城镇开发运营模式研究

1、城镇开发运营模式城镇开发运营模式城镇开发运营模式研究城镇开发运营模式城镇开发运营模式一、中国城镇开发纵览1、中国城镇化发展的三个阶段及建设重点新中国成立初城镇化水平只有10.64%，由于经历了特殊历史时期 ，到1978年我国城镇化水平只提高到17.92%，设市城市由132个增 至193个，仅增加61个，发展缓慢。 重点建设城市，“一五”除北京外有工业建设重点城市如太原、 包头、西安等7座，重点扩建城市如鞍山、沈阳、吉林等20多座， 局部扩建城市如南京、济南、杭州等15座左右；“三线”建设时 期有十偃、成都、兰州等。我国城市化水平由17.92%上升到36.22%，年均增加0.83个百分点 ，设市城市由193个增至663个，建制镇由2173个增加至20312个， 增加迅速。 城市建设重点主要集中在沿海大城市，同时沿海还涌现出了众多 的中小城市和小城镇，典型代表有石狮、东莞、昆山等。缓慢起步阶段（ 19491978年）2001年以后，我国城镇化正式制定了加速城镇化发展的总体战略 ，经历了小城镇规模扩张时期、城镇群发展时期等阶段。2004年 至2014年10年间，我国城镇化率从41.76%上升

2、到54.77% 城镇建设重点是区位条件较好的建制镇，大城市附近的新城区， 如天津滨海新区、郑东新区、沈北新区等，城镇规模扩大，城镇 之间交往密度增加，分工协作的城镇群逐步形成。加速发展阶段 (19782000年 ）快速发展阶段（ 2001年至今）城镇开发运营模式城镇开发运营模式2、时下我国城镇化已进入转型发展新阶段我国城镇化经历了一个起点低、速度快的发展过程。19782013年，城镇常住人口从1.7亿人增加到7.4亿人，城镇化率从17.9%提升到54.77% ，年均提高1.02个百分点；城市数量从193个增加到658个，建制镇数量从2173个增加到20113个。2004年至2014年10年间，我国城镇化率从41.76%上升到54.77%，根据世界城镇化发展普遍规律，我国目前正处于城镇化率30%-70%的快速发展区间，如果继续延续过去传统粗放的城镇化模式，势必带来产业升级缓慢、资源环境恶化、社会矛盾增多等诸多风险，很有可能落入“中等收入陷阱”，进而影响现代化进程。随着内外部环境和条件的深刻变化，城镇化必须进入以提升质量为主的转型发展新阶段。中国城镇开发纵览城镇开发运营模式3、新型城镇化已

3、成为中国经济转型的重要抓手 我国未来几十年的发展潜力在城镇化，城镇化将成为拉动内需增长的强大动力。2014年3月16日，国家新型城镇化规划（2014-2016年）正式对外公布，这是我国新型城镇化的路线图。规划提出到2020年，我国常住人口城镇化率将达到60%左右，由此带来的投资需求约42亿元。这就意味着每年平均至少有近2000万农村人口变为城市人口。随着城市化水平的提高，人口不断向城市转移，无论是城市数量还是城市规模将进一步扩大。因此，21世纪是城市的世纪，是全球展开城市资源优化、整合运营的世纪。在中国城镇化快速发展进程中，如何通过城市运营取得城市资源的增值和城市发展最大化是我们面临的重大课题。中国城镇开发纵览城镇开发运营模式4、我国城镇开发面临诸多问题土地能源的粗放利用我国城镇发展过程中，由于规划滞后、管理粗放、盲目扩张等原因，城镇建设仍存在布局过于分散、土地利用粗放、违法使用土地等问题，一些地区甚至脱离地方实际，盲目开展大规模新区扩张活动，造成了土地能源的大肆浪费。小城镇发展布局不合理我国小城镇沿公路发展建设的现象较为普遍 ，马路城镇对公路交通 、城镇建设和居民生活都产生了一定的负

4、面影响。公路交通网络不完善目前我国公路交通网络还不够完善 ，尤其是市域内高速公路尚未形成相互连通的网络 ，广大农村地区的交通还不算通畅 ，影响了城镇的引力和辐射作用的发挥。盲目照搬大城市开发模式目前我国对小城镇的发展缺乏一个形态上可以参照的比较完整标准体系受传统观念的束缚和少数地方政府官员追求所谓 “政绩”的需要，一些小城镇在建设中存在不根据自身发展需要和地方特色，盲目地照搬大城市的开发建设模式 ，追求大马路大广场和高楼大厦，进行低水平的重复建设 ，造成土地资源和资金投入等的浪费现象。生态环境状况不乐观城镇开发对生态环境的重视度偏低，生态建设刚性指标少，大部分城镇普遍热衷于视觉效果的生态景观系统布局，常常是看得见的地方绿树成荫、看不见的地方黄土成堆。合理定位缺失下的产城割裂城镇建设存在功能构成不合理的问题，或偏重产业忽视配套引入陷入“有产无城”的尴尬，或偏重地产开发忽视产业支撑陷入“有城无产”的困境，造成城镇发展初期甚至中后期缺乏活力、动力不足，造就了一批“空城”、“鬼城”中国城镇开发纵览城镇开发运营模式二、城镇开发运营模式1、城镇开发的五种模式模式内容特点适合区域国内发展案例TOD公

5、共交通导向发展模式，其中的公共交通主要是指火车站、 机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以公交站点 为中心、以400800米（510分钟步行路程）为半径建立中 心广场或城市中心，其特点在于集工作、商业、文化、教 育、居住等为一身的“混和用途”，使居民和雇员在不排斥 小汽车的同时能方便地选用公交、自行车、步行等多种出行 方式。TOD社区包括城市型TOD社区和社区型TOD社区。集约交通和集约土地使用的整 合发展模式，政府行动领先于 市场需求.尤其是在城市尚未成 片开发的地区,先期导入公共交 通,形成开发地价的时间差,政 府从土地升值的回报中就足以 获取公共交通的先期投入.城市边缘的交 通节点区域广州碧桂园凤凰 城区AOD规划理性预期引导的开发模式,政府通过预先发布规划消息， 公开相关信息,激发、引导市场力量进行先期的相关投入，以 尽快形成与规划目标一致的外围环境和所需氛围，以便于政 府在最为适合的时机,以较小的投入实现原先的规划建设意 图.城市规划城市经营整合概念 ，是一种城市经营的新手段， 是政府利用垄断规划信息带来 的优势而进行城市经营。已规划区域深圳福田中心区 ；杭州钱江新城

6、南岸SOD公共服务设施导向的开发模式，首先在要促进发展的地区,政 府有意识地进行大型社会服务设施以及某些商业型设施的建 设,从而对期望集聚的要素产生巨大吸引力的开发模式.通过行政中心布局引导城市发 展方向；通过行政中心迁移实 现城市扩展。需要促进发展 的地区青岛、郑州、钱 江、南京、成都 等城市新区开发IOD产业导向型开发模式，通过相关优势行业资源的聚集和整合 实现区域功能的提升和突破。实现“头雁”效应，即通过引 入行业代表性或引领性企业， 吸引其它相关中小企业的聚集 ，实现区域的功能开发。产业优势区域各地工业园区、 产业园区EOD以生态导向为前提的开发模式，强调将生态价值和服务功能 与土地开发利用政策相结合，利用生态引导域开发，“在保护中开发、在开发中保 护” 为理念，在城市先行构建 总量适宜、分布均匀、植物多 样、景观优美的绿地系统。所有城镇深圳市城市绿地 系统、天津生态 新城、上海东滩 生态城、城镇开发运营模式上叙五种模式中，土地都是城市经营的关键。因此，在城市开发经营过程中，要把握好以下几点：（1）土地是土地资产是城市建设资金稳定可靠的来源，要建立政府垄断的城市建设用地供应体制

7、，严格控制土地供应总量，实行非饱和适度供应，合理调控土地和房地产价格。（2）通过调控土地供应总量，控制城市建设总量和房地产开发总量。（3）全面推行城市国有土地有偿使用制度，除法律规定可以继续实行划拨的用地以外，无论新增建设用地和存量划拨土地，都要通过政府出让、租赁、作价出资或入股等方式纳入有偿使用轨道，实行以地生财，增加城市财源。（4）大力推行城市国有土地储备制度和土地使用权招标、拍卖制度，增加政府的土地收益，为城市建设聚集资金。（5）城市土地资产经营收益应上缴城市政府，列入财政专户管理，主要用于城市基础设施建设和土地开发。上述五种模式，在实际的城市开发中往往不是以单一的方式存在，而是二种或二种以上模式的结合，形成综合开发模式。TOD开发模式示意图城镇开发运营模式二、城镇开发运营模式2、城镇运营的三种模式模式代表特点基本情况公司化运作模式广州、 上海确立城建投资公 司的投资主体地 位，建立城市建 设基金会，实施 城建资金统一管 理和市场运作。上海市于1998年成立了城市建设基金会，将城建的财政性资金由财政局划给 基金会，实现了城建财权和事权的统一。但因基金会不是法人，不能以法人 身份融

8、通资金，该市又于1992年成立了市城建投资总公司，与基金会（基金 管理办公室）合署办公，实行两块牌子，一套班子，并设立了由分管副市长 任主席的投资公司监事会。集权运作模式大连建立属于市长直 接指挥下的城市 开发公司，统一 管理城市土地和 建设资金。大连的各项项目由市长或主管副市长根据规划要求组织论证，坚持“一张图 规划，一支笔审批”。可以说，一定时期规划管理权限的高度集中，极大地 提高了城市规划的权威性和严肃性，避免了个别部门的利益驱动造成撑死土 地和空间资源的浪费。经过近10年的努力，大连已把过去“轻的太轻，重的 太重”的工业城市改变成功能齐备、环境优美、企业效益好、居民私生活质 量高的花园城市。混合运作模式武汉、 青岛、 襄樊把政府的协调职 能与城市建设的 公司化运作有机 结合，充分发挥 行政管理和经营 开发的双重职 能。以襄樊市汉江大道改造为例，老百姓呼吁多年，政府也早有计划，但苦于财 力不足，一直无法上马。2000年底，他们成立了“汉江大道指挥部”和“汉 江大道建设经营开发中心”。“指挥部”拥有高度政府权威，“汉江大道建 设经营开发中心”是这一工程的业主，项目改造的筹资、建设、

9、开发、经营 和还贷等均以企业方式运作，建立了“借钱、生钱、还钱”的新机制，带动 了这项总投资4.6亿元工程的实施。城镇开发运营模式三、相关典型案例研究（1）美国城镇发展概况美国是世界上城镇化率最高的国家美国共有50个州、3043个县（郡）、35153个市、镇（村），约有3500多个大中小城市，城市居住人口超过总人口的92。美国大小城市设施配套、交通发达、功能齐全、建筑精良、环境优美，现代化水平很高，是全球城市发展和城市化水平最高的国家之一。美国城镇化进程起步于工业革命后期的19世纪30年代，至20世纪60年代基本完成，速度之快、程度之高，令世人瞩目。1、美国城镇发展经验借鉴城镇开发运营模式相关典型案例研究美国城镇发展经验借鉴（2）美国城镇发展的六大经验经验一：城镇发展秉持“精明增长”和“新城市 主义”的理念面对城市无限制蔓延的现实，美国提出了“精明增长”、“城市发展边界设定”和“新城市主义”的理念。“精明增长”和“新城市主义”是一种较为紧凑、集中、高效的发展模式，强调“紧凑性、适宜步行、功能复合、可支付性、环境优化”的五大原则。在此理念引导下，城市规划设计有三大要素： 适宜步行的城市密度，减少机动车使用； 功能混合，商店、办公楼、公寓、住宅、娱乐和教育设施混合在一起，提高建筑密度； 连通性，通过廊道联系和分隔邻里社区和功能区，形成交通和绿色空间的线性系统。在城市规划上，以功能分区为核心，倡导以“公共交通为导向”和“传统邻里为核心”的发展模式，强调增加建设密度、提高公共服务效率、重视“步行尺度”，有效集约利用公共财政等。城镇开发运营模式相关典型案例研究美国城镇发展经验借鉴经验二：“城市群”和“大都市区”成为城 市发展的高级形态美国的东西海岸及中北部地区，以“城市群”和“大都市区”为特征的地域空间组织形式连绵不断，城镇化已进入一个高级的发展阶段，呈现出更明显的空间集聚和辐射扩散特征。从区域发展看，其城镇化以非均衡模式为主，选择有发展潜力的城市和区域作为突破口密集投资，促进周围地区快速增长。美国东北部的华盛顿、费城、纽约、波士顿城市带，中部五大湖地区200多个城市产业集聚、形成世界上最庞大的城市群，西部以洛杉矶为代表的加州大都市区，这三大都市群占到了全美国GDP份额的76%。从城镇化的进程看，这些地区已形成密集的城市群(

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