世邦魏理仕-天津中心商业及写字楼管理方案

1、 天津环贸商务中心 写字楼及商业管理方案 Page 1 of 46 Page 2 of 46 目录 1. 前言 2. 世邦魏理仕简介 3. 物业概况 4. 管理目标 5. 管理原则 6. 管理办法 7. 服务内容 8. 管理方案 Page 3 of 46 1. 前言 天津环贸商务中心商业及写字楼管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 4 of 46 根据 中华人民共和国物业管理条例 及 天津市物业管理条例 有关法律、法规， 以及北京世邦魏理仕物业服务公司与天津复地浦和发展有限公司所签署的天津环贸商务中心物业管理委托合同之相关规定， 北京世邦物业管理服务有限公司（以下简称“世邦魏理仕或 CBRE”）对整个天津环贸商务中心（以下简称”天津中心”）物业及物业配套设施设备（不包括商户及业户室内）进行统一化管理，入驻天津中心的全体业户、商户均为物业管理公司的服务对象。物业管理公司向各业户、商户提供有偿服务（酒店管理公司的工程、保安、保洁部门只负责其酒店内部各项服务，酒店以外所有公共部位的卫生清洁、保安、消防、停车管理服务，设施设备运行维护均由物业

2、管理公司有偿提供），其收费标准按物业管理公司成本核算及物价部门审批的标准执行。Page 5 of 46 2. 世邦魏理仕简介天津环贸商务中心商业及写字楼管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 6 of 46 集团背景 “世邦魏理仕”是 CB Commercial 与 REI Ltd（魏理仕控股公司）于 1998年 5 月 4 日合并而成。其前身“魏理仕”在 1773 年成立于英国伦敦，目前拥有二百多年房地产服务经验的“世邦魏理仕”既是世界上最大及历史最悠久的国际物业公司， 同时也以独立的智力资本、 所向披靡的环球实力及建立在每个主要市场领导地位之上的业务平台成为财富2006 年全球 500 强中唯一入选的房地产顾问公司。 “世邦魏理仕”之前身“魏理仕”于 1978 年在香港发展。凭着多方面的专业知识、技术经验，不断成功地提高其在市场中的地位及声望。无可否认，以多年的宝贵经验、 优良传统及基础， “世邦魏理仕”已成为一间既熟悉中国房地产发展状况又能提供个性化而全面性综合服务的专业国际有限公司。 “世邦魏理仕”香港之物业管理部同时成立于19

3、78年， 现时通过全球性及覆盖面很广的网络公司，“世邦魏理仕”之优势在提升对物业知名度及物业之增值有大帮助。现“世邦魏理仕”是全国管理综合性物业最多之外资物业管理公司之一。 很多大公司如莲花软件（中国）Lotus 有限公司、IBM、NEC、波音中国有限公司、强生（中国）、三菱电梯、 诺基亚、 爱立信及美国/多国领事馆 （高级职员公寓） 等均为我们长期合作业户。 亚洲服务范围： “世邦魏理仕”以了解业户业务及研究市场动态为先， 致力迎合业户房地产的需求， 配合其整体业务指标，在瞬息万变的市场上力求转变，就是我们与业户建立长久关系的原则。 我们希望成为业户在房地产市场中之“导航者”，为业户提供全面性房地产服务，包括： 资产服务： 负责管理商业、 零售、工业及酒店物业资产，有效提升业户的投资回报， 令他们主要物业资产与整体业务策略相匹配。 我们在各服务范围上可以提供可观的回报，包括物业管理、租务管理、项目及建筑管理、技术服务、风险管理、能源管理、采购管理及财务报告。我们已在亚洲建立最先进的物业管理系统， 协助直接业户获得详细资产讯息，让我们通过有效估值及物业投资组合来提升投资价值。天津环贸商

4、务中心商业及写字楼管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 7 of 46 策略发展顾问： 我们将提供卓越的房地产方案， 帮助业户提升长远的业绩， 为业户、发展商、 投资者、企业及公共机构提供有关物业发展的意见，例如初期及执行阶段的物业发展建议。 策略顾问会与本地市场其它专业队伍紧密合作，确保所提供的建议能充分反映有关发展项目的未来、营销及管理等重要事宜的需要。 住宅项目营销： 亚洲最成功的服务之一， 并在营销整个住宅发展项目方面拥有稳固的专业知识。我们就住宅项目的营销及销售服务提供广泛的服务，包括市场定位意见、 发展及项目营销咨询服务、 海外营销及为买家提供的售后服务，如租赁服务、租赁管理及租用汇款等。 住宅服务： 作为一家提供一站式服务的供应商， 我们协助各跨国公司将雇员分派往亚洲， 或在区内重新安置，并为他们提供全面服务。同时亦为发展商的项目提供营销服务。我们为企业业户提供完善的服务组合，包括迎新团、物业选择、市场走势分析、租房预算建议以及外籍人士租赁政策分析等。 住宅服务部拥有丰富的地区经验， 并在高级住宅租赁市场拥有稳健的业绩，

5、 除交易服务外， 还为业户提供策略性的市场意见。 我们的成功基于广泛的楼盘数据， 结合专业的本地区经验，为各地区提供一致服务。 办公楼服务： 在目前多元化的商业环境中， 找到一个能提供增值服务而进行简单的租赁交易代理商非常关键。“世邦魏理仕”与业户一同努力，发展并实行立足市场的商业策略。 我们的数据库包括地区、 国家以及全球的租赁及营销协议， 将业户的资产价值提升到最高。 对于拥有空置商业单位或想为项目寻找主要项目的业户， 我们同时提供专业的意见， 独家照顾他们在租赁及市场营销的利益。 这项服务不附带利益冲突，并确保绝对安全及保密。 商铺服务： 主要致力于为零售商及业户提供最为独到的零售咨询和市场推广服务。 凭借遍布全球的服务网络， 我们的专业团队对于市中心及市郊各类零售物业都有研究， 能充分代表零售商与业户以至物业买卖双方的利益，提供全面而连贯的房地产服务，包括市场调查咨询、定位、商场招商，投资以及资产管理服务。 投资服务： “世邦魏理仕”被视为投资销售市场的领导者，其投资服务部专门为第三方业户处置及收购开发项目和收益型商业物业， 帮助他们更多的接触本地及国际机遇和资本市场， 同时通

6、过加快资产交易的天津环贸商务中心商业及写字楼管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 8 of 46 流程， 确保最大的投资回报。针对不同的物业，我们提供高度个性化的服务， 同时应用多元的分析方法来准确判断市场趋势以发现投资机会。通过协调“世邦魏理仕”在全球网络，我们可以针对业户不同投资策略提供区域和本地化的投资机会。 跨国机构投资服务： 本部门是我们投资环球企业物业的一部分， 专门为全球的机构投资者如人寿保险公司、退休基金、房地产投资信托、私人资产基金及大型房地产发展商提供服务。 亚洲区跨国机构投资服务部专业人员与美国、欧洲、中东、非洲、加拿大及太平洋地区的代表联手，凭借强有力的环球平台， 服务于期望投资的房地产市场的私人及公共资产的潜在投资者。 我们的业绩又来自于业户对我们专业投资建议的长期信赖， 享受到长远的资产增值。 跨国机构投资服务部的成员担当咨询者、 顾问及中介人的角色， 从国际、 国家及地区性物业中，进行投资性资产的收购及转让。 作为一间服务完善的公司， 跨国机构投资服务部提供市场走势的建议， 加上创新独到的投资策略， 为业

7、户找出制胜的把握，开创与众不同的未来。 环球研究及咨询：我们熟悉全球不同的物业类别，并以独到的见解和必要的监察工具， 从历史与预测两方面追测市场发展趋势， 为业户提供一系列技术准确的数据和研究服务。 此外， 我们还能提供市场预估和表现基准以及策略性的建议服务。 环球跨国企业服务： 在亚洲多个市场上提供贴身及创新解决方案， 策略性满足企业、 政府及机构业户职业性房地产的需求。 我们无可匹敌的咨询服务、 外判及交易管理平台结合多行业知识及环球服务， 为业户减低运营及占用成本， 以增强生产力， 并通过有效的工作环境及商机发挥最大的弹性及作用。 环球物业设施管理： 为亚洲及全球知名企业超过数百万平方尺的物业提供管理服务， 提供最高水平的业户服务， 让业户能专注核心业务。 我们财务主导方针具信心保证， 提供领先科技平台， 让我们能够管理业户的非核心的后勤支持及必需的物业设施服务。 负责环球物业设施管理的专业人员会与业户共同确定策略性的设施管理方案， 针对提升价值及提供全面的投资组合智能，提供无忧的方案。 估价及咨询服务：为确保建议背后的理念切合业户的业务目标，估价咨询部提供独立、 准确、 可靠和

8、及时的估价及建议，为房地产交易或融资提供关天津环贸商务中心商业及写字楼管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 9 of 46 键的服务。 我们透过累计、 分析及传播全球房地产的全面数据来履行我们的理念。 我们的估价及咨询在业内居于领先水平， 我们专业的评估师能为业户提供国际化水准的股价服务， 服务范围包括资本市场及市场股价、企业及投资组合估价、按揭估价、审定财务发展分析等。 公司资质证书 ISO9001 国际认证 “世邦魏理仕”凭着多年宝贵 的经验、优良的传统及专业的 技术，已成为一间能提供全面 综合服务的专业国际品牌公 司，且于 2003 年在香港获得 ISO9001 国际认证。Page 10 of 46 3. 物业概况 天津环贸商务中心商业及写字楼管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 11 of 81 天津中心位于天津市和平区南京路与贵阳路、滨江道交口，是天津市核心商业、商务带的中心地段，先天的地段优势明显，具备建设高端、综合性精品项目的前提条件。周边设施齐全，交通便利，紧邻城市主干道，有近 30 条公交线路汇集于此，地理条件极其优越。生活服务配套设施十分完善。 天津中心由天津复地浦和发展有限公司开发建设，占地面积约 1.08 万平方米，总建筑面积约 15.6 万平方米，其中写字楼部分建筑面积约 3.4 万平方米，商业部分建筑面积约 3.7 万平方米，大厦内设中央空调系统、楼宇自控系统、安防监控系统、火灾自动报警系统等及 24 小时热水，并设置有游泳池、休闲会所等设施。写字楼部分共配有 12 部电梯，商业部分共配有 部电扶梯。 4管理目标 Page 12 of 46 天津环贸商务中心商业及写字楼管理方案 CB RICHARD ELLIS TIANJIN 28-Aug-08 Page 13 of 46 为充分体现开发商建设天津中心的开发理念，开创天津高档写字楼的新时代， “世邦魏理仕”将以专业、高效及物有所值的服务方式，提供天津中心项目所需要的物业管理服务！” “世

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