中广信2010年10月藁城市4400亩新农居项目与500亩别墅项目可行性分析

1、本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！藁城市4400亩新农居 项目与500亩别墅项 目可行性分析Gaocheng 4400 acres of new projects and 500 acres of rural residential villa project feasibility analysisSep. 2010本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！报告结构PART-1 问题提出PART-2 本体分析PART-3 市场分析PART-4 项目定位前提基础条件针对PART-5 经济测算方法本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！问题提出问题二：别墅地块是否适合开发，如果适合将如何确定地价及容积率？问题一：新农居地块是否具有开发房地产项目的可行性？本次报

2、告需要解决如下两个问题：本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！报告结构PART-1 问题界定PART-2 本体分析PART-3 市场分析PART-4 项目定位前提基础条件针对PART-5 经济测算方法本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！区位与石家庄市区、藁城市及岗上镇的关系整体区位分析本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！现代农业产业观光园项目与西部新城岗上片区同处于藁城市 岗上镇境内，从区域规划角度分析，整体区位条件极佳。乡村度假区高尔夫球场 核心区起步区规划基地别墅地块现代农业产业园 8500亩用地现代农业产业观光园项目 与藁城市西部新城岗上片 区同处于藁城市岗

3、上镇境 内，西距石家庄市区10公 里、东距藁城市区8公里 ，北临滹沱河景观带，南 接良村生物医药产业区; 区域土地较为平整，地基 承载力好，适于建筑。整体区位分析本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！区位交通条件较好，但是区域内道路状况急需改善。区位交通石黄高速、307国道、 石德铁路构成了现阶段 区域对外联系的主要交 通网络； 区域内道路多为乡村土 路，道路系统不完整， 小丰路已将开始动工； 规划中机场路将贯穿区 域南北，丰富区域对外 交通网络； 小丰路、机场路、京港 澳高速等交通主干道的 修建将极大程度的改善 区域道路系统的状况， 提升地区的交通便捷性 。本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！地铁5号线直通岗上，会提升区域价值，西北及东南轨道交通覆盖较高，东 三环外只有一条轻轨线，且施工日期不定，目前只

4、开工1号线，开通时间超 过开发周期，对未来5年影响较小。轨道交通西北轨道交通网络交错东南轨道交通网络交错本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！9现代农业产业园规划总面积8500亩、其中包含面积为1800亩的高尔夫 球场，北部紧邻滹沱河景观带,这些有利资源为别墅地块的开发提供了 最大利好。建设中的滨河大道别墅地块（占地面积500亩）区位现状分析别墅地块实景高尔夫球场入口本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！故城村、台西村所占200亩回迁安置面积为新农居一期，回迁安置 房总占地面积为200亩，建筑面积为24万平方米，户均210平米。回迁安置房面积区域拆迁面积安置房占地面积总建筑面积台西村840亩200亩24万平方米故城村其他村庄200亩户均面积 210平米规划范围内的400亩全部用于村民的回迁安 置使用，其中：

5、200亩的界限范围作为新民 居一期，主要用于故城、台西两个村的回迁 安置使用，剩余200亩作为二期开发，主要 用于其它周边村庄的回迁安置使用。新民居地块其他村庄故城村台 西 村区位现状分析本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！项目有政策扶持，土地情况良好，但基地内基础设施建设落 后，周边居住氛围不强。基地内基础设施建 设情况落后，急需 改善； 周边可比较项目较 少，没有形成居住 氛围； 土地平整，地基承 载力较好，适于开 发建设； 小丰村自建楼对基 地整体规划有一定 影响； 在河北省城乡统筹 发展战略和新民居 建设的大背景下， 政策倾向优势显著 。东上华府小丰村自建楼基地内农田外国语学院区位现状分析本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！地块分析本地块位于藁城市岗上镇小丰村 北，北临滹沱河5号水面； 地块周边

6、有高尔夫球场，规划在 建的农业产业基地和农业观园； 地块周边基础设施建设落后。灌溉渠12石黄高速307国道小 丰 村项目地块高新技术产业园区农业产业基地高尔夫 球场农 业 观 光 园滹沱河新机场 高速别墅地块占地面积大约为500亩，与现代农业产业观光园、 滹沱河5号水面景观、18洞高尔夫球场融为一体。规划中的小丰村路小 丰 路道路实景规划范围本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！藁城市西部新城岗上片区规划范围西起小丰路、东至岗上镇 界，北临石黄高速，南抵307国道，总面积5.04平方千米。小丰村台西村故城村内族村故献村庄合村双庙村基地总体涉及范围为岗上镇东部小丰、故城、台西、庄合、内族、双庙、故献7村，总占地面积4480亩，涉及拆迁安置户总数6234户，回迁安置总面积1302906平方米。石黄高速307国道小丰路机场路规划范围本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！本报告文档定义为：保密 请在中广

7、信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！我们的研究范围：藁城市岗上镇（307国道以北）东部7个村， 村域面积4480亩。从：经济基础较弱、农民 收入不高、设施和环境面貌 落后的传统农村到：经社会济繁荣、生活舒 适便利、独具特色和活力的社 会主义新农村我们要权衡新农居示范区（政治任务）与企业利益之间的关系 ！本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！节约利用和保 护农耕地加强区域基 础设施建设居住舒适且适合 村民生产生活拉动区域经济 发展建设社会主义新民居建设的关键问题世界各国发展农业的政策主要有两大 目标： 一是提高本国农产品的竞争力 二是保证农民得到相对公平的收入20字方针中“生产发展”是重中之重，打 牢物质基础、增加农民收入，是新农村 建设的首要任务和着力点，是全面实现 新农村建设目标的基本保障。 而现代农业是生产发展的主要途径。社会主义新农村的发展目标：社会主义新农村建设不设统一的标准,但有统一的目标要求 即：“生产发展、生活

8、宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”十六届五中全会 政策背景发展生产力是社会主义新农村建设的首要任务本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！政策支持： p采取周转地方式解决新民居示范工 程建设用地； p整村异地建设的村庄周转地，以首 期开工建设的占地面积予以报批； p鼓励社会力量参与新民居示范工程 土地开发利用； p做好新民居建设过程中的土地确权 登记工作。 资金支持： p省、市，县级国土资源管理机构分 别从新增建设用地有偿使用费中划出 不低于15%、25%、30%的资金支持 新民居建设； p市国土资源局要从本级资金中拿出 20%重点用于鼓励腾出土地超出原村 址面积1/3的村庄，另拿出20%用于鼓 励提前1年以上的村庄。新村垃圾、污水做到无害化 处理和排放，环境整洁优美 ，新农居绿地率达到35%以 上，村域生态良好；环境良好：居住舒适：新村农民住 宅建筑密度小于26%，容 积率不大于1.8，单体设 计经济实用，节能省地， 适应农民未来生产和生活 的

9、需要；配套齐全：新村市政 基础设施基本配套齐全 ，公共服务设施基本满 足农民的生产和生活需 要；经济发展：打造藁城市西 部新城，城乡统筹规划建设 ，带动整个区域经济发展；布局合理：村内旧房改 建或拆除，农民集中入住 新建住宅，预留安置面积 的10%作为发展用地；保护耕地：复耕面积为 周转地面积的1.2倍，并且 耕地质量不得下降。科学规划，合理布局，政策引导，规范发展，建设集体经济夯实、农民生活富足、住宅居住舒适、生态环境良 好、社会安定有序、具有经济和建设特色的新农居，带动周边地区经济、社会和生态的协调发展；通过试点工作，探索符合省经济发展要求、适应藁城城市化、工业化和现代化发展水平的西部新城。发展目标政策解读石家庄藁城市西部新城岗上片区项目，机遇与挑战并存，探 索项目的开发盈利模式是其迫切要解决的问题。本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！本报告文档定义为：保密 请在中广信认可的情形下使用，并请勿在未得到中广信允许的情况下传阅！说明: 1.按照新民居政策规定，庄 原址复耕面积应不少于村庄 安置新址用地面积的1.2倍， 复耕成本按2万/亩考虑； 2. 按照规划设计条件要求， 村民回迁安置用房以小高层 为主、多层为辅，结合以往 项目开发经营，回迁安置用 房建筑成 本约1200元/； 3.考虑到此项目均为异地安 置，按照土地征收政策，新 民居建设新增用地面积征用 基本补偿价格为10万元/亩 ； 4.上述成本测算，未考虑村 庄发展预留用地以及新民居 项目实施所涉及的其他成本 。用地指标一藁城市岗上镇（307国道以北）东部7个村情况统计(1.8容积率)村名村庄占 地面积 （亩）宅基地 占地面 积（亩 ）有宅基 地户数 （户）回迁安置 房面积（ ）回迁安置用 地面积（亩 ）村庄复耕用 地面积（亩 ）10%预留 用地（亩 ）节余用地 面积（亩 ）回迁安置 总投资（ 万元）节余土地单方成 本（万元/亩）小丰8707251284268356223.62 268.34 22.36 579.30 34976 60.38 故城550320702146718122.26 146.71 12.23 391

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