城市经济，城市规划和房地产市场

1、城市经济，城市规划 和房地产市场柏兰芝 北京大学中国经济研究中心一、导论 I. 金融业和房地产的关系中国脉 络 II.认识不动产 III. 房地产市场概况不动产市场 不动产是一个市场博弈:-追求利益-游戏规则-参加者又不同角色和战略-即使为了获利，也要了解经济的外部 性新规则促使参加者改变博弈计 划 变动的市场 例：办公楼小型化-后工业社会-企业削减办公用房费用Kodak削减25-40%办公用房费用不动产不仅仅是一个博弈 政府干预 增加投资-税收，补贴 限制开发-分区规划 参加者包括政府的相互影响 经济领域+非经济领域I. 金融业和房地产的关系 -中国脉络（1） 以住宅开发为主的房地产业是典型的资 金密集型产业，金融业的支持必不可少 房地产开发资金的四条主要来源: 自有资金，银行贷款，资本市场融资，销售回笼资金 金融业和房地产的关系 -中国脉络（2） 银行贷款一直是开发资金的主要来源。 在目前国际商业银行领域有两个所谓“三 七开”的说法: 一是给房地产业的贷款占全部贷款余额 的30，其余行业占70： 二是发放给开发商的开发性贷款占给房 地产业贷款总余额的30，住房抵押贷 款及其他业务占

2、70。 金融业和房地产的关系 -中国脉络（3） 信用关系 ： 金融业去年对30多个行业的信用状况进行了 内部排序: 房地产业排名倒数第四，仅居冶金 行业、外经贸行业和酒店业之前。 房地产业虽然在1998年之后发展很快，但信 用状况与其他行业相比并不理想。 相当多的 开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发。 规模化，集团化，有品牌的开发商很少。 信用 中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地 的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结 果表明： 在信用较好的上海，受评的238家开发商中， 信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37 ，2B(有风险但可以贷款)占59；福建受评 的122家开发商，2B及以上企业占68。 核心问题是：规模太小，自有资本金太少， 实际源于银行的资金普遍高出50，信用状 况普遍较低。 金融业和房地产的关系 -中国脉络（4） 紧缩政策：2002年12月5日，中国人民 银行发布了“切实落实房地产信贷管理政 策，促进房地产业健康发展”的消息，开 始对2001年6月以来商业银行房地产信 贷业务办理情况进行检查 银行界的反应：惜贷不等于不贷，银行比以前更慎重、更细致。 光大

3、银行：对于房地产开发项目惜贷，但对 于像北京城建集团，住总集团、建工集团这 样的优质客户，不但不提高贷款利率，还会 适当放宽一些政策去争取项目。 中国工商银行：更多地把资金投向有实力、 销售前景看好、户型合理的项目。实行“低层 封顶，高层要完成项目三分二”的原则加强对 客户的监控。 中国建设银行：实施“个贷品牌”手段， 全力打造“乐得家”品牌，争夺一些实力 强，在市场上有口碑，信誉度好的品牌 房地产企业，在开发贷款，硬件配备。 服务，保证金的扣留额度，担保的时间 上都动了不少脑筋。 金融业和房地产的关系 -中国脉络（5） 与对开发商的惜贷相比，个贷却是红红火火 个人住房贷款的不良贷款率不足0.4，再加 上它具有担保方式完备，风险小等众多优点 ，各家银行都对其格外关注，也纷纷地加大 了个人住房贷款的投入力度，积极支持住房 消费，使大量信贷资金转化为现实需求。 个人住房贷款 截至今年10月底，中国工商银行的个人 住房贷款余额由1997年末的62亿元增加 到2418亿元，增长了38倍，预计到2005 年末，中国工商银行住房贷款占全部贷 款的比重将达到1596左右，其中个人住 房贷款占全部贷款

4、的比重达到12以上 。 金融业和房地产的关系 -中国脉络（6） 我国房地产开发企业的直接融资所占比例很 少 商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款， 所提供的贷款主要也是短期流动贷款。这对 需要长期资本的房地产企业来说，还是不适 应当前市场的需要，不能保证房地产业的持 续发展，相反却成了房地产业发展的一个限 制性因素。 （如，办公物业的持有和管理） 间接融资和直接融资 国际上把房地产业的资本化程度作为衡 量该产业成熟与否的主要标准。 去年我国房地产开发企业资金来源的统 计显示，企业自筹资金不足28，银行 融资占21.7，建筑公司的工程垫款和 购房者的预付款占38，在资本市场的 直接融资仅占总量的十分之一。迫切需要扩大资本市场的融资 渠道 目前，我国2.5万余家的房地产企业中只 有50多家实现了在证券市场上市融资 但，上市是答案吗？II.认识不动产 不动产的资产特点（1） 物理特征1） 不可移动性：各地市场是分散的地方市场/全国/国际 2） 独特性（异质性）：商品差异大 3）不灭性 ：土地作为有形资产和合法权 益的载体不动产资产的特点（2） 经济特征 1） 稀缺性 2） 经济寿命长 3）

5、改造：影响不动产的价值 4） situs(位址)/location(位置/区位):不动产 区位以及与周围环境的关系不动产市场的特点： 完全竞争市场不可能存在 信息的获取较困难，成本较高，需要经 纪人和评估师等专业人员让市场有效运 转 外部经济/基础设施影响大 E.g. 污染，轨道交通不动产的产品 1) 空间 2) 不动产资本市场：70年代以来逐渐成熟（中国的地产基金？）产品特性-使用价值和交换价值 -“耐久消费品”vs. “是权利，不是商品” 总之很贵, 需要政府不同形式/程度的介入国际上，房价和居民年收入之比一般在4到6倍 ，而我国许多地区已经超过了8倍：北京（ 11.0）、云南（10.6）、上海（9.9）、天 津（8.9）、海南（8.9）、吉林（8.1）、 黑龙江（8.1）、广东（8.0）、陕西（8.7 ）和宁夏（8.6）。不动产的供需 需求 1) 不动产既是消费品，又是资本品。 2) 有效需求 供给 1） 时间:建筑期间造成的滞后 如，奥运，sars 2） 地点：不可移动性3）转换：如，深圳华强北 ，北京大山子市场中的个人和机构 参加者包括 -使用者、消费者，包括所有者和租户 -

6、提供者，建筑工人、建筑师、工程师、 测量员、开发商、投资者 -中央和地方政府，各级代理机构，法院 -其他辅助使用者或提供者的相关专业人 员，对市场运作起关键作用：如，中介 、咨询、物业管理细看投资者 1） 个人 2） 公司：CEO财务经理/不动产经理 3） 机构投资者（国内/国外） -80年代后的显著趋势 -银行、养老基金、人寿保险公司房地产对经济的作用 作为生产要素：为经济和生产活动提供空间反过来说，经济和生产活动的内容影响需求的 内容） 作为公司财产：是公司资产负债平衡表中重 要的资产项目，和公司负债相对应 作为投资工具：是个人投资者的主要投资工 具，是金融机构，基金和保险金的主要收入 来源当然，每个国家/地区的情况有别。 房地产和经济 房地产是世界各国经济发 展的重要组 成部分，并分别在一些国家的国民生产 总值 中占有3至12的不同比重。英 、德、日、美等国家在经济 起飞时 期， 房地产投资占全国投资比例曾高达40 以上。美国的房地产和经济 美国GDP每年6万亿美元以上。人均约2 万4千。总体GDP中，个人消费近2/3， 政府购买20%多一点，私人投资大概15- 16%。每年国内

7、私人投资一半左右投资 于不动产，其中又有一半以上（即总量 的1/4）投资于住宅。 近几年，中国的房地产同样有了重大的 发展，从1978年之前的平均占国民生 产总值 的05至15上升到1993 年之后的平均超过75的水平，高峰 时接近占固定资产 投资中的30。近 几年房地产销 售额约 占全社会消费品 零售总额 的5至7，房地产同时在 拉动其他消费上和生产上起到极大的作 用。历年建筑业产值数据列表 (单位: 万元) 年 份19951996199719981999建筑业占 GDP比重（ 全国100，单 位: %）6.56.76.56.76.6历年建筑业 总产值(单位: 万元)57937454 82822497 91264777100619922111528640本课结构1.城市和区域经济如何影响 房地产市场发展方向 城市和区域的兴衰 产业和不动产需求2.公共政策和城市规划决定了房地产市场的构 架 （教科书的用途）III.不动产市场概况 中美比较为什么要研究美国和其他国际 环境中房地产的操作惯例？ 对中外不同惯例的研究是有启发性和有趣的 为吸引国外投资，有必要了解投资者的思维 方式 一个了解其

8、他市场如何操作的机会 加入世界贸易组织之后的中国市场将日益向 国际市场靠拢 2006年, 外国商业银行将可以进入中国市场简介影响美国房地产业发展 的因素 经济 人口 技术 土地使用模式/城市化 金融体系 房地产类型 开发商简介不同的经济要素如何影 响房地产类型？ 住宅受家庭组成速度的影响 办公楼受新创造的就业机会和从制造业 经济向服务经济转变的影响 酒店受国民生产总值的影响 零售受消费者信心的影响美国人口趋势: 1995-2010 稳定的人口增长 (由于移民) 人口老龄化 复杂的细分市场人口统计学美国总人口信息来源: 美国统计局人口统计学人口按性别和年龄分类19702000信息来源: 美国统计局人口统计学合法移民美国的人数人口统计学信息来源: 美国统计局家庭组成的变化信息来源: 美国统计局人口统计学有子女的已婚妇女加入劳动力 大军中国人口增长（单位：万人）中国人口趋势人口老龄化 中国65岁及以上人口从1990年的6299万 增加到2000年的8811万，占总人口的比 例由5.57%上升为6.96%。预计到2040年 ，该比例将超过20%。 北京现已有老年人口188万，约占北京 人口总数

9、的15，并且以每年5的速 度递增。中国妇女从业比例对 住房需求的影响？中国家庭户规模缩小 对住房需求的影响 计划生育政策的实施导致家庭户规模的缩小 1997年，全国家庭户规模3.64，北京3.13. 1999年，全国家庭户规模3.58，北京3.05。 2000年，全国总计城镇户均人口规模为3.1人 ，农村平均户均人口规模为3.65人。 最新统计，北京市家庭户规模城近郊区平均 每户.人，比全国的平均水平少.人， 西城区家庭规模平均只有.人。 发达国家现在的家庭户均人口规模（如美国 和加拿大等），在3人左右。 人口趋势的内涵 对住宅的意义：许多有特殊需求的细分 目标市场 对零售的意义： 便利和选择人口统计学技术创新的历史性影响 电梯增加了高度和密度 电话增进了沟通 空调的使用使在新地点进行开发成为可 能 汽车的使用可使项目分布距离加大，使 不同用途的土地间隔加大 计算机提高了效率技术技术创新对未来的影响 在电子数据自由交换的时代，城市的中 心区位在多大程度上失去优势？ 网上零售在多大程度上影响传统零售地 产？ 未来住宅需要什么技术基础设施？技术美国土地使用模式 公共政策 金融体制-以后再详细介绍

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