2010年平顶山华坤;景山庄园项目物业项目营销策划方案

1、华坤项目可行性操作思路 博宇地产顾问0平平顶顶山山华华坤坤 景景山山庄庄园园项项目目物物业业 项项 目目 营营 销销 策策 划划 方方 案案2010-8-22华坤项目可行性操作思路 博宇地产顾问1目录目录一、前言一、前言二、相关项目概况二、相关项目概况三、项目地块分析三、项目地块分析四、项目设计建议四、项目设计建议五、项目亮点设置五、项目亮点设置六、项目六、项目 SWOT 分析分析七、项目营销策略七、项目营销策略八、项目营销广告推广方案八、项目营销广告推广方案九、项目的资金回收计划九、项目的资金回收计划十、结束语十、结束语华坤项目可行性操作思路 博宇地产顾问2自从我公司接到贵公司的合作意向后，我公司先后派出了数十人次对该项目进行了初步的市场调查，此项目可行性操作建议是在仅经过初步的市场调查的条件下临时拟定的操作计划，仅供参考；若届时因项目筹备进度或者其它不可抵抗原因可能造成开盘时间调整，营销推广方案也会因现实情况而有适当的偏差。考虑到我公司提供的营销手段所需的前期准备时较长，另我公司将对项目作更为详细的市场调查，并根据市场调查结果拟定最终的营销策划方案。在结束报告之前，对公司领导给予我

2、们的此次机会深表感谢。我们将要达成的目标1、从市场角度为公司谋取最大利益，打造公司品牌形象。2、把华坤景山庄园打造为开源路地标性高尚住宅小区。3、 为开发商实现快速回笼资金。平顶山市博宇房地产顾问有限公司2010 年 8 月 18 日前言前言华坤项目可行性操作思路 博宇地产顾问3一：建工盛世华庭一：建工盛世华庭（一）（一） 、项目电话：、项目电话：6466666、2997777（二）（二） 、项目地：平顶山市开源路南段、项目地：平顶山市开源路南段（三）（三） 、开、开 发发 商：河南建工房地产开发有限公司商：河南建工房地产开发有限公司（四）（四） 、踩盘内容：、踩盘内容：1、价位，待定、价位，待定2、小区规模：共、小区规模：共 3 栋高层栋高层3、户型：两室两厅一卫户型：两室两厅一卫 88.93 平方米、三室两厅两卫平方米、三室两厅两卫 128.76 平方米、平方米、另外户型待定。另外户型待定。2、 贵人国际一期紫荆城贵人国际一期紫荆城（一）（一） 、开发商：平顶山贵人居房地产开发有限公司、开发商：平顶山贵人居房地产开发有限公司（二）（二） 、项目电话：、项目电话：8866777（三）

3、（三） 、项目地址：火车站对面、项目地址：火车站对面（四）（四） 、踩盘内容：、踩盘内容：1、价格：当前均价、价格：当前均价 3700 元元/平方米平方米2、小区整体规划、小区整体规划 65 亩，一期亩，一期 15 亩。总建筑面具亩。总建筑面具 23 万平方米，一期万平方米，一期 6 万万平方米。平方米。3、户型：两室两厅一卫户型、户型：两室两厅一卫户型 80 平方米、平方米、83 平方米，三室两厅一卫平方米，三室两厅一卫 103平方米、平方米、120 平方米，三室两厅二卫平方米，三室两厅二卫 143 平方米、平方米、138 平方米。平方米。周边项目概况周边项目概况华坤项目可行性操作思路 博宇地产顾问4三、瑞鑫苑三、瑞鑫苑（一） 、项目电话：3266666、3267777（二） 、项目地：平顶山建设路与东环路交汇处（三） 、开 发 商：平顶山市瑞旌房地产开发有限公司（四） 、销售代理：平顶山市平安房地产咨询公司（五） 、踩盘内容：1、价位待定，3200 元/平方米2、小区规模：占地 1 万余平方米，总建筑面积 3 万余平方米，共 2栋 18 层高层3、户型：两室一厅 77.61 平方米

4、、三室两厅一卫 104.97 平方米、三室两厅二卫 138.6 平方米四、项目名称：金城丽景四、项目名称：金城丽景（一） 、项目电话：6127777 2366555（二） 、项目地：平顶山开源路南段（三） 、开 发 商：平顶山市立威房地产开发有限公司（四)、代理商：和创地产机构。（四） 、踩盘内容：1、价位待定，估计均价 3500 元/平方米2、小区规模：占地 5 万余平方米，总建筑面积 11 万余平方米，共 9栋 15 层建筑。3、户型：两室两厅 80.54 平方米，一室一厅一卫 53 平方米，三室两厅一卫 136.94 平方米、93 平方米、97 平方米。华坤项目可行性操作思路 博宇地产顾问51地理位置及道路交通地理位置及道路交通本案位于平顶山市开源路与神马大道交汇处西南角。本案周边的交通相对便利，地块内地势南高北低。2地形地质地形地质该地段原来牛庄村土地，是城中村改造项目，从附近开发项目规划方案可以推断，该项目地块地形地质条件基本符合住宅开发要求。3项目附近生活配套、市政基础及公建设施项目附近生活配套、市政基础及公建设施31 生活配套生活配套据初步调查，本项目地处平顶山市南城区，

5、附近现已具备成熟的日常生活配套设施、方便的交通路线及逐渐完善的休闲娱乐设施，但附近的商业和休闲娱乐设施档次相对较低。供暖方面可考虑小区内市政集中供暖，或采用其他采暖方式。4本项目的地理位置及道路交通状况良好，地质、地形应符合设计要求。本项目的地理位置及道路交通状况良好，地质、地形应符合设计要求。生活配套设施齐全，市政基础及公建配套设施基本上可满足项目要求生活配套设施齐全，市政基础及公建配套设施基本上可满足项目要求。5项目周边住宅现状项目周边住宅现状脏乱差脏乱差规划设计不合理规划设计不合理无现代都市感、处于发展初期无现代都市感、处于发展初期项目地块分析项目地块分析华坤项目可行性操作思路 博宇地产顾问6物业管理不理想物业管理不理想配套设施不够完善配套设施不够完善档次较低档次较低6项目周边商业现状项目周边商业现状不集中不集中相对沉闷相对沉闷脏乱差脏乱差以低矮的民房为主、档次较低以低矮的民房为主、档次较低从事的行业以废品收购、门窗玻璃装修，修理为主，行业档次较低从事的行业以废品收购、门窗玻璃装修，修理为主，行业档次较低1、形象定位形象定位便捷的：时尚的简约的尊贵的低碳的有潜力的升值的2、生活定

6、位诉求、生活定位诉求（1） 、生活情调需求（舒适的、浪漫的、便利的） ；（2） 、高质量的居住需求（健康的、生态的、低碳的、高科技的、安全的）；项目定位项目定位华坤项目可行性操作思路 博宇地产顾问7（3） 、交际与发展的（对多功能的会所）商务需求；（4） 、子女教育的需求；（5） 、文化艺术氛围之需求（主题景观文化小品） ； 整体定位高尚社区中等价位 平顶山高层高尚社区3、项目案名定位、项目案名定位 总案名：华坤景山庄园 一期案名：御景 二期案名：理想城 4、目标客户群定位、目标客户群定位主力购买群：主力购买群：以平顶山市都市白领为主，涵盖周边大型工矿企业职工、周边经商者、周边私营业主、附近老住户、周边二次置业者、投资客。游离客户群：游离客户群：国企领导、平顶山其它区位潜力购房者、周边待婚青年、刚毕业没多久的大中专毕业生等初次置业者核心消费群分析核心消费群分析这是一群中等及中等偏上收入阶层，生活压力不是很大，有一定的积蓄，大部分有自己的店铺或稳定的收入，部分是在单位有一定职务的中层领导或收入稳固的双职工，有一定的经济基础。本案核心消费群理想的居住形态本案核心消费群理想的居住形态目标客户

7、的基本特征：目标客户的基本特征：以都市白领人士居多，属于城市中产阶级；以都市白领人士居多，属于城市中产阶级； 有文化品味，对好东西有鉴赏眼光；有文化品味，对好东西有鉴赏眼光；华坤项目可行性操作思路 博宇地产顾问8 不仅对住宅内部的细节有执着要求，同时看重整体社区氛围；不仅对住宅内部的细节有执着要求，同时看重整体社区氛围； 倾向于按倾向于按“人以群分人以群分”来选择自己的居住地点，他们重视邻居；来选择自己的居住地点，他们重视邻居； 相对年轻，因而渴望浪漫生活，想像力丰富相对年轻，因而渴望浪漫生活，想像力丰富目标客户共性目标客户共性要求产品具有较高的品位和档次。与均好性相比，更注重楼盘的独到之处高于地理位置。非常注重环境。包括周边区域环境和小区内的居住环境。注重整个小区的管理和整体的和谐。对于知识型的中产阶级以上客户潜意识里他们认为自己是与别人不同的。具有前瞻性眼光，即使是用来自住的，也一定要以发展的眼光判断此区域的期望价值。同等地理位置相比，居住在这里更有层次和格调。5、项目的产品定位、项目的产品定位一、项目整体应分两期开发：一、项目整体应分两期开发：一期以住宅高层为主，二期以写字楼、公

8、寓为主（若要考虑写字楼一定要有充裕的地上停车位）窗体设计建议窗体设计建议运用凸窗与角窗相结合扩大视野景观。落地玻璃阳台或落地窗的运用。采用可调式塑钢窗，既可左右开，又可上下开启。玻璃可采用平顶山目前没有的彩玻，以提升项目卖点。阳台进深应做到 1.8 米，使阳台的功能增加华坤项目可行性操作思路 博宇地产顾问9阳台设独立的上下水。二、户型设计建议：二、户型设计建议：1、住宅：8595 平方米二居户型（二室二厅一卫）尽量设计成二室二厅可以根据客户要求装修成三室一厅100-120 平方米三居户型（三室一厅一卫，三室二厅一卫）3、主力户型为二室二厅和三室二厅4、稍大客厅，大主卧，其余为小卧5、所有户型均采用通风，明厨，3 米标准层高。6、小面积大户型，操作上可以把 95-110 平方米的面积处理成三室两厅一卫住宅户型面积配比：另可考虑另可考虑 10%一室一厅，面积在 35-45 平方米注：注：户型面积不可过大基本上从 85 平方米-143 平方米。二室二厅和三室两厅作主导户型，三房户型设主人套房。鉴于项目当前的状况鉴于项目当前的状况:规划设计有五栋高层，但户型在单栋楼上的设计已规划设计有五栋高层，但户型在单栋楼上的设计已经确定，所以可以在其它楼栋上进行设计，整体户型的配比应接近在此所经确定，所以可以在其它楼栋上进行设计，整体户型的配比应接近在此所列户型配比。列户型配比。户型三室二厅二卫三室二厅二卫三室二厅一卫二室二厅一卫一室一厅一卫面积（平方米）135-143120-1359511085953045占建筑面积的百分比15%15%30%30%10%华坤项目可行性操作思路 博宇地产顾问10华坤华坤景山庄园案名涵义诠释：景山庄园案名涵义诠释： 平顶山真正意义上

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