当前房地产市场形势与政策走向
198页1、当前房地产市场形势与政策走向 建设部 谢家瑾2005年11月1 1一、房地产市场发展及近两年来出现的主要问题二、存在问题的原因分析三、稳定房价的意义和主要政策措施四、近期房地产市场运行情况五、当前存在的主要问题及需要关注的新情况六、关于商品房预售制度七、关于日本的房地产泡沫破灭八、结束语2 2一、房地产市场发展及一、房地产市场发展及近两年来出现的主要问题近两年来出现的主要问题3 31998年以来,各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署,做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展,房地产市场体系基本建立,房地产业持续快速发展,对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等,都发挥了重要作用。4 45 5针对以上问题,去年以来,国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容,采取了一系列措施。严格房地产开发信贷和土地管理,提高房地产开发项目资本金比例,控制城市拆迁规模。6 6在看到调控取得了一定成绩的同时,也应当清醒地看到,房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是:7 7(一)房价上涨过快。房价上涨的主要特点:一是房价涨幅为2000年
2、以来最高,商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数,2004年分别上涨14.4%和15.2%,今年一季度比去年同期又分别上涨12.5%和13.5%;二是东部地区房价涨幅最高,且有进一步上升趋势; 8 8三是部分大中城市房价上涨过快,有的平均房价涨幅已连续二、三年在15%以上。据国家统计局城调队对35个大中城市的抽样调查,一季度商品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8%。;四是房价上涨过快现象呈蔓延态势,由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展; 9 9五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨,2005年一季度35个大中城市二手住宅销售价格上涨11.4%。房价过快上涨,已成为社会关注的热点问题。如任其发展,将影响房地产市场持续健康发展,影响宏观经济和社会稳定。1010(二)市场需求偏大,供求矛盾突出。房地产市场的供求状况,已由前些年的需求不足,转变为阶段性、结构性需求过度扩张。2000年以来,全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅,其中2004年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。这几年商品住房供求差距逐步缩小,去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。 1
3、111今年一季度,全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73%。东部地区和部分中心城市尤为突出。上海市商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积。商品房供不应求,导致价格不断攀升,并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹,带来被动性住房需求上升,加剧了供求矛盾。1212(三)部分地区房地产投资增长仍然偏快。2004年房地产开发投资增长28.1%,今年一季度在去年同期较高增幅的基础上又增长26.7%,高于全社会固定资产投资增幅。有13个省区市房地产开发投资增幅超过30%,其中6个地区超过50%,最高的达到115%。1313(四)市场供应结构不合理。商品房市场中,非住宅开发比例偏大,空置面积上升。商品住宅中,中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。今年一季度,我们对部分城市商品住宅供应进行调查显示,100平方米/套以上的占总量的60%70%,有的城市高达87%。 14142004年全国经济适用住房开发投资出现负增长,占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%,有的地区甚至停止了经济适用住房建设。 1515二、存在问题的原因分析二、存在问题的原因分析1616产生这些问题的原因是多方面的,有
4、些是合理因素,如城镇人口增长较快,居民生活水平不断提高,对住房需求迅速增加;土地价格上升,建筑材料价格上涨,加之商品房品质提高,配套设施和环境改善以及精装修等,商品房开发建设成本增加。 1717但是,也有许多不合理因素,最主要的是各种投资、投机需求大量增加,部分地区市场总需求偏大,导致价格上涨过快,扩大了房地产开发的利润空间,吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房投资与投机,从而使房价进一步上涨。18181919(二)国内投资性购房和投机性炒房抬头。一些城市房价较快上涨,社会各方面对市场产生较高预期,使得局部地区投资性需求迅速扩大,投机炒作现象严重。如曾经活跃一时的“温州炒房团”、“山西购房团”,聚集几百亿元资金在一些城市进行期房买卖。城镇不少居民基于较高的房价上涨预期,也参与购房投资。投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅,进一步加剧了房价过快上涨的态势。2020据调查,北京市商品住宅投资性购房比例在17%左右,其中29%的房屋短期内倒手转让,23%用于出租,48%空关待沽。长三角主要城市,商品住宅销售中投资性购房比例达到20%左右。今年一季度,上海市成交单价超过万元的预售住宅中,
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