某公司发展战略项目内部评估报告

1、机密文件，仅供北京万通内部使用北京万通发展战略项目内部评估报告机密文件，仅供北京万通内部使用目录 整体绩效评估2. 业务能力评估3. 组织能力评估1. 整体绩效评估4. 财务能力评估5. 获利模式评估 2机密文件，仅供北京万通内部使用企业企业 文化文化策策 略略人力资源架构人力资源架构业务业务 流程流程技术架构技术架构组织架构组织架构总体评估看来，万通员工对公司的经营策略和企业文化的 认同度较高，但是对于企业的管理架构和执行能力存在较 大的意见- 内部技能评估 -评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3) 、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估3机密文件，仅供北京万通内部使用万通员工对于企业文化、企业策略的认同程度比较高组织构架企 业 文 化企 业 策 略资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估4机密文件，仅供北京万通内部使用万通员工调查反映意见较多在于人力资源管理和企业业务 管理流程方面业务 管理 流程人力 资源 管理企业策略企业文化技术构架资料来

2、源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估5机密文件，仅供北京万通内部使用企业策略：万通员工普遍认同企业在行业发展趋势和经营 目标方面的把握，但是80的人对于万通的财务计划的有 效性和明确性表示质疑资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估6机密文件，仅供北京万通内部使用业务流程：员工对于信息共享、冲突的解决和沟通意见较 多资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估7机密文件，仅供北京万通内部使用企业文化：万通的员工对于万通有明显的自豪感和主人翁 精神，但是认为企业在员工激励、鼓励人才多样化发展和 员工参与企业管理方面存在问题资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估8机密文件，仅供

3、北京万通内部使用组织构架技术与组织架构：万通员工调查中有67的员工不认同IT 投资已经足够达到应有要求的说法IT技术构架资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估9机密文件，仅供北京万通内部使用人力资源：员工问卷调查反映出万通人力资源管理方面存 在的问题比较集中资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估10机密文件，仅供北京万通内部使用高层管理人员对于万通的流程管理意见较大，中层干部更 关注企业技术构架上的短板，一般业务人员对公司人力资 源管理和流程管理意见较多资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估11机密文件，仅供北京万通内部使用总部人员认为万通在业务和管理流程控制上不够顺畅，项 目人员则认为在技术构架上缺乏充分的建设和支持。资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全

4、不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估12机密文件，仅供北京万通内部使用在公司5年以上的老员工对于公司策略和企业文化的认同度 比较高，但是在公司3年以上的员工普遍对于万通的流程管 理、技术构架、人力资源管理意见较大资料来源：综合能力评估问卷统计分析评分标准：完全不同意（1）、基本不同意（2）、没有意见(3)、基本同意（4）、非常同意（5） 1. 整体绩效评估13机密文件，仅供北京万通内部使用目录 业务能力评估2. 业务能力评估3. 组织能力评估1. 整体绩效评估4. 财务能力评估5. 获利模式评估 14机密文件，仅供北京万通内部使用万泉项目的业务价值链中，土地选择、前期项目策划和营 销管理方面均体现了万通的优势，但后期项目策划和服务 方面也显示出了不足之处资料来源：瑞通管理分析2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处- 万泉项目业务能力评估 - 中关村高 科技园区 绿化带 西三环四 环之间， 交通便利 低密度 多层带电 梯 板楼 市场先机 新新家园 CEO官邸 广告宣传 低开高走 开发周期长 后期无新意 三期面临 周边项目

5、价格竞争 投诉率高 无客户服 务专人招标采购 高绿化率 领先的设 计思想 一、二期 部分投资 人/项目 经理套现 撤出服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发15机密文件，仅供北京万通内部使用新城项目在前期项目策划、管理方面同样具有优势，但土 地和销售方面表现不足- 新城项目业务能力评估 -资料来源：瑞通管理分析2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处CBD抗风险力强东三环沿线 市场先机 居住性概念 与香港置地 成功合作 与国际先进 中介服务机 构合作 引入香港 管理经验 广告宣传 合资概念土地持有 期长财务费用高 周边项目 竞争激烈服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发16机密文件，仅供北京万通内部使用亚运项目的业务能力与前两个主要项目的优劣势特点极其 相同- 亚运项目业务能力评估 -2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处亚运商圈 奥运概念 原生地 独特/稀 缺性 四五环之 间，交通 便利 大绿地 别墅/联 体别墅职责明确 系统化强 招标采购新新家园 广告宣传土地成本 较高资料来源：瑞通管理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发17机密文件，仅供北京万

6、通内部使用龙山项目上策划和营销具有优势，土地和项目管理存在不 足- 龙山项目业务能力评估 -2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处轨道交通土地评估值 虚增土地持有期 长，财务费用 高周边环境为 工业区及铁路远离城区连排别墅第二居所小区/建筑 单体设计 及材料领 先新新家园营销创意 -走远一点弹性物业 管理费准现房销 售经验不足与其他项 目交流不够资料来源：瑞通管理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发18机密文件，仅供北京万通内部使用新概念住宅有别于其它传统业务，整个价值链均具有新意 ，但诸多方面亦存在不足- 新概念住宅业务能力评估 -2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处 根据客户 的需求选 择 强调个性 化设计 满足客户 的特定需 要 预制集成 小规模，多 地域 境外加工部 件，国内施 工、安装 建立采购中 心，与国外 厂家密切联 系 网上预选 门市签约 网上修改 、监督工 程进度 根据样品 ，个性化 调整 建立客户 网络 现有签约 客户1家 、意向6 家 在龙山建 有15个样 品间 拟建客户 联络网 通过成立 俱乐部建 立客户联 系 拟进行客 户跟踪服 务 如

7、向其他开 发商购置土 地价格会比 较高 其他开发商 可否同意单 建别墅尚有 待实践检验 成本高于传 统建筑模式 建立俱乐 部与房屋 开发是不 同的业务 流程，应 成立不同 的机构分 别进行操 作管理 木制结构 比刚混结 构价值到 底是高还 是低资料来源：瑞通管理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发 全新的商 业模式 顾客导向 战略实施的 计划不完善19机密文件，仅供北京万通内部使用本部的业务能力只剩下土地选择和项目前期策划，但土地 购置能力上同样不足- 本部业务能力评估 -2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处 除龙山外 ，现有项 目处于市 场热点地 区 现有地块 各具成功 特色 龙山、新 城国际土 地持有时 间较长 所获得的 土地没有 价格优势设计理念 比较超前 项目品牌 效应明显资料来源：瑞通管理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发 思想领先 ，探索先 进的经营 模式 积极促进 产业交流整体市场 调研不连 贯 政策研究 不充分企业形象 宣传的社 会认同性 较强20机密文件，仅供北京万通内部使用综合各主要项目的业务能力可以得出，万通的核心技能是 项目策

8、划和营销管理，但弱项是项目管理、客户服务和土 地购置- 整体业务能力评估 -2.业务能力评估存在的主要问题万通成功之处 准确把 握地块的 价值 能够预期 市场发展 趋势与其他开 发商相比 ，万通没 有获取土 地的优势 土地置留 时间较长 成功树立 项目品牌 注重项目 市场研究 项目策划 能力教强 设计思想 比较超前项目间资源 调配受合作 方式影响 不同项目的 经验教训没 有共享 项目管理能 力不均衡注重企业 形象宣传 广告宣传 效应明显 注重把握 市场动态 市场运作 能力较强 注重销售 手法 客户关系 管理薄弱 客户价值 研究不足资料来源：瑞通管理分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购战略与研发 在思想 和实践上 积极探索 新型商业 模式 积极促进 产业交流新模式的 实施能力 有待检验 对整体市 场和政策 研究不充 分21机密文件，仅供北京万通内部使用北京CBD、亚运村和中关村构成房地产开发的三大热点，其 中亚运村为已持续多年的热点，而CBD及中关村为新兴热点 ，竞争日益激烈项目名称开发商 建外SOHO 红石实业 现代城 红石实业 新城国际万通集团 世贸国际奥中基业 国际花园深圳金地

9、 财富中心香江国际 旺座 天亚物业 阳光100 银信光华 宅.美诗 住总（中关村） 日坛.晶华 大成 CBD地区中关村地区项目名称开发商 中海紫金苑 中海 中海雅园 中海 山水倾城 住总（中关村） 百环公寓住总（中关村） 新起点 三义 锦绣大地锦绣大地 涧桥.泊屋馆新纪元 光大花园 光大 美丽园 东方浩鸣 华清嘉园 华润置地 资料来源: 搜房网2.业务能力评估22机密文件，仅供北京万通内部使用中关村作为高科技产业基地，受到开发商的追逐，区域房 地产市场迅速升温，成为与CBD东西呼应、最有人气的热 点地区。 万泉美丽园人济 山庄新起 点华清 嘉园嘉慧苑科技会展韦伯时代希格玛世纪豪景光大花园涧桥泊屋 馆中海紫金苑资料来源: 搜房网，瑞通管理分析锦绣大地2.业务能力评估23机密文件，仅供北京万通内部使用中关村周边地区现有高档住宅项目的竞争在2001年最 激烈，对2002、2003年市场都将产生显著影响此表中数据从北京现售的1000余个楼盘中选取，对97年前开盘的项目对97-2000年的 市场竞争，及2002年后新开盘项目对未来的市场竞争的影响未考虑在内 假设项目开盘后在4年内对市场竞争产生影响万泉资料来源: 搜房网、瑞通管理分析2.业务能力评估24机密文件，仅供北京万通内部使用在同一区域内，交通、自然、人文、位置、市政配套、生 活配套等相差不大的情况下，万泉在建筑形式和密度上仍 占有优势中关村周边地区高档住宅项目平均容积率为1.3，绿化率为41%，多层、小高层约占总开 发项目的1/3，适于居住，万泉项目为多层、容积率1.3、绿化率45%，定位于高档住宅中 的高端。万泉万泉资料来源: 搜房网、瑞通管理分析2.业务能

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