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商业地产2007年江西奉新房地产市场调研报告40页-500K

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    • 1、奉新县房地产市场调研报告奉新县宏观市场分析一、奉新县城市概况奉新县位于江西省西北部,宜春市东北部,属长江中下游地区。东联安义,南接高安, 西南毗宜丰, 西北邻修水,北靠靖安。东西长78.3公里,南北宽约32.3公里。全境土地面积1642平方公里。辖18个乡镇场,人口28万,县城面积1642平方公里,耕地面积42万亩,林地面积165.7万亩,森林覆盖率达70%。县城距省会南昌60公里,到昌北机场68公里,离港口城市九江170公里,交通便捷,通讯方便。 奉新县城的城市性质为奉新县政治、经济文化、信息中心,潦河流域的工业中心城市,南昌都市圈休闲旅游的生态园林小城市。分析:奉新县以其独有的地理位置,丰富的生态资源及旅游资源,便捷的交通网络,势必成就一个快速城市化发展,大力推动房地产的进步。 二、奉新县城市规划定位2005年奉新县城区常住人口为7万人左右,城市中心范围为10km2(其中开发区4km2),城区常住人口为7万人左右。根据奉新县城市总体规划(20022020年),至2020年中心城区规模为22km2,城区常住人口为16.5万人左右。1、奉新县城城市发展总目标为:潦河流域的工业中心城市,

      2、南昌都市圈内经济发达、交通捷、布局合理、环境优美的生态园林小城市。2、城市发展方向为“东进、南拓、西改、北控”。3、城市总体布局结构未来随着城市中心区跨南潦河战略性南移、城市用地结构呈现“一河两岸、一城五区”组团式布局形态、各组团之间以城市主干道和外围交通干线轴线相接,形成多中心的布局形态。“一河”:指南潦河,利用南潦河建成奉新县城区主要的景观绿轴。“二岸”:指形成南潦河南北两岸两个城市片区。“五区”:指形成奉新县城北区、城南区、冯田工业区三个城市,功能片区及城东生态农业区、城西生态旅游区。分析:奉新城市化的不断扩张,城市功能分区更加明确,县城人口的急剧增加,势必引起房地产的一个需求热潮,导致房地产需求不断增大,房价的不断增升。城北区:加速老城区向东部的拓展,改造老城区西部,整治大寨渠,完成县行政中心的搬迁,城北区形成集居住、商贸、休闲于一体的商贸生活区。城南区:充分利用县行政中心搬迁的优势,建设城区中心广场、文化中心、商贸中心及居住用地等,形成集行政办公、商贸、居住为一体的综合区。冯田工业区:主要发展工业用地、配套发展居住、仓储用地、形成以工业为主,居住为辅的工业园区。生态农业区、生

      3、态旅游区:主要发展生态农业、观光农业、生态旅游等。 用地功能分区三、奉新县经济概况2006年,奉新县生产总值为32.24亿元,增长16.1%。其中第一产业增加值7.35亿元,增长1.67%;第二产业增加值18.73亿元,增长26.83%;第三产业增加值6.16亿元,增长7.79%。人均生产总值为10595元,全市排位第3位。奉新县城镇居民人均可支配收入达6844元,增长6.34%。农民人均纯收入达4038元,增长5.24%。城镇人均居住面积24.6平方米。农村居民人均住房面积31.8平方米。城乡居民人平储蓄存款余额达5903元,比上年增加561元。 分析:奉新县经济的不断发展,居民收入稳步提升,综合能力继续提高,为当地房地产市场提供了良好的发展前提。 奉新县宏观市场总结: 奉新县地理位置优越,交通便捷,生态资源和旅游资源相当丰富。 城市化扩张不断加大,规划县城人口不断增加,城市总体规划定位明确,具备了快速发展的契机。 经济的不断发展,居民收入稳步提升,综合能力不断提高。总结:以上各大因素都为奉新县的房地产市场带好了良好的发展契机与前提,未来几年内,奉新县的房地产将会朝阳蓬勃,体量与品质

      4、及房价将不断上升。奉新县微观房地产市场分析碧云 花园碧水 天和别墅 区将开发 土地朝日温馨 家园冯客隆大 酒店国土资 源局工商行政 管理滨江花 园酒店电视台小 区城南客运站土地施工紫 云 苑迎宾公寓阳光家园 春天花 园塞纳广场金穗广 场华林公园上海商城伟星滨江 花园本项目城市功能规划分区 :城北区:加速老城区向东部的拓展,改造老城区西部,整治大寨渠,完成县行政中心的搬迁,城北区形成集居住、商贸、休闲于一体的商贸生活区。本案处于老城区的改造项目,拥有得天独厚的地理优势和成熟的生活配套设施。而且项目体量巨大,经过合理的规划布局,势必打造成奉新县前列的知名楼盘。城南区:充分利用县行政中心搬迁的优势,建设城区中心广场、文化中心、商贸中心及居住用地等,形成集行政办公、商贸、居住为一体的综合区。行政单位的搬迁,为新城区的快速发展提供了有力的保障,但经过市调情况来看,城南区的发展才初具规模,市政生活配套还不完善,人气不旺,商业不足,而且基础建设有待加强。奉新县住宅情况市场分析 :l一河两岸,沿河两岸住宅一字排开,城市人流将往城南不断搬迁。l奉新县住宅品质还未走进品质化时代,满足基础的居住功能占主导。

      5、高品质 的居住生活的观念有待引导。l建筑风格比较普通,仿欧风格较多,具有凸窗露台的也较少。l外立面不新颖,基本为中低等涂料与瓷砖,不注重建筑的细节。l随着价格的提升,房型面积在不断缩减,但三房占据主流,合理面积在110- 130,再搭配少量二房与四房。l建筑类型仍然是多层占据主流,花园洋房,小高层,高层,别墅等品种在市 场上较少。l相比06年以前的房价,07年奉新的房价突飞猛涨,近翻了一翻,多层均价维 持在1600-1800元/,高层均价2000元/左右,08年房价有望创新高,预计多层 可达2000元/左右,高层可达2300-2500元/左右。l销售情况较为良好,工程还未动工就可开始预售,销售过程操作不规范。l客户区域性比较强,乡镇购置房地产的比率逐年增大,将成为消费的主流。碧水天和地理位置:奉新县城潦河大桥旁(城南新区潦河东路书院新村)开发商:天和房地产开发有限公司建筑产品:多层,板式高层,小高层总建面:45亩均价:多层:1700-1800元/(共分一期销售)小高层:2100元/高层:2100元/楼层差价:30元/左右主力户型:户型面积95-138、主力三房、少量二房、四房商业:最小

      6、商铺80多,可自由分隔开盘时间:07年8月份(预售,暂无许可证)销售率:30%-40%典型楼盘分析:阳光家园地理位置:狮山大道与龙山大道交汇处开发商:江西德鑫置业有限公司占地面积:5770总建面:16000建筑产品:多层(住宅106套,店面38间)共6栋外立面:黄色涂料户型:95.6-156主力户型:138-148的三房,少量二房、四房价格:多层均价1600元/;商铺3500元/-4200元/(商铺 为一层商铺)销售率:50%上海商贸城地理位置:奉新县回栏路开发商:上海沃尔夫投资管理有限公司总建面:20万(一期5万多)建筑产品:14栋多层(底层1-2层商铺)主力户型:110-140的三房均价:1760元/商业:商业体量为2万,其中在售为沿冯川东路段 价格为5800 元/,规定为商业业态为餐饮,内街暂定为服饰等。优惠活动:有返利(具体待定)华林公园地理位置:华林公园旁开发商:雄鹰房地产开发建筑产品:多层,共400多户户型:90的两房 120左右的三房主力户型:120左右的三房均价:1300-1500元/(为06开盘时间价格)楼层差价:20-30元/开盘时间:06年2月份 销售率:98%(

      7、剩少数顶层 ) 伟星滨江花城地理位置:奉新县五梅路开发商:奉新伟星置业有限公司一期:建筑产品:多层,共300户(已售完)价格:800多元/户型:三房占65%;二房20%;复式15%二期:建筑产品:多层,共488户(已售完)均价:1100元/户型:三房占70%;二房2%;复式10%三期:建筑产品:多层,别墅,花园洋房,小高层,高层主力户型:三房为主,别墅为300多;花园洋房为180-90,其中小高层 ,高层为单位集资房。价格:均价1800-1900元/;花园洋房为2000元/左右;建筑风格:欧式商业:一层,二层商业,均价3500-4100(一期-二期)销售率:100%、折扣为1%;奉新县商业市场调研分析:核心商圈:冯川路、迎宾路、步行街;交通便利,离汽车站非常近,人流量大、辐射力强。冯川路:奉新县最繁华的街道,人流量最大,辐射范围极广,租金最贵。经营业态:主要以服饰、鞋业为主,如洪城大厦服饰、良友服饰超市、祥和服饰经营面积都达到300以上,东方服饰近200。中型超市三家:冯客隆华联超市、万隆购物、彬彬百货商场,规模都在5000以下。其它店铺经营面积面宽3-3.3米,进深10-12米,层高

      8、3.2米。经营楼层:以底层经营为主,部分大型服饰商场二至三层经营。租金情况:45-70元/步行街:奉新县休闲娱乐街道,人流量较大,辐射范围广泛,租金较高。经营业态:主要以中高低档服饰、鞋业、网吧,家俱广场为主,步行街两边间距20余米。经营楼层:二层,一层主要以小店铺为主,面宽4-5米,层高3.5-4米,进深12米。经营面积集中在40-60。二层主要经营新世纪幼儿园(2000)、东方家具广场(4000)、多家网吧(500左右)、美容会所、休闲会所为主、酒吧,经营面积较大。对本案二层以上的商业可做参考作用。租金情况:一层租金35-45元/,二层18-20元/迎宾路:奉新县主干道,人流量较大,辐射范围广泛,租金较高。经营业态:主要以电动车,服饰,生活配套店铺为主,冯客隆在此路上带来了主要的消费人气,冯客隆一层经营珠宝首饰,百货;二层大型服饰;三层灯饰总汇。经营面积上万平方米。经营楼层:底层经营,小店铺较多,面宽3-3.3米,进深8-15米,层高3.5米。主要经营面积为30-60为主。租金情况:40-50元/次级核心商圈:建设路、解放路、沿河北路、城南片区;交通便利,人流量大、辐射力较广。建设

      9、路:奉新县较繁华道路,人流量较大,大型商业购物广场赛纳广场位于该道路。经营业态:主要以电动车,服饰,生活配套店铺为主,其中个别店面如欧蝶电动车:占用6个店面,进深10米,高3米,经营面积超过300,并且位于该道路的赛纳购物广场给该道路带来了极大的商域空间。经营楼层:底层经营,小店铺较多,面宽4米,进深8米,层高3.2米。主要经营面积为30-60为主。租金情况:20-30元/解放路:临近步行街,少量商店处于闲置状态。经营业态:主要以小型酒店、化妆品店、服饰、皮具、花店、电动车专卖店及生活配套店铺为主,由于靠近步行街,经营业态较大部分为步行街商业形态,服饰偏多。经营楼层:底层经营,小店铺较多,面宽4米,进深8米,层高3.2米。主要经营面积为30-60为主。租金情况:30-40元/沿河北路:潦河北岸,为奉新休闲娱乐集中地带。经营业态:主要以餐饮、休闲中心、美食店、药店、婚纱摄影、足疗为主。由于早期店铺销售的价格只是1200多元/,经营面积为60-300 。经营楼层:大部分底层经营,部分店铺二至三层,店铺面积偏大,主要经营面积为100-200为主。租金情况:15-25元/城南片区:入住率尚不高,人气不足,除个别楼盘(碧云花园)商业较成熟,新城区尚需时日进行配套的完善。配套设施:奉新电视台、县政府、县国土资源局、冯客隆大酒店、城南汽车站(在建)、黄金海岸KTV经营业态:碧云花园为底层1-2层商业,面宽3-4米,进深8米,层高3.2米,经营面积为30-60,经营业态为零售业,生活配套设施为主。租金情况:15-25元/,早期售价3500-5000元/赛纳广场地理位置:建设北路总建面:40263.05 、商业面积:11483.22 、住宅面积:28332.09 、停车 位:30个 建筑风格:法国风情店铺面积:39-47 面宽3-4米、层高3.2、进深10-15米、户型面积:108-159 经营业态:主要以底层商铺经营,里面为专业的建材大市场,外围业态多为电动 车专卖以及生活配套设施。商铺价格:2500-5300 元/开盘时间:05年底销售率:100%经典商业个案分析:金穗广场地理位置:位于奉

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