长江证券;房地产行业：从A股与港股地产的行情差异谈起-2018.06.11

1、请阅读最后评级说明和重要声明 1 / 15 研究报告 房地产行业 2018-6-11 从从 A A 股与港股地产股与港股地产的的行情差异谈起行情差异谈起 行业研究深度报告 评级 看好看好 维持维持 报告要点 从 A 股与港股地产的行情差异谈起 今年以来，今年以来，A 股与港股房企股与港股房企股价股价走势走势南辕北辙，形成鲜明对比南辕北辙，形成鲜明对比。A 股房企今年以来股价表现较弱，但港股房企股价走势较强，部分在港上市的房企股价近期仍在创新高，两者走势差异形成鲜明对比。根据我们对部分上市房企（2018 年5 月累计销售额排名前20） 的统计， 其中 A股房企年初至今平均跌幅达到约 2%，港股房企年初至今平均涨幅达到约 24%。 走势归因，两地市场有何不同 港股港股与与 A 股房企股价走势差异更多来自于市场特点不同股房企股价走势差异更多来自于市场特点不同，A 股市场更加注重行股市场更加注重行业整体的政策与资金环境业整体的政策与资金环境。 今年以来港股房企销售增速整体确实高于 A 股房企：2018 年 1-5 月，销售额排名 TOP20 的房地产企业中，港股房企合计销售额的累计同比增速达到

2、约 40%， 高于 A 股房企相应 23%的累计同比增速。但我们认为这并不能完全解释两者股价走势的差异，这一差异或更多来自于市场特点的不同：A 股市场更注重地产行业整体的政策与资金环境，房企同质化程度较强，在行业下行期 beta 起核心作用；而港股市场更注重房企自身的经营情况，个股的 alpha 起核心作用。 政策与流动性预期是当前 A 股房企走势的核心因素 政策与政策与流动性预期流动性预期是是 A 股房企当前股价走势的核心股房企当前股价走势的核心影响影响因素。因素。根据前文分析，地产板块 beta 机会往往与政策与流动性预期相关，而在此之前往往会出现销售转负、库存累积、土地流拍等一系列信号。销售转负是相对最为领先的指标，也会影响库存累积及土地流拍等后续指标。从历史经验来看，一般销售面积单月增速转负 1-2 个季度后，地产板块逐步开启系统性行情。流动性环境方面：宏观层面的长端与短端利率已经结束单边上行走势；中观层面，房地产行业当前融资渠道较为多元化，境内信用债和境外美元债的发行渠道相对较为畅通；微观层面，大中型房企销售增速持续反弹，资金链稳健性具备保障。 投资建议：板块相对收益信号或已

3、初步显现 把握板块把握板块 beta 或为当前时点的地产板块投资的或为当前时点的地产板块投资的关键因素关键因素。 beta 决定方向， alpha决定弹性，当前阶段把握板块 beta 或将更为关键。考虑到目前股价对应估值已接近历史底部，而龙头房企盈利及销售的增长预期并未出现显著改变，估值性价比凸显，建议关注高增速低估值标的：新城控股、保利地产、招商蛇口。 分析师分析师 申思聪申思聪 （8621）61118713 执业证书编号：S0490518010003 联系人联系人 吕聪吕聪 （8621）61118713 分析师分析师 刘清海刘清海 （8621）61118713 执业证书编号：S0490518040001 联系人联系人 行业内重点公司推荐 公司代码 公司名称 投资评级 001979 招商蛇口 买入 600048 保利地产 买入 601155 新城控股 买入 市场表现对比图（近市场表现对比图（近 1212 个月）个月） -14%-7%0%7%14%21%28%2017/62017/92017/122018/3房地产沪深300资料来源：Wind 相关研究相关研究 2013 对比 2

4、018，房企资金链压力如何？ 201806W1 周度观点2018-6-3 龙头销售继续反弹，夯实业绩增长基础 2018 年 5 月房企销售点评2018-6-1 全 维 度 看 开 发 商 资 金 来 源 趋 势 201805W4 周度观点2018-5-27 风险提示： 1. 调控政策或有继续收紧风险； 2. 宏观流动性环境或有紧缩风险。 13292请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 15 行业研究深度报告 目录 从 A 股与港股地产的行情差异谈起 . 4 A 股与港股房企股价走势分化明显 4 部分港股房企股价近期仍在创历史新高 5 走势归因，两地市场有何不同 7 业绩推动？销售增速确有差异，但同一房企行情仍分化 . 7 A 股与港股房企股价走势分化或更多源于市场特点差异 . 8 A 股市场更注重行业政策与资金环境，板块 beta 起核心作用 8 港股市场更注重房企自身的经营情况，个股 alpha 较为显著 . 9 政策与流动性预期是当前 A 股房企走势核心因素 . 11 销售面积单月增速转负是板块行情的先行指标 . 11 房企融资渠道多元化，资金环境相对稳健 . 12 投资建议：板块

5、相对收益信号或已初步显现 . 13 图表目录 图 1：世茂房地产股价近期突破前期高点 . 5 图 2：龙光地产股价近期突破前期高点 5 图 3：时代中国控股股价近期突破前期高点 . 6 图 4：宝龙地产股价近期突破前期高点 6 图 5：近年来港股房企整体销售额增速略高于 A 股房企 7 图 6：万科 A 与万科企业、新城控股与新城发展控股的股价走势分化明显 . 8 图 7：房地产行业政策面、基本面与地产板块 beta 收益的关系梳理 . 8 图 8：部分 A 股房企销售额增速与股价涨跌幅对比 9 图 9：部分港股房企销售额增速与股价涨跌幅对比 9 图 10：部分 A 股房企归母净利润增速与股价涨跌幅对比 10 图 11：部分港股房企核心净利润增速与股价涨跌幅对比 . 10 图 12：2008 年 4 月地产销售同比转负，2008 年 11 月板块行情启动 . 11 图 13：2012 年和 2014 年的板块行情，地产销售转负也具备领先性 11 图 14：截至 2018 年 4 月，商品房销售面积单月同比增速进入负增长区间 . 12 图 15：长端利率方面，十年期国债到期收益率已经结束

6、单边上行走势 . 12 图 16：短端利率方面，银行间同业拆借利率（1 天）近期有所下行 . 12 图 17：2018 年房企境内信用债发行渠道较为通畅（截至 6 月 10 日） . 13 图 18：2018 年房企境内美元债发行渠道较为通畅（截至 6 月 10 日） . 13 图 19：2018 年 5 月 TOP100 房企累计销售额同比增长约 34%，增速持续反弹 . 13 表 1：部分 A 股上市房企年初至今（截至 6 月 11 日收盘）股价表现，平均下跌约 2% . 4 请阅读最后评级说明和重要声明 3 / 15 行业研究深度报告 表 2：部分港股上市房企年初至今（截至 6 月 11 日收盘）股价表现，平均上涨约 24% 5 表 3：当行业基本面和政策面同时处于下行周期时，地产板块及个股难以跑出正收益 . 9 表 4：商品房销售增速持续为负，是地产行情启动的先行指标 . 11 表 5：重点上市公司盈利预测与估值指标 14 请阅读最后评级说明和重要声明 4 / 15 行业研究深度报告 从 A 股与港股地产的行情差异谈起 今年以来，今年以来，A 股与港股房企股与港股房企股价股价走

7、势走势南辕北辙，形成鲜明对比南辕北辙，形成鲜明对比。A 股房企今年以来股价表现较弱，但港股房企股价走势较强，部分在港上市的房企股价近期仍在创新高，两者走势差异形成鲜明对比。 根据我们对部分上市房企 （2018 年 5 月累计销售额排名前 20，排名情况来自于亿翰智库，下文与此相同）的统计，其中 A 股房企年初至今（截至 6月 11 日收盘，下文与此相同）平均跌幅达到约 2%，港股房企年初至今平均涨幅达到约24%，而且世茂房地产（0813.HK） 、时代中国控股（1233.HK） 、宝龙地产（1238.HK） 、建业地产（0832.HK）等在港上市房企的股价在近一个月之内均实现了对前期高点的突破。 A 股与港股房企股价走势分化明显 A 股房企今年以来股价表现较弱，与股房企今年以来股价表现较弱，与港港股股房企房企股价的强势表现形成鲜明对比。股价的强势表现形成鲜明对比。2018 年年初以来，A 股房企股价在经历了 1-2 月份的宽幅波动后，走势不断趋弱，申万房地产指数年初至今累计下跌约 10.23%，较多 A 股房企股价均有明显调整。这与港股房企股价表现大相径庭，年初至今大部分港股房企股价涨

8、幅为正，部分个股甚至取得了 30%以上的股价涨幅。根据我们对部分上市房企（2018 年 5 月累计销售额排名前 20，排名情况来自于亿翰智库）的统计，其中 A 股房企年初至今平均跌幅达到约 2%，而港股房企年初至今平均涨幅达到约 24%。 表 1：部分 A 股上市房企年初至今（截至 6 月 11 日收盘）股价表现，平均下跌约 2% 公司名称公司名称 股票代码股票代码 股票类型股票类型 年初至今年初至今涨跌幅涨跌幅 万科 A 000002.SZ A 股 -12% 保利地产 600048.SH A 股 -1% 绿地控股 600606.SH A 股 -9% 华夏幸福 600340.SH A 股 -10% 新城控股 601155.SH A 股 13% 泰禾集团 000732.SZ A 股 12% 招商蛇口 001979.SZ A 股 17% 阳光城 000671.SZ A 股 -17% 金地集团 600383.SH A 股 -14% A 股房企涨跌幅平均值股房企涨跌幅平均值 -2% 资料来源：Wind, 长江证券研究所 请阅读最后评级说明和重要声明 5 / 15 行业研究深度报告 表 2：部分

9、港股上市房企年初至今（截至 6 月 11 日收盘）股价表现，平均上涨约 24% 公司名称公司名称 股票代码股票代码 股票类型股票类型 年初至今年初至今涨跌幅涨跌幅 碧桂园 2007.HK 港股 14% 中国恒大 3333.HK 港股 -11% 融创中国 1918.HK 港股 0% 中海地产 0688.HK 港股 14% 龙湖地产 0960.HK 港股 27% 华润置地 1109.HK 港股 35% 绿城中国 3900.HK 港股 22% 中国金茂 0817.HK 港股 34% 世茂房地产 0813.HK 港股 49% 旭辉控股 0884.HK 港股 36% 正荣地产 6158.HK 港股 39% 港港股房企涨跌幅平均值股房企涨跌幅平均值 24% 资料来源：Wind, 长江证券研究所 部分港股房企股价近期仍在创历史新高 部分部分港港股房企年初至今股价仍在创股房企年初至今股价仍在创历史历史新高，如世茂房地产、龙光地产等。新高，如世茂房地产、龙光地产等。世茂房地产（0813.HK） 年初至今涨幅达到约 49%， 股价在 6 月 11 日盘中突破前期高点， 达到 26.00港元/股；龙光地产（3380.HK）则于 5 月 21 日盘中突破前期股价高点。此外，时代中国控股（1233.HK） 、宝龙地产（1238.HK） 、建业地产（0832.HK）股价也在近一个月之内实现了对前期高点的突破。 图 1：世茂房地产股价近期突破前期高点 图 2：龙光地产股价近期突破前期高点 0 5 10 15 20 25 30 2016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-05世茂房地产（港元/股）0 2 4 6 8 10 12 14 2016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-0

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