农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题
2页1、【基本案情】【焦点问题】【观点分歧】原告孙元珍与被告朱茂海系夫妻关系与被告皮远桂系姑 侄关系。1 9 9 4 年孙元珍、朱茂海购买戴成然房屋从事建材生意,2 0 0 6 年原告孙元珍放弃家中的生意前往长沙照顾儿女, 并电话通知被告皮远桂,接手自己的建材生意并将自己的房 屋无偿租给皮远桂经营。 2 0 0 7 年3 月1 7 日被告皮远桂给付被告朱茂海购房款 6 5 0 0 0 元,被告朱茂海将户主为朱茂海坐落于中武乡玉圃村 二组建筑面积2 2 7 . 2 0 住宅房屋所有权证及土地使用者朱茂 海地址中武乡关堰村九组地号0 6 2 0 1 2 0 2 0 5 用地面积三百 住宅用地集体土地建设用地使用证交给被告皮远桂,朱茂 海将6 5 0 0 0 元汇给在长沙的儿子朱召生,朱茂海出具了皮老 三购买房屋现金6 5 0 0 0 元且收款人为朱茂海的收条一份并口 头约定朱茂海夫妇有居住权。 2 0 0 8 年1 1 月1 6 日朱茂海与皮远桂签订房屋买卖合同书一 份,朱茂海将二间三层楼房卖给皮远桂,记占地面积1 4 8 , 总计房屋售款9 0 0 0 0 元,2 0 0 7 年3 月1 7 日
2、已付6 5 0 0 0 元,其余 欠款2 5 0 0 0 元,于2 0 0 8 年1 1 月1 7 日付款5 0 0 0 元,2 0 0 9 年付款1 0 0 0 0 元,2 0 1 0 年付款1 0 0 0 0 元,有在场人孙元柱、孙元 成的签名。事后,孙元珍夫妇多次从长沙返回澧县中武乡玉 圃村,因居住权问题,孙元珍与皮远桂夫妻发生分歧。 另:被告朱茂海系中武乡关堰村村民1 9 9 4 年购买中武乡玉圃村二组戴成然住宅,经中武乡玉圃村村民委员会同意办 理了房屋产权证书,但未办理土地变更登记,其土地性质仍 属中武乡玉圃村民集体所有;被告皮远桂系中武乡玉圃村二 组村民未分得宅基地;在本案诉讼过程中皮远桂向中武乡玉 圃村民委员会申请了一处宅基地并按正常的审批手续,已经 办理了国有土地使用证(土地性质为租赁);此前朱茂海经 中武乡关堰村村民委员会同意将中武乡关堰村9 组的房屋卖给了朱召将(未办理变更登记)。本案的焦点即被告朱茂海将夫妻共有的房屋转卖给被告皮远桂是否合法,也就是皮远桂取得孙元珍和朱茂海夫妻共 有的房屋是否应当受法律保护。 最高人民法院关于适用 若干 问题的解释(一)第十七条(二
3、)项规定:夫或妻非因日 常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定,夫妻应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意 思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三 人。中华人民共和国合同法也对善意取得不动产所有权的予以保护。本案中,其一、原告孙元珍无证据证实皮远桂 是恶意取得房屋,其二、本案所涉及的房屋的产权证明的户 主为朱茂海,且第一次给付行为在2 0 0 7 年3 月1 日,至诉讼 2 0 0 9 年3 月3 1 日其间的时间有2 年之久不符合行使撤销权的相 关规定,其三、房屋转让的价格9 0 0 0 0 元是朱茂海与皮远桂 协商的价格,原告也无确凿证据证实转让的价格不合理,故 皮远桂是善意取得房屋的第三人,原告不得以不同意或不知道朱茂海转让房屋为由来对抗皮远桂受让房屋。其四、本案 原告孙元珍明知房屋买卖活动的始终。其理由有:一是朱茂 海2 0 0 7 年3 月1 7 日转账6 5 0 0 0 元给在长沙的儿子朱召生的事 实与原告陈述自己在长沙照顾儿女的事实一致;二是法庭查明原告经常往返于长沙与中武乡玉圃村二组的家中,当时皮 远桂夫妇就在购买的宅基地上做生意,孙
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