建设银行哈尔滨城区支行个人住房贷款风险防范研究-new

1、哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 第 1 章 绪论 1.1 研究背景及目的意义 1.1.1 研究背景 1992 年中国建设银行在国内发放第一笔个人住房按揭贷款（Residential Mortgage）后，该业务在国内商业银行悄然兴起。到 1998 年国内停止福利 分房，实行住房分配货币化、市场化以来，该项业务在国内得到了迅猛发展， 并成为国内商业银行发展最快的信贷业务之一。 2004 年末， 国内银行业个人 住房贷款余额已占GDP的 11.7%1。根据中国人民银行提供的信贷统计数据显示我国个人住房贷款已从 1997 年的 190 亿元， 发展到 2005 年的 1.84 万亿 元，增长了近 97 倍，年均增长率达 87.32，在 10 多年的发展历程中，个 人住房贷款已成为帮助人们“圆住房梦”的主要融资方式。 由于个人住房贷款具有风险相对低、盈利持续等特点在银行流动性相对 过剩的今天已成为各家商业银行重点发展的业务， 截至 2005 年末， 全国商业 银行个人住房贷款占银行全部贷款余额的比重，已由 1998 年的 0.49上升 到 2005 年末的 9.46，个人住房贷款已成为商业银

2、行资产池中，最具有发 展前景的明星业务。 目前，国内大多数商业银行的个人住房贷款坏账大都控制在 2以下， 从短期来看，这几乎可以说是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款品种 之一，以国有四大商业银行为例，2004 年末这四家商业银行的个人住房不良 贷款率平均保持在了 1.5的较低水平，相对于对开发商的房地产开发贷款 平均不良率低 9 个百分点。 尽管目前我国商业银行个人住房贷款的整体不良率较低，并达到了国际 商业银行公认的不良率控制在 2的先进管理水平。但这并不代表我国全部 商业银行的不良管理水平，在行与行之间，行内不同地区之间，由于管理水 平，经济发达程度不同，个人住房贷款不良率还存在很大的差异。当前由于 我国开展个人住房贷款的历史不长， 房地产市场还没有经历完整的经济周期， 我国商业银行对个人住房贷款的违约风险及其对经营带来的损害认识不足， 对贷款的信用损失程度的调查与评估工作也处于空白之中。 以香港等地为例：- 1 - 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 香港地区房地产价格指数在 1990 年以后不断上升， 其中 1990-1997 年间住宅 价格指数上升了 3 倍。1996、19

3、97 年房地产价格上升至历史高位。亚洲金融 危机以后，香港房地产价格泡沫逐渐破灭，并在随后 7 年大幅下降。1997 年 7 月至 2003 年 7 月期间，香港住宅价格指数暴跌 65%2。国家会计学院金融 研究中心曾在一份研究报告中借用惠誉国际评级机构 1998 年对香港房地产 抵押贷款为担保的证券信用损失程度评估模型，估算了国内个人住房贷款的 违约风险3。报告认为，银行个人住房贷款的抵押比例通常为 70%，如果不 考虑贷款的违约风险和抵押物的回收成本，则当房价下降 20%至 30%时，贷 款就会有损失风险。 2003 年以来， 由于国内房地产市场特别是大中城市房地产市场对住房的 需求十分旺盛，银行对房地产开发贷款和住房贷款的投放不断增大，商品房 价格也因此大幅攀升，使房地产金融和个人住房贷款市场已出现了风险聚集 苗头4。为整顿房产市场金融秩序，防范住房金融业务风险，国家先后出台 了 195 号、121 号、七部委稳定房价的国 8 条等一系列文件，对房地产开发 和住房贷款市场进行规范。 对照香港 20 年的经验， 目前国内部分地区特别是 上海等部分城市由于利率上升、房价波动以及贷款人

4、偿还能力下降三大因素 诱发的房贷违约率目前正在上升。房贷违约很容易转换成未来几年内的银行 坏账。根据央行2004 中国房地产金融报告调查研究结果显示 1998 年以 来我国房地产市场迅速发展几乎全部是银行资金支撑的结果，国内房地产开 发资金的 55以上都来于自银行信贷， 其中很大一部分是最近这两年贷出去 的。目前国内各商业银行的个人住房贷款均出现了不同程度的不良贷款，根 据国际经验，房贷风险持续时间一般较长，通常个人住房不良贷款将通常出 现在贷后的 3 到 8 年之间5，也就是说今后几年将是个人住房贷款违约率将 上升，不良贷款的风险将开始逐渐暴露时期。 通常情况下普通消费者的购房总价应控制在家庭年收入的 6 倍以下，月 的还款水平最好不要超过家庭收入的 40较为适宜， 否则就会影响正常的生 活水平和发生违约的可能6。根据国家统计局发布的城市平均房价水平看， 05 我国大城市的房价整体水平已达普通家庭年收入的 812 倍， 从购房者情 况看，大部分人是由于住房分配制度改革而走上贷款买房这条路的，因此从 客观上也为个人住房贷款风险的形成“创造”了条件。另一方面国内商业银 行在发展个人住房贷

5、款业务中对贷款的风险认识不够，片面追求规模，业务 发展贪大求快，风险管理机制十分不健全，在大力拓展个人住房贷款业务的 头几年时间里，各商业银行为了争夺市场，扩大市场份额，一味简化贷款手- 2 - 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 续，对相关材料没有严格审查，有的甚至接受借款人的一些虚假材料，进行 恶性竞争，不仅造成了极坏的社会影响，更埋下了不少隐患，先后发生了诸 如北京森豪公寓骗贷中行 6.45 亿元个人住房按揭贷款， 工行上海分行向“姚 康达”一人就发放个人住房按揭贷款 7141 万元等一系列的虚假按揭大案和 重大违规事件，给商业银行资产和声誉造成了严重损失。这也给我国商业银 行的住房贷款的风险防范和依法合规经营敲响了警钟。今后几年个人住房贷 款的风险将会慢慢凸现，如果商业银行不能对当前个人住房贷款面临的潜在 风险进行有效的识别与控制，那么，未来个人住房贷款的快速扩张反而可能 成为商业银行的一个不容忽视的风险源。本文即在此背景下通过对笔者工作 所在银行个人住房贷款业务的风险进行深入研究；并通过借鉴发达国家和地 区的风险管理经验，提出了建设银行个人住房贷款风险控制措施与对策，以 期对建

6、设银行和其他商业银行个人住房贷款业务的健康发展有所助益。 1.1.2 研究目的和意义 （1）有利于整个金融体系的稳定和经济的健康持续发展 个人住房贷款 风险具有长期的积累性，如果任其发展蔓延，不仅会影响房地产开发者、参 与者，还将影响向房地产业提供各种服务的中介机构、金融机构及相关产业 的从业人员。破坏了社会生产的正常秩序，影响整个国民经济的运行或国家 经济安全。加强个人住房贷款风险管理，可以保证金融体系的稳定和社会生 产的正常进行，从而达到整个社会经济的健康持续发展。 （2）有利于保护社会大众的经济利益 个人住房贷款的来源多为短期的 储蓄存款,它的风险大小直接影响到社会大众的利益。 通过加强个人住房贷款 风险管理,可避免社会大众对商业银行风险的恐慌 ,降低社会成本,从而间接 地提高社会福利水平。 （3）有利于建设银行的经营和发展 建设银行通过对自身经营的个人住 房贷款各种潜在的损失进行衡量、识别和处理，从而以较低的成本来有效地 避免或减少可能发生的损失。例如，建设银行通过对借款人资信评估、信用 保证，确保信贷资金的安全，避免信用风险导致的损失；通过个人住房贷款 产品多样化，从而把贷款

7、的风险在借款人和银行之间进行平衡。另外，任何 一家建设银行只有保持良好的形象和信誉才能更好地吸引客户， 增加业务量， 以使自己不断发展壮大。建设银行在进行住房抵押贷款业务时，对各种相关 的不确定因素及其可能的后果进行及早预防，可以防止因个人住房贷款信用- 3 - 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 风险导致的纠纷，促使业务正常进行赢得客户信任。 （4）对目前个人住房贷款业务发展的现实指导意义 从风险角度来看， 现有金融环境下，建设银行仍没有较有效分散风险的方法，且个人住房贷款 涉及面广，历时长，不仅面临其特有的个人信用风险，而且还面临着诸如通 货膨胀，房地产行业周期波动引起的房地产市值的大幅变动，国家政策变动 等来自于宏观层面的风险，银行大量介入房地产业，如果缺乏相应的风险防 范和分散机制，在房地产行业景气变动或受到国内外经济冲击的时候，很有 可能形成大量的呆坏帐诱发信用危机，我国目前缺乏有利的保护机构，来缓 冲和分担说建设银行的风险，既缺乏健全的金融机构的风险分散渠道，又没 有多元化的担保及保险措施，没有相应的抵押品处置的完备的法律法规，也 没有抵押证券的发行和流通市场，建设银行极有可

8、能在旧的不良贷款未消化 时，又跌入新的贷款风险之中，在此环境下，对个人住房贷款风险进行研究 并提出防范对策具有非常迫切的现实意义。 1.2 本文相关业务发展概况综述 1.2.1 国内商业银行个人住房贷款业务的发展历程 （1）个人住房贷款业务的初步发展阶段（1995 年1998 年） 1994 年， 根据十四届三中全会精神，国务院颁布了关于深化城镇住房制度改革的决 定 ；1995 年，十四届五中全会又通过了中共中央关于建立社会主义市场 经济体制若干问题的决定 。在两个决定的指导下中国人民银行先后颁布了 政策性住房信贷业务管理暂行规定 、 商业银行自营住房贷款管理暂行办 法和个人住房担保贷款管理试行办法 。这几个办法的出台，标志着商业 银行个人住房贷款业务的产生。但个人住房贷款业务作为全新的信贷业务， 和传统的信贷业务相比具有自身特有的特点和要求，从 1995 年到 1997 年这 段时期内发展较为缓慢，截至 1997 年末，商业银行个人住房贷款余额不足 200 亿元7。 1998 年月，国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住 房建设的通知 ，明确规定从 1998 年下半年开始，

9、停止住房的实物分配，逐 步实行住房货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应 体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。这个通知精神的贯彻落实，- 4 - 哈尔滨工业大学管理学硕士学位论文 极大地促进了居民购房和对住房信贷的需求。 商业银行也积极调整信贷结构， 逐步将个人住房贷款确立为新的业务增长点，完善相关制度办法，为个人住 房贷款业务的发展奠定了基础。 （2）促进个人住房贷款业务快速发展阶段（1998 年2000 年） 1998 年2000 年，在国家深化城镇住房制度改革的形势下，人民银行积极调整信 贷政策，促进个人住房贷款业务发展，先后下发了关于加大住房信贷投入 支持住房建设与消费的通知 、 关于改进金融服务、支持国民经济发展的指 导意见以及个人住房贷款管理办法等文件，在个人住房贷款管理办 法中规定商业银行自营性个人住房贷款利率按照法定贷款利率减档执行； 1999 年，人行下发关于开展个人消费信贷的指导意见 ，将个人住房贷款 额度从原来的房价款的 70%调整为 80%，同年 9 月，人行下发关于调整个 人住房贷款期限和利率的通知 ， 调整个人住房贷款的期限和利率， 将个人住 房贷款最长期限从 20 年延长到 30 年，将按法定利率减档执行的个人住房贷 款利率进一步下调 10%。从以上文件要求可见，人民银行从优惠利率、贷款 额度和贷款期限等方面对个人住房贷款实行了多项鼓励政策。 住房体制改革的积极推进和个人住房贷款业务金融政策的出台，使城镇 居民住房消费的积极性不断提高， 个人购买商品住房的总量和比重连年提高， 个人住房贷款业务逐步进入了快速发展的新阶段。 1998 年商业银行个人住房 贷款增加 300 亿元，年末余额超过 500 亿元；1999 年年末余额达 1300 多亿 元，到 2000 年年末余额已超过 2600 亿元8。 （3）规范个人住房贷款业务阶段（2001 年） 2001 年，人民银行针对个 人住房贷款业务快速发展过程中出现的部分放松信贷条件、违规发放贷款甚 至出现“零首付”等现象，下发关于规范住房金融业务的通知 ，要求强化 个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款，商业

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