潍坊宜海置业有限公司怡海锦城项目前期策划方案 新
95页1、 感谢各位领导的信任,让青岛泉成君悦地产顾问机构参加本项目的前期策划工作。 本次的汇报主要沟通的是我司对现阶段潍坊房地产市场、滨海新区乃至潍坊城市发展的思考与判断,以及对本案运营关键问题的认识与思考,并提出我们初步的解决方案。 希望通过以上工作,就项目运作的关键问题与贵司达成一致,同时为后期的工作细化打下基础。序言1报告框架:第一部分:区域宏观概况第二部分:房地产市场竞争分析 第三部分:项目分析第四部分:项目整体定位思考第五部分:项目整体策略思考2第一部分:区域宏观概况1.1、项目开发具有可行性的核心宏观要素1.2、潍坊城市概况1.3、黄河三角洲生态经济区概况1.4、滨海开发区概况31.1 确保项项目开发发具有可行性的核心宏观观要素关键词1:潍坊城市发展的未来滨海新区、潍坊港、城市轻轨41、滨海开发区2010年4月已经上升成为国家级开发区,区域产业基础布局逐步完善;潍坊港作为亿吨大港的发展规划,其力度和速度将会是空前的,因为以港口为主要带动并取得空前发展成功的青岛、烟台、威海近在眼前。 2、滨海开发区被视为整个潍坊的未来,政府发展力度空前;3、连接滨海开发区和主城区的城市轻轨已经开始动
2、工;规划中的滨海国际机场距离本项目约5公里。 5关键词2:滨海新区城市居住的未来价值洼地、聚合效应64、地产大鳄近一二年开始进军潍坊,必将进一步推动主城区房价上涨,滨海开发区与主城区的在价格上的“剪刀差”必将进一步拉大,“洼地效应”日益显现。 5、滨海开发区其他正在进行前期运作的项目估计不少,整体势头将会日益旺盛! 6、现在的滨海开发区主城区大家洼现在已经3面都被化工企业所包围,污染日益严重,人口已经开始具有明显的外迁趋势。此外滨海开发区其他企业和人口数量必将激增。 7潍坊地处山东半岛中部,东邻青岛和烟台市,西与淄博、东营两市接壤,南与日照市和临沂地区相连,北濒渤海湾。 潍坊市现辖5区6市(青州、诸城、寿光、安丘、高密、昌邑)、2县(昌乐、临朐),总面积1.58万平方公里,是著名的世界风筝都、中国优秀旅游城市、中国人居环境奖水环境治理优秀范例城市、入选2006年中国特色魅力城市。1.2 潍坊城市概况81.2.1 面积积与人口截止到2009年底,据公安部门统计 ,全市年末户籍总人口862.5万人。据人口变动和劳动力调查资 料推算,全市年末常住人口889.54万人。中心市区建城区面积积12
3、8平方公里,人口108万。滨滨海经济经济 开发发区陆陆域面积积677平方公里,目前人口数量为约为约 10万人。1.2.2 经经 济济2009年潍潍坊市生产总值产总值 (GDP)完成2727.8亿亿元;其中第一产业增加值302.0亿元;第二产业增加值1564.7亿元;第三产业增加值861.1亿元。按常住人口计算,人均GDP达到30568元(按年末汇率折算为4477美元),比上年增长12.2%。三次产业结 构调整为11.1:57.3:31.6。其中高新区151.9亿元,滨滨海经济经济 开发发区100.4亿亿元。91.2.3 交 通 公路:济青、潍莱、东青3条高速公路通过潍坊境内,津汕、青红、荣乌、潍日4条高速公路正在和即将开工建设,国道308、309横穿东西,206纵贯南北,连同19条省道和正在实施的“村村通油路”工程,基本形成了以潍坊城区为中心,以国省道公路为骨架,干支线相连的公路网络铁路:铁路以胶济铁路为主线,另外还建成了益羊、宅羊、青临、大莱龙等4达地方铁路。港口:羊口、下营、潍坊北港3个地方小港。机场:1989年9月,利用廿里堡空军机场开通了潍坊至北京固定客运航班,开始了联航业务。
4、在巩固联航的同时,按民航4D级机场标准,于1995年6月建成了潍坊民用机场,1996年完成二期配套工程,民航发展步入正轨。2003年底,潍坊市政府与海航集团正式签订合作协议,潍坊机场发展取得了显著成绩。部分政府宣传传中可以看到潍潍坊机场规场规 划上将搬迁至滨滨海开发发区。101、根据半岛城市群总体规划,潍 坊处于半岛城市群的地理中心, 占据绝对的地理交通枢纽要塞之 地。 2、半岛城市群中具备铁路、高速 公路、机场和海港的四个城市之 一,能方便地与省内主要城市建 立直接经济联系。 3、潍坊城市定位:以海洋化工、 机械、食品加工为主导的综合性 制造业城市,连接山东半岛与鲁 中、鲁西的交通枢纽。1.2.4 城市地位潍坊将成为区域经济中心 工业化城市的继续发展以及与外界交通的便利,必将引起物流业、商业的发展,及外来人口的入住,从而促进房地产市场的发展。 11重点发展物 流业,努力 成为全省乃 至华东地区 重要的物流 节点重点发展先 进制造业, 承担起全市 经济发展重 头戏任务 重点发展高新技术产 业,形成高新技术发 展的高地和一流平台 重点发展服务业,满 足商贸、文化、教育 、经济运行和居住生
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