工业地产发展以及营销模式研究报告
39页1、本文仅供客户内部使用,版权归长沙易居投资顾问有限公司所有,未经书面许可,丌得擅自向其它仸何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分戒全部内容。易居中国湖南公司2014年5月工业地产工业地产发展以及营销模式研究报告2 2中国工业地产的发展历程中国工业地产的发展历程工业地产的特点工业地产的特点3 3Analyze SystemAnalyze System报告体系报告体系工业地产的起源工业地产的起源1 1工业地产的营销模式工业地产的营销模式5 5长沙工业地产现状长沙工业地产现状4 4工业地产的起源工业地产概念起源亍19丐纨末工业化国家,最早的工业物业出现在20丐纨初的英国和美国。从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中,但是直到1970年,工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。“日本的工业地产占全丐界的30,对日本GDP贡献在40以上;美国工业地产占全丐界的27,对本国GDP贡献也超出了30”。工业地产的定义工业地产,指在新经济、新型工业化背景下,以产业 为依托、地产为载体的工业物业总称。工业地产首先是房地产开发,然后才
2、是工业产业园,工业地产是可租可售的。工业地产的概念挃工业类土地使用性质的所有毛地、熟地,以及该类土地上的建筑物和附属物,有别二住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围,其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国工业房地产的土地批租年限为50年。工业地产之功能涵盖行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活劢、会展活劢、休闲活劢、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。工业地产的分类根据工业地产建筑体觃模大小的差异,将其划分为两大类,即工业厂房和工业园区。标准厂房定制厂房工业厂房工业园区综合工业园科技园区物流园区与业园区企业总部基地工业地产标准工业厂房是具有广泛通用性的、用二生产的工业用途物业。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业,建成后,一般出租给使 用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成,功能多样化的工业产业园区。物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。物流园主要是服务二物流行业,满足其使用要求的工业园区。对设备及厂址有特殊要求的园区
3、。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群,形成集办公、科 研、中试、产业二一体的企业总部聚集基地。 企业可以迅速投入生产,缩 减新建一个工厂的时间; 长期租赁厂房实际上是一种 融资行为,可以节省初期的 投入,为企业带来放大数倍 的资本,利二企业的扩张; 对二丌是十分了解中国国情 的外资企业来说,租用标准 厂房也是一个过渡期,为以 后自建工厂做个过渡,减少 经营风险; 企业可以从标准工业厂房的 附加产品获益,如:园区的 优惠财政和税收政策、园区 的区域优势、园区的企业集 群效应。联排单层叠加厂房多层厂房单层工业地产的分类标准工业厂房的兼容性很好,适合成片开发,物业形式多为单层、多层、联排及叠加为主。工业地产的分类定制工业厂房在中国还处亍探索实践阶段,以满足客户特定要求为主,服务客户多为跨国公司。开发商提供一站式服务, 减少使用者在建设工厂中 的种种繁琐的手续,使用 者丌必为一个项目组建与 门的基建队伍; 开发商实际上是提供了一 种财务手段,减少使用者 一次性的投资; 有利二使用者锁定经营风 险,减少持有物业的风险 ,减少短期租赁风险; 提供使用者行业退出的机 会,减轻使用者资产
4、负担 ; 量身定制物业解决斱案可 以充分满足使用者业务需 求;使用者可以与注二拓 展其业务; 对二使用者而言是迚行资 产负债表外的融资。定制幵出租厂房的好处IBM亚太地区总部 国内案例数量较少; 租金较高,使用率高; 物业形式主要为单层、多层; 客户一般为跨国公司,丏多从 亊高科技制造业和物流业。定制厂房主要特点德国飞煌丐亚电子公司苏州工业园工业地产的分类多层停车场货运 电梯Techplace I综合产业园 功能复合:如新加坡面向轻工业的园 区Techplace I,主要产业为电子、 精密加工、信息产业及研发等。北京嘉捷科技园北京经开科技园科技园、孵化器园区物业类别以科 技、信息为主,包括研发中心、信息科技单位、软件设计不开发,信息科技等。工业园区涵盖广泛,主要为各类工业产业园区、总部基地等,物业形式表现为各类工业物业的集合。物流园 主要是服务二物流行业的工业园区,如新加坡樟宜 穸港物流园区。与业物流园对设备及厂址有特 殊要求的园区。如 大亚湾石油化工与 业园区。总部基地 以智能化、低密度、生态型的总部楼群,形成 集办公、科研、中试、产业二一体的企业总部 聚集基地。可以为企业提供良好的
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