仲量联行2012年柳州人民广场项目商业定位策划报告
100页1、仲量联行 成都商业零售 2012年4月 人民广场项目商业定位策划报告人民广场项目商业定位策划报告 致柳州正菱集团致柳州正菱集团 2 目 录 1.0项目基地及竞争环境分析 2.0 项目基地S.W.O.T 3.0 案例参考建议 4.0产品组合及整体定位建议 5.0 商业零售部分定位发展建议 6.0 写字楼部分定位发展建议 3 项目基地分析项目基地分析 主要竞争者汇总 主要竞争者汇总 目 录 1.0项目基地及竞争环境分析 2.0 项目基地S.W.O.T 3.0产品组合及整体定位建议 4.0案例参考建议 5.0 商业零售部分定位发展建议 6.0 写字楼部分定位发展建议 7.0 厂商访谈(部分) 地理位置 12.8KM 5.2KM 2.5KM 5.0KM 机场机场 鱼峰区鱼峰区 柳南区柳南区 柳北区柳北区 3.3KM 火车站火车站 项目四至 项目项目 广场路广场路 路口路口 新华书店新华书店 龙城地下商业街入口龙城地下商业街入口 人民广场人民广场 地王项目地王项目 八一路八一路 广场一角广场一角 文化艺术中心文化艺术中心 项目可及性分析 人民广场人民广场 柳州博物馆柳州博物馆 柳州文化艺术中心柳
2、州文化艺术中心 华天世纪酒店华天世纪酒店 新华书店新华书店 项目地块项目地块 项目周边的城市主干道:八一路、五一路、解放北路及次要干道为单向通行,位于项目正北方的广场路为双向通行 八一路是本项目主要的临街面 周边道路路面状况良好,道路宽阔 P P 人民广场停车场出口人民广场停车场出口 项目地块距离柳州机场的直线距离约为12.8公里 项目地块距离柳州火车站2.5公里,通过出租车及公交车都可以很快的到达 项目地块周围的公交线路有:1路(海川家具厂广场东通道)、25路(公交南环站八一路南)、30路(东环路口八一路南)、92路(人民广场西环路口)、601路(五一路东怡园新苑)等 项目地块位于柳州市市中心,周边各区的居住人群车行到达项目时间不超过20分钟 项目可及性分析 交通分析 东东 解放北路 单向四车道,车流量很大 该道路为市中心的核心干道之一,有宽阔的人行道和较好的绿化打造 南南 五一路 单向四车道,车流量极大 城市核心道路,地面没有人行斑马线,地下为龙城地下商业街,供行人过街通过 西西 八一路 单向六车道,车流量极大 城市核心线路之一,该路段设置有多个公交站点,多条公交线路经过该路段,是
3、项目主要的临街面 北北 广场路 双向八车道,车流量较大 道路设置有一个下穿,目前正在施工当中,影响了道路的通畅,预计完工后,区域的交通将会得到大幅改善 中中 内部道路 单向两车道 主要供进入地下停车场的车辆、周边酒店的车辆、掉头车辆等使用 现实和未来交通可及性 公共交通 自驾车、出租车 步行 在八一路和广场路沿线有多个公交站点,公交线路覆盖城市各个区域,从项目区 域出发,可以便捷的到达城市的各个区域 目前项目周边道路状况良好,自驾和出租车是前往项目的主要交通方式之一,但受施工及单向行驶在一定程度上影响了车辆线路的选择 项目位于城市的中心位置,是柳州最早发展的商业、经济中心,区域有大量的居住人群和商务人群,同时项目地块紧邻地下商业街和步行街,将会有大量步行前往项目的消费者 便利程度 抵达方式 便利程度 抵达方式 综上,目前项目周边道路路况良好,有多种交通方式供选择,但由于周边线路多为单向行驶,且部分路段 目前正在施工,一定成都上影响了项目的可及性,从长远来看,随着未来周边路网的改造工程的完工,综上,目前项目周边道路路况良好,有多种交通方式供选择,但由于周边线路多为单向行驶,且部分路段 目
4、前正在施工,一定成都上影响了项目的可及性,从长远来看,随着未来周边路网的改造工程的完工,项 目周边交通会逐渐优化,交通便捷性会不断提高,人流的出入将会越来越便利项 目周边交通会逐渐优化,交通便捷性会不断提高,人流的出入将会越来越便利。 项目基地分析项目基地分析 主要竞争者汇总 主要竞争者汇总 目 录 1.0项目基地及竞争环境分析 2.0 项目基地S.W.O.T 3.0产品组合及整体定位建议 4.0案例参考建议 5.0 商业零售部分定位发展建议 6.0 写字楼部分定位发展建议 7.0 厂商访谈(部分) 可比竞争项目分析汇总 编号编号 项目名称项目名称 商业入市 时间商业入市 时间 产品组合产品组合 商业商业 体量体量 定位档次定位档次 竞争点竞争点 局限局限 1 风情港 (0.8公里) 2012 零售/酒店/写 字楼/住宅/公 建 60,000-70,000平 方米 中高 工贸有一定商业操作经验, 积累了一定的零售商客户, 开发上本身不需要再行构建 商业团队 工贸共租赁6万平方米商业面积,租期为 20年,开发商租金收益极低; 购物中心上建有4栋塔楼,一定程度上损 害了购物中心平面的完整性
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