业主违章装修阳台被裁定恢复原状

1、业主违章装修阳台被裁定恢复原状业主违章装修阳台被裁定恢复原状案情案情王某系某海景大厦业主，其于 2001 年 7 月 4 日到管理处办理入伙手续，并签署业主公约 。同年 7 月 9 日向物业管理公司提出阳台装修申请，并在申请表中承诺：（1）本人严格遵守管理处之装修管理规定 ；（2）保证阳台窗户统一、美观、安全，并保证不把空调安装在阳台外面；（3）安装阳台窗户必须服从管理处统一管理。此后，王某违反小区安装管理规定，擅自在阳台安装有框式窗户，将阳台封闭，且擅自拆除阳台的门和墙体，把木地板直铺到阳台，将阳台的地漏封堵。物业管理公司发现后即劝其整改，并于 9 月 18 日发出通知，要求王某拆除违规封装之阳台，但王某均置之不理。无耐之下，物业管理公司向人民法院起诉，法院以本案当事人双方有仲裁协议为由，驳回起诉。物业管理公司向深圳仲裁委员会提请仲裁，2002 年 10 月 30 日仲裁委员会受理此案。申诉人物业管理公司诉称，业主王某违反了深圳市家庭居室装修管理规定 、 深圳经济特区住宅区物业管理条例 ，海景大厦业主公约 、 住宅装修管理规定中关于禁止改变房屋建筑外貌的规定，同时也违背了其在安装阳台

2、申请表中的承诺。为此，申请人提出如下仲裁请求：（1）裁定被申请人拆除阳台的违章装修，恢复阳台原状；（2）裁定被申请人承担本案仲裁费用。被申请人王某答辩称：（1）被申请人封装阳台是经过申请人同意的；（2）被申请人没有违反安装阳台申请表中“业主承诺书”之承诺；（3）申请人对被申请人进行刁难的原因在于其自身的不正当利益。申请人推广的无框式窗户，系其内部人员所成立公司的产品。为此，被申请人认为，申请人提出的仲裁请求完全是为了其自身的不正当利益，没有任何事实和法律依据，应当予以驳回。仲裁庭审理查明：（一）1998 年 10 月 22 日，申请人与海景大厦的开发商签订物业管理合同 ，开始为该住宅小区提供物业管理服务。至本案开庭之日，该住宅小区未曾召开业主大会，也没有选举产生业主委员会。该住宅小区的物业管理服务仍由申请人提供。（二）被申请人签署了业主公约 。该公约约定：1、业主如需进行室内装饰装修，必须遵守本物业装饰装修管理规定，并填写申请表，报物业管理公司审核批准后，向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工，完工后由物业管理公司进行查验，如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象，押金予以

3、退还，否则视违章情况予以扣除并限期整改；2、在本物业范围内，不得擅自改变房屋及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格） 、设计用途、功能和布局；3、违反本公约上述规定的，物业管理公司有权处理，并要求限期整改；4、业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷，协商不成的，提请市物业管理主管部门调解，或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。（三）2001 年 7 月 9 日，被申请人填写了安装阳台装修申请表 ，并在申请表中承诺：（1）本人严格遵守管理处之装修管理规定 ；（2）保证阳台窗户统一、美观、安全，并保证不把空调安装在阳台外面；（3）保证阳台窗户的质量，因安装阳台窗户所造成的不良后果由业主自己负责；（4）安装阳台窗户必须服从管理处统一管理。在该申请表“管理处审批意见”一栏，管理处主任签署了“必须按大厦管理处的规定，统一安装无框式阳台”的意见。（四）2001 年 7 月 12 日，被申请人向申请人交纳了 2000 元装修押金，并先后两次交纳办理出入证押金共 210 元。此后，被申请人在装修阳台时拆除了客厅与阳台之间的门窗，封闭了阳台

4、的地漏，安装了有框式阳台窗户，并把空调的室外机安装在阳台外面。（五）海景大厦小区共有 496 户业主。申请人选择数户试点安装无框式阳台窗户；B 座部分业主曾以业主委员会筹备小组名义就封闭阳台形式征求意见，有业主选择安装无框式阳台，也有业主选择安装有框式阳台窗户，对各自安装效果，不同业主之间存在不同的评价。（六）1999 年 11 月 19 日，深圳市人民政府发布并实施深圳市家庭居室装修管理规定 （第 90 号政府令） 。该规定第十七条规定：“家居装修活动，应当服从物业管理单位按本规定进行的施工现场管理”；第十九条规定：“家居装修活动必须保证建筑物结构和使用安全，禁止下列行为：（一）改变房屋承重结构；（二）在承重墙上穿洞，拆除连接阳吧的墙体、门窗；”。根据仲裁庭审理查明的案件事实和有关法律、法规、规章之规定，仲裁庭形成以下意见：（一）申请人根据与海景住宅小区开发商的物业管理合同对该小区进行前期物业管理，在该小区尚未召开业主大会选举产生业主委员会的情况下继续履行物业管理义务，应当认为申请人与该小区的业主之间存在实际的管理合同关系。（二）根据深圳经济特区住宅区物业管理条例第三十三条之规定，业

5、主公约是由业主承诺的、对全体业主具有约束力的、有关业主在住宅区使用、维护及其管理等方面权利义务的行为守则。被申请人在海景大厦住宅小区业主公约上签字，表明其认可并接受该业主公约的约定。申请人作为该小区提供物业管理服务的物业管理公司，依照有关法律、法规和该业主公约，享有监督被申请人履行业主公约的权利和义务。申请人与被申请人因履行该业主公约而发生民事纠纷，可按业主公约的仲裁条款申请仲裁。（三）被申请人按照业主公约规定，就其阳台装修、签署安装阳台申请表 ，并向申请人作出装修承诺，申请人依业主公约要求出具审核意见，应当视为申请人与被申请人之间达成了具体的装修服务协议，并接受申请人的统一管理服务。该约定与现行法律、法规、规章和业主公约并无不合，应认定有效，对双方均具有约束力。被申请人没有按照申请人审核批准的意见进行阳台装修，违反了双方之间的约定，构成违约；申请人要求被申请人恢复阳台原状之请求，属于申请人追究被申请人违约责任之主张，其目的是要求被申请人按照双方的约定进行阳台装修，对此，仲裁庭予以支持。但被申请人的阳台装修行为是否违反法律、法规和规章的禁止性规定而构成违章装修，应由有关行政主管部门依法

6、认定并经给予相应的行政处罚，不属于仲裁权限范围。根据上述事实和理由，仲裁庭裁决如下：（一）被申请人于本裁决书作出之日起 15 日内恢复其阳台原状。（二）本案仲裁费人民币 1150 元由双方各自承担一半。（三）驳回申请人的其他仲裁请求。评析评析本案涉及物业管理中一个非常重要的问题，即物业管理公司对业主违反业主公约的行为是否有权提起诉讼或仲裁？具体讲，业主违反业主公约是否侵害了物业管理公司的利益？如果没有侵害物业管理公司的利益，而侵害了全体业主的公共利益，物业管理公司是否有权提起讼诉？物业管理公司依据业主公约和行政规章的规定实施装修监督管理，要求进行装修的业主向物业管理公司提出申请，经批准后实施装修行为。物业管理公司与申请装修的业主之间存在的“审批表”是否是双方之间的协议关系，这种协议关系是否属于合同，能否依此认为当事人构成违约？根据深圳经济特区住宅区物业管理条例第三十三条的规定，业主公约是由业主承诺的、对全体业主具有约束力的、有关业主在住宅区使用、维护及其管理等方面权利义务的行为守则。可见，业主公约是业主之间的行为守则，不是业主与物业管理公司之间的行为守则。根据业主公约，物业管理公司代表

7、全体业主行使对业主公约实施的监督权，当业主违反业主公约时，可以要求违约的业主改正其行为，但当违约的业主不予改正时，物业管理公司未经全体业主的授权是不能提起诉讼的。因为，业主违约的行为侵害的是全体业主的利益，而非物业管理公司的利益，物业管理公司与业主的违约行为之间没有利害关系。但本案存在这样一种情况，海景大厦业主公约中约定，业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷，可以提交仲裁委员会依法裁决。据此，本案的物业管理公司获得了依约提起仲裁的权利。从法理上讲，本案物业管理公司作为仲裁的申请人，实际是全体业主的代理人，本案的仲裁应当围绕业主是否违反业主公约来进行审理与裁决。从本案的事实来看，业主确有违反业主公约的行为，仲裁庭可以依据业主公约的有关条款作出裁决。值得注意的是，本案仲裁的依据是装修申请表和业主公约，仲裁庭认为装修申请表具有协议的性质，但既然是申请表，往往仅是管理方的单方意思表示，装修人通常只有遵守的义务，所以， 装修申请表不完全等同于合同。 业主公约是业主与业主之间的协议，具有合同的性质，但物业管理公司不是该协议的主体，因此，物业管理公司依据业主公约提起仲裁存在主体是否适格的问题。为避免以上不必要的争议，物业管理公司应当与业主签订装修管理协议，双方的权利义务通过该协议进行明确约定。对此， 住宅室内装饰装修管理办法（建设部令 110 号）第 16 条已作出了明确的规定。 （评析人：刘长森）

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