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物业前期在什么时候介入对物业公司有利

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    • 1、深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM物业前期在什么时候介入对物业公司有利主讲人:叶云州 时间:2006-10-31深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM关于长怡花园物业管理的建议书 物业前期介入在建主体进入比较好,可以看出 好问题,熟悉图纸,设计规划和物业管理的配 套设施有一些冲途,给开发商提出修改建议深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM一、土建方面: 1、铝合金窗施工时,应确保推拉槽内缘 比外缘高,结合部位防水沙浆应充实, 以防止台风暴雨来临时雨水渗入室内。 2、标准层电梯厅的电梯出口地面应做成 斜坡面,防止日后清洗楼面时,污水倒 灌入电梯井而造成事故隐患。 3、鉴于长乐花园、长安花园外墙的防渗 漏的工作。同时,阳台及室内卫生间、 厨房地面应做好防水处理。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM 4、在消防规范允许的条件下,楼层消防通道 内的防烟防火门应选用无法上锁的产品(只 有把手而无锁头),一来可杜绝日后住户故 意将门锁上占用公共地方的现象;二来防止 发生火警时门被锁上而延误住户逃生时间。

      2、5、地面的各类下水管道(如污水井、雨水井 、化粪池等)的水泥盖板井盖表面应贴上瓷 片或广场砖进行装饰,确保与周边地面环境 相一致,并采用特殊符号进行标记。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM 6、所有设备房(包括电梯机房、配电室、变 压器室、水泵房等)内,地面应铺设防滑瓷 砖,墙面瓷片贴至1.5米高处;其中,电梯机 房、发电机房、配电室、变压器室等处应该 安装空调和排气扇。并做好防水、防台风处 理。 7、大厦地面各个花槽和花池,应做好防水处 理,并建议安装PVC材质的排水管。 8、为了实行封闭管理,建议修建小区围栏。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM二、电气方面: 1、大厦内的公共照明系统应分区和分组 设置,便于控制开关时间,从而节约用 电。 2、除事故照明、楼层指示、地下室照明 外,经实践证明,楼层其它公共照明开 关采用光敏感应加入体感应式最为有效 和节能。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM 3、各类公共用电器应分别计量,如楼梯 照明、电梯用电等等。防止日后的偷漏电 现象;每栋干塔楼的住宅部分应安装至少 一个

      3、水、电总表。 4、因深圳为沿海城市,故室外庭院灯应 选用防台风型。 5、设备房应注意设置防鼠网、防虫网、 防小动物网,防止管线被破坏。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM三、给排水方面: 1、所有的管道和管线应按照国家规范颜 色进行涂漆;例如:消防管红(浮球控 制位不合适,给清洗水箱和维修带了难 题)色,给水管绿色,排水管银灰色, 煤气管黄色等等。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM 2、水箱内部(包括地面、侧面)应全部 贴瓷片,此举可大大提高日后清洗水箱 的质量,有效防止红虫滋生;水箱的爬 梯及盖板应采用不锈钢材料,防止生锈 污染水质。 3、地下停车场内亦应考虑充足的水源, 便于日后清洁;所有公共用水应安装水 表进行计量。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM四、智能化方面: 1、在大厦内的保安设施方面应充分考虑 设置门禁系统、电子门锁、电子巡更系 统,闭路监控系统和对讲系统等,利用 高科技手段提高管理水平,同时提升大 厦形象。闭路监控系统应具有长时间自 动录像(如72小时)的功能。深圳市长城物业管理股份有限公司2

      4、006年10月31日CCPM 2、为了将来在住户家中统一安装保安紧 急报警系统、门磁防盗报警系统及煤气 探测报警系统,建议预留线管及接线头 。 3、建议停车场等其它监控系统统一设置 在消防监控中心监控,以便节约人力资 源,同时便于管理。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM五、停车场规划和施工: 1、停车场建议安装IC卡智能管理系统,以便 有效减少人力配置、杜绝人为舞弊、加快车辆 流速。 2、停车场地面建议采用瓷片铺设永久性停车 线及指示标志。并完善停车场反光镜、限速标 志、限高标志、防撞标志、防水板、车位牌、 停车场及小区出入口永久性岗亭等配套设施。 3、停车场的公共照明系统、智能管理系统应 作为一类供电设计,与大厦后备发电机组相连 ,以便停电时仍然可以提供服务,不会出现混 乱。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM 4、停车场的出入口限高必须保证有2.2 米以上。建议地下停车场出入口做好防 水雨棚。 5、因长怡花园地面几乎无停车位,大部 分住户主要是从地下停车场直接乘电梯 回家,因此建议地下停车场内的电梯间 与标准层电梯间的装修标准一致,

      5、避免 简单装修。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM六、其他: 1、管理用房:应充分考虑管理用房问题,提前将 各类用房(包括管理处办公室、会议室 、辖区警办公室、管委会办公室、各类 值班室、培训课室、员工娱乐室、卫生 间、员工宿舍、仓库、工具间、维修操 作间等等)和社区文化用房考虑进去并 预留空间。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM 以上内容系我公司从物业管理的角度出发 ,针对长怡花园的实际情况提出来的建议,其 中一部分是根据以往我公司的管理经验总结出 来,并经过实践证明确实有效的,一部分则仍 在借鉴和摸索中,不一定成熟仅供参考。 同时,由于客观原因我们在规划设计阶段 未能及时介入,故一些建议可能已错过时机而 无法或难以实施,但在此一一列出,希望能为 日后的项目建设提供一些参考。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM谈新接管物业的前期管理 物业管理的前期介入对于物业的后期管理具有 重要意义。但从目前市场运作情况看,物业公司常 常来不及作充分准备,便匆匆“走马上任”。由于 新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大,如

      6、 :楼宇验收、入伙、装修等工作,任何一个环节出 现失误或疏漏,都将对后期管理产生不利影响,甚 至造成无法挽回的损失。笔者就前期管理中几个重 要环节,略作分析,以资参考。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM 楼宇接管验收应软、硬件一齐抓 (一)、俗话说“良好的开端等于成功的一半”。要搞好楼宇接管验 收,必须坚持软、硬件一齐抓。软件是指相关图纸资料,主要包括楼宇 竣工图、设备说明书、用地和建楼批文、工程竣工验收合格证、用电许 可证、消防合格证、电梯准运证等,到交接时要仔细清查,缺一不可。 齐全的图纸资料将给今后管理工作带来方便,特别是在创优考评中,图 纸资料是否完备是一项重要考查内容;硬件是指房屋本体及其配套设施 ,硬件的接管应从严从细要求。一是机电设施、设备的验收要从严。对 于各大型系统和设备,如:供水系统、供电系统、消防系统、电梯系统 、柴油发电机组等,均须投入试运行一段时间,由专业人员仔细观察系 统运行情况,并应用检测仪器严格检测设备参数是否符合技术规范要求 ,发现问题及时报告施工单位维修整改。若在接管后的运行中才将问题 暴露出来,尽管施工单位保修,但主动权掌

      7、握在他人手中,问题难以及 时得到解决,影响管理服务质量。二是对套房的验收要从细。哪怕是些 细小问题,如窗锁扣、门拉手等损坏情况也要详细记录下来,对厨房、 洗手间、阳台要逐个作闭水试验,以检验地面防水层的防水状况,将存 在的问题收集好及时交施工单位,以赶在入伙前修好。若问题等到住户 验房时才发现,因钥匙在住户手中,将给维修带来不便。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM在入伙现场营造喜庆氛围,把好验证关 (二)、乔迁新居乃人生一大喜事,入伙时举行一种仪式, 营造一种喜庆氛围,将给住户留下良好的第一印象。如在道 路两旁插上彩旗,在适当位置配上指路牌,在楼宇显眼位置 挂上“恭贺乔迁之喜”等内容的条幅,在大堂门口摆上盆花 ,员工衣着整洁,精神饱满,面带笑容等,展示规范管理、 文明服务的良好开端。 入伙时验证把关是一项重要的工作。如:验证入住通知 、购房合同、家庭人员身份证等原件,并留复印件存底 ,让住户填写好家庭情况登记表和签定的业主公约 ,并将资料一一归档保存,为日后管理提供依据。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM及时办理电气等供用手续,实现“

      8、三通” (三)、 实现“三通”是楼宇入伙的前提条件。但 在入伙初期,由于楼宇水、电、气的供用关系尚未理 顺,抄表到户的时机也不成熟,施工单位尚未办理好 手续。所以在这一阶段须办理一系列的相关手续:深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM 供用电手续。楼宇一旦竣工验收,就不再使用 施工用电,在启用楼宇正规供电系统前,供电局要 对系统进行检验和封装电表处理。此时,应着手两 方面的工作:一是报停暂不投入使用变压器,以免 造成不必要的损失,因为楼宇入伙初期用电量少, 而变压器一旦投入使用,不管用电多少,都要缴纳 一定数额的基本电费。二是与供电局签定供用电协 议,及时办好委托银行代收费手续。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM (2)供用水手续。一般而言,楼宇入伙初期的实际用水情况往 往与自来水公司所定用水指标不符,比如:商业用水所占比 例相对比实际偏高造成水价偏高,管理单位在与自来水公司 签定供水协议的同时,应注意适时向自来水公司申报更改用 水指标,调整用水比例。值得特别强调的是,按有关规定, 非因火灾不允许开启消防水使用,若因需要则须向自来公司 办

      9、理申报审批手续。一般而言,楼宇供水系统有两个进水口: 小口径的是生活用水,大口径的是消防用水,若未经审批而 擅自开启消防水,自来水公司将按实际用水量的三倍以消防 水给予处罚。 (3)管道煤气虽由煤气公司一条龙设计、施工和管理,但由于 种种原因,煤气的开通往往滞后于楼宇入伙,管理单位应在 入伙前就加大协调力度,尽快实现通气。对于严禁使用罐装 煤气的高楼宇更是如此。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM向开发建设单位申请划拨:专用房屋、专用基金和开办经费 (四)、根据深圳经济特区住宅区物业管理条例 及其实施细则的规定,开发建设单位应划拨给业主委 员会一定面积的管理用房和商业用房,由管理单位使 用和经营,其经营收入用于补偿管理经费的不足,开 发建设单位还应在移交楼宇时按规定一次性向业主委 员会划拨公用设施专用基金。管理单位应密切关注以 上事项,力求尽快划拨到位。为保障前期物业管理工 作的正常开展,管理单位还应向开发建设单位申请划 拨开办经费,作为物业管理的前期投入。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM严格控制装修,统一楼宇外观 (五)、对住户的装修控制包括两个方面:一是严格装修审 批。首先是对住户提供的图纸资料是否规范齐全进行审核, 包括平面布置图、水电施工图、施工队营业执照、装修人员 身份证、特种作业人员操作证等,查验后留复印件存档:其 次是对装修内容的审核,不允许对承重墙造成成任何破坏, 对可能损坏房屋暗敷管线和厨房、洗手间地面防水的装修项 目,应与住户签订“责任书”以明确责任。二是加强装修巡 视。尽量将违章装修制止在初始阶段,以免“生米煮成熟饭 ”造成整改难度加大和住户蒙受损失。对于直接影响楼宇外 观的装修项目,如住户防盗门、防盗窃网和空调架的安装, 商户广告招牌的安装等,管理单位可组织专业施工队伍统一 式样、统一标准制作安装,这样既可保楼宇外观的整齐统一 ,又可降低成本,为住户节约一定的开支。深圳市长城物业管理股份有限公司2006年10月31日CCPM物业管理方案目录 第一部分 管理处管理模式、工作计划和物资装备

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