嘉丰恒基潍坊万城cbd城市综合体项目定位报告（93页）

1、SERVICES 我们的服务JUSFINE（嘉丰恒基）是注册在青 岛的地产项目服务品牌。嘉丰恒基作 为专业地产项目管理服务商，以专注 和效率，为投资开发商提供深入完善 的全程项目服务。 作为从事全程策划、营销代理和项目 管理顾问的一站式综合服务机构，嘉 丰恒基不仅具有系统的创意策划能力 和整合营销能力，还可用模块化的全 程项目管理服务 ，帮助开发商方案 落地。Just fine，Just fit！ 打造美 好适宜的实用方案，是嘉丰恒基的工 作使命。我们的心愿和追求，就是尽 力帮助开发商实现投资价值的最大化 、产品价值的最大化、人居价值最大 化和品牌价值的最大化。JUSFINE的合伙人均有资深国内外机构从业背景，战略联盟伙伴包括浙江 汉嘉设计院、上海GPT建筑所、广东达安工程项目管理公司、青岛俊海商 业管理公司等多家业内顶级机构。1我们深知成功的因素，在天，在地，更在人！ 因为不容置疑的位置原因 中央商务区， 更因为有超凡的视野与魄力，强大的信念与恒心 万城公司领导层， 我们初步建议： 万城置业，打造潍坊第一流的 CBD城市综合体，精雕细琢出一座誉满四方的 城上之城!，2总结与展望 （C

2、onclusion）城市综合体设计参考 HOW对话CBD：爱的就是你项目产品定位： 综合体 （WHAT & WHY & WHICH）初步市场建议（Advice)业态组合分析 HOW向成功者取经开发模式 ：向谁学？学什么？（WHO & WHAT） 万成 项目3用发展眼光看这地儿区域商业的发展万城项目奠定 区域 商业 地位 主要 项目提 供 商 业 发 展 机 会高速可预见有序住宅物业，产业，周边单位数量、 规模、档次政府规划、土地出让；周边项目品质 和档次物业间互补性，业态、品牌、档次 、客群多样化结论：万城项目区域位置优势显著，周边商业环境气氛日益成熟，发展城市综合体是较好选择，业态符合潍坊城市升级要求，与周边物业能形成互补效应。4中央领导核心位置不可替代万城5又名：我和CBD那点事儿这里的故事一定精彩装帧策划 JUSFINE书名：打造潍坊CBD：舍我其谁6企业管理资源网http:/ 企业管理资源网http:/ 企业管理资源网http:/ 企业管理资源网http:/ 7项目总体定位项目总体定位打造潍坊CBD！ u潍坊顶级中央商务区u 潍坊最大的购物广场u 潍坊时尚步行街u 潍坊城市新地

3、标8万 城 出 品震 撼 全 城9对话综合体：为什么是综合体要的就是你Part 210综合体就是Complex：1+1+1=111？1）综合体（Complex）： 多种单一功能的建筑有机组合在一起并互为价值链空间的建 筑有机体。 2）又称HOPSCA，是综合复合了Hotel、Office、Parking 、Shopping mall、Convention、Apartment等多种物业， 以科学的配比实现城市功能的新型物业形态。 3） 综合体的出现是一个城市形态发展到高级阶段的必然产 物和标志，是城市繁荣和活力的发动机，具备超越项目自身 的价值。综合体是城市名片；区域地标；区域中心。11城市综合体是城市聚集的产物 城市形态的表现 在城市核心区域为了降低综合商务成本而为之。 经济形态的表现 随着开发商开发规模的不断增大，规划了办公、居住、商业设施等多种独立场所，并通 过 一个连廊或其它各种形式将它们联结在一起，形成新型的独立式的城市综合体。 城市综合体是区域发展的产物未来房地产的主流模式是区域发展，而区域发展的核心就是都市综合体。城市中心大型改造项目基本上都是都市综合体。 城市综合体是城市

4、人的客观要求现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。 城市综合体重新吸引中产阶级西方城市中心建设的重要经验是：将中产阶级重新吸引到市中心来，给衰落的市中心注 入新的生命。 综合体：城市发展需要你12综合体：时势变革召唤你城镇化给商业地产带来新的机遇加快城镇化，放宽中小城市和城镇户籍等政策的推出，三四线城市及农村 市场的各种需求包括交通、文化、教育等在量和质方面都将提高，同时消 费结构也将发生很大变化。受经济复苏以及政府抑制投资和投机性住宅需 求等因素影响，将有大量资金重新流向商业地产领域，未来优质商业物业 将有较大提升空间。在城市化进程不断加速的今天，城市综合体是一个城 市最具价值的核心，成为城市升级的引爆器和发动机。非一线城市商业地产的成长空间更大具备相似的经济収展水平、供给水平和需求拉动因素，未来5-10年非一线城 市的商业地产如同10年前的一线城市一般迚入一个持续5-10年的高速成长 期是非常确定的。而且，与一线城市相比，非一线城市商业地产的成长空 间更大，主要理由：1、人均可支配收入

5、开始达到催动商业地产存量需求释 放的阀值；2、高速增长的人均GDP和持续增长的城镇人口所带来的新增需 求依然强劲。城市综合体是实现价值最大化的发展模式过去的住宅开发要不断加快周转率、不断扩大规模，而今天宏观调控和金 融紧缩都让住宅开发的路越来越难走，在这样的背景下靠过去的旧模式生 财行不通了，所以现在大家都杀出红海，寻找更具开发价值的模式而 综合体就是时下最佳选择。13综合体：你是城市发展趋势综合体城市功能区域经济城市中心体现标识强化潍坊城市功能多样化城市形象代表潍坊城市形象特色化潍坊城市环境生态化潍坊城市资源集约化14综合体：你是功能便利要求商业公寓酒店办公u项目活力的核心，建立高端形象u形成完善配套、信息平台u项目利润实现的关键u公寓为商业提供客源u公寓可能降低项目整 体档次u利用其他功能，实现价值最大化u现金流来源u为商业带来基本消费人流u酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施u酒店可以提高项目整体档次u提升整体档次的有力手段u标志性（尤其是对外地和外籍人士）u资产沉淀或整售u写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户u写字楼可以提高商业整体档次u写字楼可以与酒店共享大堂u实现较高

6、的销售价格u保持物业形象u商业为写字楼、酒店和公寓提供配套u商业可能对公寓带来负面影响1）城市综合体是一个 综合平台，能让各种 物业在这个平台上各 得其所：住宅给商业 提供客流，酒店和写 字楼吸引了外面的高 级白领、商务人士等 高端客群，商业又能 给住宅配套，所以城 市综合体是城市发展 的发动机，具有很好 的成长空间和吸引力 。 2）大型城市综合体都 是当地时尚窗口和地 标性建筑，其独有的 配套和多种功能组合 带来的一站式便利生 活，使得它的每一种 物业都有着比单一型 物业更高的价值。15综合体：使价值链有机增值酒店商务办公商业公寓住宅资源平台商务租客提升品质高消费人流旅游租客商务消费人流住家消费人流提升品质资源平台提升品质商务消费人流商旅消费人流16它经得起向市场倒推 它迎合地产趋势 SWOT支持做不做城市综合体，其实是一个 简单的取舍只要17SWOT分析 项目优势（Strength）1）地块的唯一性和稀缺性。项目区位优势，位于中心商圈。2）体量优势, 超级大盘。3）地块规整，便于规划布局。4）集团支持，市领导关注。5）母 公司实力支撑，可以长线作业。6)适合打造商业综合体，也适合住

7、宅项目， 盘子大，二三期可以根据市场变化调整规划。 项目劣势（Weakness）1）商业地产人才缺乏。2）没有城市综合体开发经验。3）需要办理土地手续 ，旧房搬迁等，等待中可能会丧失最佳开发机会。 项目机会（Opportunity）1）潍坊城镇化带来的人流商流机会。2）在目前房地产发展环境下，商业地 产机会更大。3）项目周边商业环境非常成熟。4）本项目对开发商定位能力 、开发能力、招商能力、运营能力甚至资金能力是很大提升，有利于后期开 发。 项目风险（Threat）1）开发风险：开发产品与市场脱节的风险；开发步骤走错的风险；资金吃紧 的风险。2）销售风险：营销策略的问题，执行的问题，竞品引发的问题等。 3）招商风险：招商不足的风险，商家质量的风险。4）经营风险：不懂商业 经营的风险，商业人气不足的风险。4）紧缩的货币政策，对于公司项目的融 资和销售产生不利影响。5）跟风者搅局，商业地产的同质化产品供给出现过 剩。 18做什么样的城市综合体，才是一个 复杂的选择项目核心问题商务 商业居住居住商业商务休闲娱乐文化居住商业商务休闲娱乐文化休闲体育会展具有了一定的商业 、商务、居住综合 功能，

8、但各自之间 联系较少。综合体的功能增加，多样 化业态产生，商业性质发 生质的飞跃，各功能之间 相互融合、共生。业态继续增加，功 能复合化程度最高 ，综合体推动城市 的发展。19Commercial Complex Building大型商业综合体Commercial Retails （零售）商业步行街Selling Market 专业卖场城市升级趋势发展空间仍大业态专业单一20项目发展策略项目发展策略制定，就是不断选择的过程。 既然开发商有信心做综合体，市场也支持做综合体，但开发商缺乏开 发和经营综合体的经验，那我们就要先详细了解综合体，了解别人 怎么成功开发和运营，这里有一个逻辑，了解了商业模式，才能决 定开发模式；才能进行业态布置，才能在确定业态体量比例，从而 确定规划设计建议。所以，我们的思路就是：了解综合体、学习榜 样、获取适合自己的模式，进行项目定位，并根据市场调研确立业 态体量和比例，然后合理进行规划布局，提交建议方案。 策略步骤：深入了解综合体业态 了解行业做法，了解成功的综合体 开发和运营商业模式 根据自身禀赋分析，确立自己的开发商业 模式 根据开发模式，结合项目情况 ，

9、 确立项目定位 利用 综合体评价体系，结合市场情况和项目规模，进行商业体量和业态 确定 根据市场情况和通行做法，确定和估算各种业态的体量比例 根 据项目的情况给出业态布局建议， 提交方案。21 产品概念：即体现产品特点，并充分引导客户需求的产品概念、 建筑理念或生活理念。如生态、养生、智能、节能等。 建筑方案设计建议规划设计建议 总体规划建议 建筑风格建议 园林设计建议配套设施 功能配套建议 智能化建议 会所设施建议产品建议 建筑单体建议 户型、面积建议 户型配比建议 户型设计细节建议 装修标准建议社区服务建议 物业管理公司建议 物业服务内容建议住宅产品定位内容（略）22项目定位意见说明 相同的城市综合体业态暂时在潍坊尚未出现。不 同于普通地产形态，城市综合体有占位效应，谁 先做谁抓住了商机先入为主，占山为王。 虽然部分竞争性商业地产正推向市场，万城地产 以产品集团化多样化掌握市场主动权以整体 制胜。 由于商业地产的唯一性与稀缺性，即使今后开发 商有营造城市体的气魄，但缺乏万城项目的气势 与规模规模领先，打造“CBD” “大盘”概 念。23竞竞争项项目一竞竞争项项目二竞竞争项项目三本项项目规规模最大商业业档次最高业态综业态综 合度最全可达性较较好商业业布局合理经营经营 状况最佳市场场影响力最强独立鳌头，何惧竞争？24没办法，要么不做，要么做老大 “在这个行业里，我相信未来的5-10年，是一个相当残酷 的年代，在这个领域里不像住房，住房可以很多赢家。 在商业房地产，大家都往几个城市去的时候，在那个城 市就有一个非常激烈的竞争，而且第一名跟第二名回报 率分别非常大。一般来说第一名是第二名的2-3倍。” “进入这个行业，做老二回报率非常低，要是老五老六根 本就没有回报了。因此这也是很刺激的，因为未来几年 里有战国时代出现，竞争非常非常激烈。这个实力不仅 是财政的实力，更是经验的实力，

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