地规划许可证办理程序国润城课堂课件：房地产开发的程序3、建设工程规划许可证 办理程序：建设单位申请窗口受理主办处室办理主管局长审批发证窗口公示建设单位领取 所需材料：（1）建设计划文件；（2）建设申请报告；（3）建设用 地规划许可证；（4）土地权属证件或证明；（5）具有相应勘察设 计资质的设计图纸两份；（6）按全市统一座标、高程系统绘制的 1/1000或1/500总平面图四份；（7）具有前置审查资格的部门的审 查意见（消防、日照、建设规模、规划指

8、标审核）。 第三章 规划一、办理“一书两证”以及人防和消防审核国润城课堂课件：房地产开发的程序建设单位申请 窗口受理主办处室办理主管局长审批发证窗口公示建设单位领取书面答复咨询服务窗口市政府联合 收费办公室局业务会研究专家论证、评审协调、征询有关部门意见局长审批建设工程规划许可证办理程序国润城课堂课件：房地产开发的程序4、人防审核 A、人民防空工程设施的拆除、改造 办理条件： 审批对象：（1）申报拆除、改造人防工程、设施的单位或个人； （2）审批内容：拆除、改造人防工程、设施的指标参数； （3）审批条件：因城市建设需要确需拆除、改造的人民防空工程、设施规定的审批 权限经人民防空主管部门批准，按要求补建或易地建设。 办理依据：（1）中华人民共和国人民防空法于1996年10月29日通过；（2）河 南省实施中华人民共和国人民防空法办法于1998年7于4日通过；（3）郑州 市人民防空工程建设维护使用管理办法（郑州市人民政府令第114号）于2002年11 月22日通过；（4）郑州市物价局、郑州市财政局、郑州市人民防空办公室关于贯彻 落实人防建设有关收费问题的通知（郑价公20041号）于2004年

9、7月1日起执行。第三章 规划一、办理“一书两证”以及人防和消防审核国润城课堂课件：房地产开发的程序4、人防审核 A、人民防空工程设施的拆除、改造 办理程序：（1）单位或个人提出申请；（2）由工程所在地人防主管部门审核 ；（3）由工程处根据业务范围提出审批（审查）意见；（4）由主管领导审核 并按规定的审批权限进行审批或上报。 所需材料：（1）郑州市人防工程拆除、改造申报表；（2）建筑总平面布 置图。 收费标准：经批准拆除人防工程的，拆除单位按规定应补建不小于原工程拆除 面积、不低于原工程拆除面积、不低于原抗力等级的人防工程；因地质条件复 杂、拆除面积小等原因补交有困难的，经人防主管部门批准，应按新建人防工 程的造价缴纳拆除补偿费。 第三章 规划一、办理“一书两证”以及人防和消防审核国润城课堂课件：房地产开发的程序4、人防审核 B、人民防空工程（包括城市新建民用建筑修建防空地下室）建设项目 办理条件： （1）审批对象：新建或成街、成片旧房改造民用建筑项目的单位或个人； （2）审批内容：新建人民防空工程的规划、立项、设计文件等； （3）审批条件：凡在本市市区和郊县的重点城镇新建或成街、成片旧房改造的民用 建筑和利用外资修建的民用建筑均应按下列规定修建防空地下室（2005年7月1日执行 ）：a、新建10层（含）以上或基础（含桩基）埋置深度超过3米（含）以上民用建筑 ，按照基地面积1500元/平米；b、新建除一款规定和居民住宅楼外，建筑面积在2000 平米以上的其他新建民用建筑，按照基地面积50元/平米；c、新建除一款规定外的新 建（包括翻新）居民住宅楼，以底层总建筑面积计算，按照40元/平方米。第三章 规划一、办理“一书两证”以及人防和消防审核国润城课堂课件：房地产开发的程序5、消防审批 （1）消防工程消防初步设计审核 受理单位：郑州市公安局 办理条件： 审核范围：省级重点工程、国家级重点工程以及其他建设单位主动申请建筑工程选址 审核和消防初步设计审核的。 所需

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