农村私有房屋及宅基地买卖合同效力问题

1、【基本案情】【焦点问题】【观点分歧】原告孙元珍与被告朱茂海系夫妻关系与被告皮远桂系姑 侄关系。1 9 9 4 年孙元珍、朱茂海购买戴成然房屋从事建材生意，2 0 0 6 年原告孙元珍放弃家中的生意前往长沙照顾儿女， 并电话通知被告皮远桂，接手自己的建材生意并将自己的房 屋无偿租给皮远桂经营。 2 0 0 7 年3 月1 7 日被告皮远桂给付被告朱茂海购房款 6 5 0 0 0 元，被告朱茂海将户主为朱茂海坐落于中武乡玉圃村 二组建筑面积2 2 7 . 2 0 住宅房屋所有权证及土地使用者朱茂 海地址中武乡关堰村九组地号0 6 2 0 1 2 0 2 0 5 用地面积三百 住宅用地集体土地建设用地使用证交给被告皮远桂，朱茂 海将6 5 0 0 0 元汇给在长沙的儿子朱召生，朱茂海出具了皮老 三购买房屋现金6 5 0 0 0 元且收款人为朱茂海的收条一份并口 头约定朱茂海夫妇有居住权。 2 0 0 8 年1 1 月1 6 日朱茂海与皮远桂签订房屋买卖合同书一 份，朱茂海将二间三层楼房卖给皮远桂，记占地面积1 4 8 ， 总计房屋售款9 0 0 0 0 元，2 0 0 7 年3 月1 7 日

2、已付6 5 0 0 0 元，其余 欠款2 5 0 0 0 元，于2 0 0 8 年1 1 月1 7 日付款5 0 0 0 元，2 0 0 9 年付款1 0 0 0 0 元，2 0 1 0 年付款1 0 0 0 0 元，有在场人孙元柱、孙元 成的签名。事后，孙元珍夫妇多次从长沙返回澧县中武乡玉 圃村，因居住权问题，孙元珍与皮远桂夫妻发生分歧。 另：被告朱茂海系中武乡关堰村村民1 9 9 4 年购买中武乡玉圃村二组戴成然住宅，经中武乡玉圃村村民委员会同意办 理了房屋产权证书，但未办理土地变更登记，其土地性质仍 属中武乡玉圃村民集体所有；被告皮远桂系中武乡玉圃村二 组村民未分得宅基地；在本案诉讼过程中皮远桂向中武乡玉 圃村民委员会申请了一处宅基地并按正常的审批手续，已经 办理了国有土地使用证（土地性质为租赁）；此前朱茂海经 中武乡关堰村村民委员会同意将中武乡关堰村9 组的房屋卖给了朱召将（未办理变更登记）。本案的焦点即被告朱茂海将夫妻共有的房屋转卖给被告皮远桂是否合法，也就是皮远桂取得孙元珍和朱茂海夫妻共 有的房屋是否应当受法律保护。 最高人民法院关于适用 若干 问题的解释（一）第十七条（二

3、）项规定：夫或妻非因日 常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意 思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三 人。中华人民共和国合同法也对善意取得不动产所有权的予以保护。本案中，其一、原告孙元珍无证据证实皮远桂 是恶意取得房屋，其二、本案所涉及的房屋的产权证明的户 主为朱茂海，且第一次给付行为在2 0 0 7 年3 月1 日，至诉讼 2 0 0 9 年3 月3 1 日其间的时间有2 年之久不符合行使撤销权的相 关规定，其三、房屋转让的价格9 0 0 0 0 元是朱茂海与皮远桂 协商的价格，原告也无确凿证据证实转让的价格不合理，故 皮远桂是善意取得房屋的第三人，原告不得以不同意或不知道朱茂海转让房屋为由来对抗皮远桂受让房屋。其四、本案 原告孙元珍明知房屋买卖活动的始终。其理由有：一是朱茂 海2 0 0 7 年3 月1 7 日转账6 5 0 0 0 元给在长沙的儿子朱召生的事 实与原告陈述自己在长沙照顾儿女的事实一致；二是法庭查明原告经常往返于长沙与中武乡玉圃村二组的家中，当时皮 远桂夫妇就在购买的宅基地上做生意，孙

4、元珍的偏屋就在皮 的隔壁；三是孙元珍并无证据证实自己不知情；四是朱茂海 与孙元珍至今还系夫妇关系，双方是一个利益的共同体，正如朱茂海所说正是由于被告皮远桂夫妇不让自己夫妇在家里 居住由此引发关系不和，据此推论孙元珍也应知道卖房的始 终。 但善意第三人取得不动产，须登记过户才产生法律效力，本案的特殊性在于，本案涉案的标的物并非国有土地而 是农村的宅基地，目前法律无农村宅基地过户登记的强制性 的规定。 本案所涉宅基地上的房屋，目前朱茂海并未全部卖出， 靠北边山墙一间平房仍然为朱茂海夫妇所有。案件所涉及农村私有房屋及宅基地买卖合同的效力问 题。 第一种意见：此类合同无效。 农村私有房屋买卖合同应定无效，其理由有：首先，房 屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律法规 所禁止的，根据土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所 有，由农村集体经济组织或者村民委员会经营管理。其次， 宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私有房屋买卖买房人名建设与法50卢荣刘庆华农村私有房屋及宅基地 买卖合同效力问题建设与法义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局

5、下，处分房 屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的合法权益，况且本案中二被告朱茂海与皮远桂房屋及土地买卖的行 为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更 登记等手续。 第二类意见：此类合同有效。中华人民共和国土地管理法规定农村宅基地属农民 集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权； 农村村民一户只能拥有一处宅基地；农村村民出卖、出租住 房后，再申请宅基地的不予批准。从上述规定来看，法律虽未禁止农村村民出卖、出租宅基地上所建住宅，但对售房主 体却有限制。本案被告皮远桂系中武乡玉圃村二组村民未分 的宅基地，其符合买房人的主体。本案涉及只是未经村里同 意双方私自买卖的行为。对于此点，要尊重历史，照顾现实。农村私有房屋交易是在城乡人口流动加大、居住区域界 限打破和城乡一体化的大背景下产生的，相关部门监管不 力、农村集体经济组织相对涣散是造成这种现状的制度诱因，只要交钱就可盖章并同意申报。对于此事我们咨询了澧 县国土部门。他们对于此事的处理：1 . 孙元珍买卖戴成然的 土地是不合法的，如果他们发现这个情况，将对其处理是： 责令停止违法行为、没收违法所得、罚款以后再补办手

6、续，将其办理为国有；2 . 朱茂海将房屋卖给皮远桂不合法，他们 买卖土地的行为是土地管理法不允许的，2 0 0 8 年以后集 体土地才可以办理抵押、流转、交易等。如果国土部门当时 查处应当没收非法所得、责令停止违法行为，然后补办成国有手续。如果是现在可以办理集体土地流转或者国有手续。 综合国土部门及村里的咨询意见来看，对其违反土地管理法 的问题均可以通过上述方式解决问题。笔者同意第一种意见。 1 . 目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故 买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保证，该合同因合同标的不能而无效，所谓标的的可能是指合同规定的债权 人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能，如果 标的无法实现则不发生法律上的效力，当事人签订的宅基地上买卖合同，其标的是买受人交付价款，出卖人移转房屋所 有权，但现实生活中，房产管理部门要么只办理了城市国有土地上所建房屋的权属证书，要么依据有关法律不予办理， 导致农村房屋及土地无法办理过户登记。 2 . 此类合同违反了法律的强制性规定，土地管理法 规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，农村村民一户只能申

7、请一处宅基地，在一 定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而不 具有可交易性，应该说明的是本院在审理中查明，原告孙元 珍是中武乡关堰村村民，非玉圃村集体经济组织成员，于1 9 9 4 年购买了玉圃村村民戴成然的房屋（本案争议的房 屋），在征得当地村委会同意后，办理了房屋所有权的变更 登记，土地未过户也没有办理集体土地使用权证，且一直在 玉圃村居住至今，其实际屋主身份已得到当地认可。其夫妻共同享有的位于关堰村的宅基地已转让给他人。本案中诉争 房屋系孙元珍、朱茂海唯一居所。其次，被告皮远桂在中武 乡玉圃村2 组另有一处新建房屋已竣工，并办理了该房屋国有土地使用权证，其土地来源据玉圃村支部书记王军林反映， 今年上半年，皮远桂向玉圃村村民委员会提出宅基地申请， 经村委会同意，该宗土地出让后变更为国有土地，属于租赁 土地。3 . 认定农村房屋买卖合同有效不利于保护出卖人的利 益，在现实中出卖人相对处于弱势地位，其要求返还私有房 屋的要求关涉到其生存权利，认定此类合同无效，从客观上 相对公平，有利于社会的和谐稳定。综上，本案原、被告争议的房屋未经村委会书面同意， 亦未办理审批、过户手续，被告皮远桂已经在中武乡玉圃村 有一处房产，虽土地性质为国有租赁土地，但该宗土地的初 始登记是玉圃村集体所有的土地。根据合同法第五十二条、中华人民共和国土地管理法第八条、第十条、第六 十二条、第六十三条的规定，违反法律的强制性规定的合同 无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。【案件评析】

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