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房地产行业深度报告：政策周期中地产股的相对收益

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1、敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源 DONGXING SECURITIES东兴证券股份有限公司证券研究报告政策周期中地产股的相对收益政策周期中地产股的相对收益房地产行业深度报告 2018 年 02 月 26 日看好/首次地产地产深深度度报告报告投资摘要：我们希望通过本篇报告我们希望通过本篇报告提供地产行业研提供地产行业研究和板块投资的究和板块投资的框架，我们的结论是影框架，我们的结论是影响基本面的主要是货币政策，影响地产板块响基本面的主要是货币政策，影响地产板块相对收益的主要是行业政策。相对收益的主要是行业政策。通过对 98 年以来行业政策行业政策周期周期的分析，我们认为：行业政策行业政策传导至基本面的见效期较长，有时甚至失效，尤其是在有货币政策传导至基本面的见效期较长，有时甚至失效，尤其是在有货币政策作作对冲的情况下对冲的情况下；正向政策周期中，地产股不仅绝对涨幅较大，也往往大幅跑赢大盘，平稳周期中，除个别情况外，地产股大概率能够跑赢大盘。行业政策的边际变化行业政策的边际变化会通过会通过影响投资者预期而影响板

2、块估值水平，影响投资者预期而影响板块估值水平，而相对于而相对于 EPSEPS 而言，估值水而言，估值水平对股价平对股价影响更为明显影响更为明显。通过对 98 年以来货币政策货币政策周期周期的分析，我们认为：相对于行业调控政策，货币政策对地产股相对收益的影响相对较弱，且没有相对于行业调控政策，货币政策对地产股相对收益的影响相对较弱，且没有明显的相关关系明显的相关关系；虽然不是板块相对收益的决定性因素，但货币政策对货币政策对行业行业基本面基本面会产生会产生立竿立竿见影见影的影响的影响，货币政策的松紧，货币政策的松紧主导主导了了行业的起伏。行业的起伏。现阶段如何看地产股现阶段如何看地产股？短期行业政策转向正向和负向的可能性都不大，因为房价得到控制而地产投资温和下滑应是政府希望看到的局面，行业政策大概率仍将维持平稳；目前板块估值低且业绩确定性强，从价值和博弈的角度都值得关注。投资建议投资建议：我们看好集中度提升和强者恒强逻辑。强烈推荐万科 A、保利地产、金地集团、绿地控股，建议关注华夏幸福、招商蛇口和新城控股。风险提示：调控政策大幅收紧，货币政策超预期收紧调

3、控政策大幅收紧，货币政策超预期收紧。分析师：分析师：郑闵钢郑闵钢 010-66554031 执业证书编号: S1480510120012 行业基本资料行业基本资料占比占比% % 股票家数 127 3.65% 重点公司家数行业市值 27656.78 亿元 4.27% 流通市值 26600.60 亿元 4.49% 行业平均市盈率 28.66 / 市场平均市盈率 48.77 / 行业指数走势图行业指数走势图资料来源：wind，东兴证券研究所相关研究报告相关研究报告 1、房地产行业报告：安全边际好，关注龙头和区域成长2018-01-18 2、房地产行业周报：地产概念股大盛业绩仍然是最基本支撑2017-04-17 3、房地产行业事件点评报告：该不该相信你北京 1200 万方的供地计划？2017-04-10 4、房地产行业周报：雄安概念股大涨为行业带来巨大想象空间2017-04-10 -20%-10%0%10%20%30%17/0217/0317/0417/0517/0617/0717/0817/0917/1017/1117/1218/0118/0218/03房地产（中

4、信）沪深300 P2 东兴证券深度报告东兴证券深度报告房地产行业：政策周期中地产股的相对收益敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源 DONGXING SECURITIES目录目录前言前言 . 7 1. 行业政策周期分析行业政策周期分析 . 7 1.1 98 年年 7 月月 03 年年 5 月：住房分配货币化开启房地产业市场化周期，地产股价值未被充分发现月：住房分配货币化开启房地产业市场化周期，地产股价值未被充分发现. 9 1.2 03 年年 6 月至月至 08 年年 10 月：对房地产业以调控为主，总体为负向周期月：对房地产业以调控为主，总体为负向周期 . 9 1.2.1 03 年 6 月至 03 年 9 月：欲调还休，短暂的负向周期 . 10 1.2.2 03 年 10 月至 04 年 3 月：量价健康的平稳周期 . 11 1.2.3 04 年 4 月至 05 年 5 月：密集调控，真正的负向周期 . 12 1.2.4 05 年 6 月至 06 年 4 月：政策平稳周期，基本面是硬道理. 13 1.2.5 06 年 5 月至 06 年 7 月：一旦有苗头，政策立刻收

5、紧，短暂负向 . 14 1.2.6 06 年 8 月至 06 年 12 月：房价熄火，政策平稳期 . 14 1.2.7 07 年 1 月至 07 年 2 月：短暂但有力的负向周期 . 15 1.2.8 07 年 3 月至 07 年 9 月：政策平稳期，地产股表现突出 . 16 1.2.9 07 年 10 月至 08 年 10 月：行业政策与货币政策双压制的负向周期 . 16 1.3 08 年年 11 月到月到 09 年年 11 月：政策周期反转，行业政策与货币政策共振，彻底的正向周期月：政策周期反转，行业政策与货币政策共振，彻底的正向周期 . 17 1.4 09 年年 12 月至月至 11 年年 11 月：强刺激的消化，最强负向周期月：强刺激的消化，最强负向周期 . 19 1.5 11 年年 12 月至月至 13 年年 2 月：地方放松，中央默许，正向周期月：地方放松，中央默许，正向周期 . 19 1.6 13 年年 3 月至月至 14 年年 9 月：市场小幅反弹后，政策再度收紧，负向周期月：市场小幅反弹后，政策再度收紧，负向周期 . 21 1.6.1 13 年 3 月至 14 年 2 月：力度不强的负向周期 . 21 1.6.2 14 年 3 月至 14 年 9 月：暖风频吹的政策平稳期 . 21 1.7 14 年年 10 月至月至 16 年年 9 月：放松调控，正向周期月：放松调控，正向周期 . 22 1.8 16 年年 10 月至月至 17 年年 12 月：因城施策，整体负向周期月：因城施策，整体负向周期 . 24 1.9 17 年年 12 月至今：平稳月至今：平稳 or 正向，政策边际至少不会收紧正向，政策边际至少不会收紧. 25 1.10 结论结论 . 26 2. 货币政策周期分析货币政策周期分析 .

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