宝龙商业地产:郑州中原项目可行性研究报告23P
23页1、 1、1、 城市分析 城市分析 城市概况 城市概况 郑州市是河南省省会,九州之中,十省通衢,是全国重要的交通通信枢纽,物资集散中心(京广、陇海两大铁路干线在此交汇,拥有 3 个铁路特等站, 郑州北站是亚洲最大的列车编组站,郑州东站是全国最大零担货物中转站,郑州车站是全国最大客运站之一) ,辖 6 区 5 市 1 县,其中市区面积 1057 平方公 里。 郑州市 郑州市 建成区面积(平方公里) 建成区面积(平方公里) 1057 1057 市区户籍人口数量(万人) 市区户籍人口数量(万人) 326.5 326.5 生产总值(亿元) 生产总值(亿元) 3004 3004 社会消费品零售总额(亿元) 社会消费品零售总额(亿元) 853.9 853.9 人均可支配收入(元/年 ) 人均可支配收入(元/年 ) 16120 16120 人均消费性支出(元/年 ) 人均消费性支出(元/年 ) 9703 9703 产业结构 产业结构 3.2:55.2:41.6 3.2:55.2:41.6 固定资产投资(亿元) 固定资产投资(亿元) 1772.7(全市) 1772.7(全市) 单位:亿元 2003 年 2
2、003 年 2004 年 2004 年 2005 年 2005 年 2006 年 2006 年 2007 年 2007 年 2008 年 2008 年 社会消费品零售总额 480 559 707 822 979 1206 按销售地区分按销售地区分 市的零售额 331 387 493 577 690 854 县的零售额 23 26 33 37 44 352 县以下的零售额 126 145 181 208 245 按行业分按行业分 批发和零售贸易业 405 460 584 677 797 978 住宿餐饮业 58 80 109 130 165 208 其他 17 19 14 15 17 21 数据来源:郑州市统计年鉴 城市发展规划城市发展规划 郑州城市总体规划(20082020) 显示 城市定位:全国区域性中心城市、全国重要的现代物流中心、区域 性金融中心、先进制造业基地和科技创新基地 发展方向:以东为主,兼顾西部,培育南部,控制北部。 未来,在郑州东西向城市发展轴上将有 两个商业中心。第一中心以现有的二七广场为中心,优化传统的区 域商业中心;第二中心以郑东新区新郑州站客运枢纽为依托,结合
3、 该枢纽的西部地区,建设新兴的区域商业中心。 6 个片区级商业中心,分别为:金水管城片区,中原二七片区,郑 东片区,管南经开片区(管城区南部、经济技术开发区) ,高新须 水片区,惠济片区。 2 2、 城市商业环境研究城市商业环境研究 郑州市现有商圈分布与宝龙地块关系 郑州市主要现有商业分布 1.丹尼斯人民店 2.丹尼斯花园店 3.大商新玛特郑州总店 4.大商新玛特金博大店 5.康城奥特莱斯 6.曲美家具中心旗舰店 7.郑州华联 8.百年德化 9.360 国贸广场 10.郑州百货大楼 11.紫荆山百货 12.曲美家具中博世贸店 13.曲美家具红星美凯龙 店 14.百盛购物广场 15.正弘国际名店 16.舒视康眼镜平价大卖 场 17.佳和家居 18.华日家居 19.中原商贸城 20.正道花园 21.正道中环 22.北京华联 23.印象城 24.欧凯龙金水路店 25.东方国际家居广场 26.首座牛津街名品广场 27.家乐福未来店 金水 路民航 28.郑州建文新世界商厦 29.世纪联华天旺店 郑州市现有五星级酒店分布 城市地铁规划及与宝龙项目的位置关系 按照规划,2015 年前郑州将建成 1
4、号 线一期工程(西流湖公园至穆庄站) 和 2 号线一期工程(广播台站至向阳 路站) ,形成“十”字形构架的骨架网, 布设在现在的城市重要公路走廊和最 大的客运走廊上。 2020年前建成1号线、 2号线一期工程、 3 号线一期工程、4 号线,全长 99.57 公里,形成“井”字形骨架线网。 2025 年前在初期线网的基础上, 建设 6 号线、5 号线轨道环线,2、3、4 号线 的二期工程,形成中心城区“三横两 纵一环”全部线网。 其中 1 号线贯通郑州市东西, 西起郑州大学新校 区,东至穆庄,全长 34.84 公里。 2 号线贯通郑州南北,北起于惠济区中心, 南止于站马屯,全长 27.30 公里。 3 号线连接郑州高新技术开发区、 郑州主城 区和郑州经济技术开发区,西起于黑松路, 东止于加州工业园区,全长 40.78 公里。 4 号线连接惠济区、 郑州主城区和郑州经济 技术开发区,北起于惠济区人民医院,南止于加州工业园区,全长 34.70 公里。 5 号线是“二环线”的环形线路,起、止点都在郑东新区新郑州站,全长 40.61 公里。 6 号线连接西南片区、主城区和郑东新区,西南起于大学南
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