北京水溪林语别墅项目策划报告(中广信)
118页1、水溪林语项目策划报告水溪林语项目策划报告第一部分 市场篇第一部分 市场篇一、 房地产宏观市场一、 房地产宏观市场?政策趋于平稳,调控精细入微?土地短缺,上市新房锐减,价格借势上扬?利好逐步兑现,需求开始爆发?客户认知归于理性,一、二手间藩篱渐破?热点区域,更加分散?行业全面整合,合纵连横大势所趋1.总体市场分析总体市场分析2005年至今别墅放量统计表2005年至今别墅放量统计表3723 1812 76 117101 0510152025303540昌平朝阳顺义密云怀柔延庆县 石景山房山通州门头沟2005年北京市新开盘别墅项目为132个,市场表现力十分强劲,新开别墅项目主要分布在昌平、朝阳、顺义、房山等区域。? 市场供应分析2.别墅市场分析2.别墅市场分析一、房地产宏观市场一、房地产宏观市场? 市场价格分析随着国家宏观政策一再强压,加之奥运会的逐步临近,诸多已经拿地的开发商也加快了项目的入市时间,以此减少今后的开发压力,所以别墅类物业开发商在定价方面也较为低调,诸多原因导致05年别墅市场均价下滑。别墅项目历年价格走势示意0200040006000800010000120002001200
2、2200320042005一、房地产宏观市场一、房地产宏观市场建筑形式以联排居多,经济性别墅社区通常以“联排+叠拼/双拼”的混合型社区为主。此外,据不完全统计,小独栋产品占独栋产品的60%左右,且市场表现良好。? 市场产品特征分析在售别墅主力产品类型比例25%54%16%5%25%54%16%5% 独栋 联排 叠拼 双拼一、房地产宏观市场一、房地产宏观市场新型别墅区(京通别墅带、大兴、密云等远郊别墅区)发展快速,传统别墅区受一定挑战;别墅进入了大众化、快速化的消费阶段;别墅市场存在泛区域竞争特征;近郊、近远郊别墅兼顾城市功能;产品纯粹度不够,自然景观资源不够丰富,家庭庭院面积不足 ,密度较大,容积率较高,其别墅涵义不纯粹。?市场总结一、房地产宏观市场一、房地产宏观市场北部别墅带依然是京城别墅市场最热的区域。市场需求方面,将呈现多样化、明确化的特征。2006年北京别墅市场的价格仍将逐渐回归,与2005年相比呈现平缓下降趋势。未来几年内,北京中小型别墅将成市场主导地位,小独栋别墅前景持续看好。?市场发展预测一、房地产宏观市场一、房地产宏观市场? 核心竞争区域:京昌高速沿线? 相关竞争区域:
3、亚北区域西山区域温榆河区域1.区域界定1.区域界定二、区域市场分析二、区域市场分析项目位于京昌高速沿线西侧,按照地缘性原则,将项目竞争区域划分为四个板块:2.2. 核心竞争区域分析项目名称项目名称物业形态物业形态规模规模容积率容积率价格价格装修标准装修标准交房日期交房日期龙城花园龙城花园一二期别墅、公寓(售罄) 四期独栋(250-389)占地:66万 建面:35万0.5别墅均价:11500元/毛坯现房静林湾静林湾联排(206-300 )占地:6.2万 建面:4.8万0.76均价:8300元/毛坯06-3-31流星花园二期流星花园二期独栋、双拼、联排 (267-300,含地下50-63)占地:26.3万 建面:50万0.7均价:5300元/ 套价:138-170万/套毛坯现房顺驰林溪顺驰林溪独栋、双拼、 联排 (230-500)占地:52万 建面:38万0.38含地下:7800元/毛坯06-3宽House宽House联排:240-250(含地下) 双拼:200-300(地下50-60)占地:22万 建面:19.5万0.67联排:150-190万套 三期均价:7500元/毛坯一期现房三期0
4、5-5三水青青/无双三水青青/无双联排:192-200 独栋:403-449(不含地下139)占地:27万 建面:11万0.55联排:7200-7600元/ 独栋:9000元/毛坯05-5雪梨澳乡雪梨澳乡双拼:160-260(不含地下70)占地:30万 建面:14万0.49均价:10000元/毛坯现房玫瑰园(三期)玫瑰园(三期)独栋:260-300 (无地下)占地:30万 建面:15万0.35均价:17600元/精装修现房碧水庄园A区碧水庄园A区独栋:370-420(含地下130)占地:30万 建面:16万0.4均价:300万/套毛坯现房中海瓦尔登湖中海瓦尔登湖独栋:300-600(含地下)占地:60万 建面:10万0.2均价:14000元/-06.12香江别墅香江别墅独栋:400-480(含地下80)占地:100万 建面:10万-均价:8500元/ 地下同价毛坯现房other渡上other渡上独栋、双拼:287,不含地下70 联排:227,不含地下60占地:11.7万 建面:6.36万0.39均价:8500元/ 地下同价毛坯现房二、区域市场分析二、区域市场分析?市场供给区域别墅市场供
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