全民炒房运动该停止了

1、永别了，全民炒房运动！永别了，全民炒房运动！ 一、银行是房地产泡沫的主要肇事者2003 年以前，老百姓还是 5000 年来形成的“无债一身轻”的老思想，没有借贷的习惯，所以在二线城市里，100 平米的房价难以超过 30 万元。.地方政府以拍卖土地的形式抬高地价，一次性收取70 年的高额的土地使用税，而银行对开发商的买地给以贷款支持。央行压低存贷款利率，形成负利率；地方政府支持炒房，于是形成了买房越来越合算而钱存银行越来越吃亏的态势。.有人编了一个美国老太在年轻时贷款买房的故事，媒体、专家学者借此大造“超前消费” 、 “借债赚钱”的舆论，银行乘机扩展住房按揭业务。住房款可以按揭七八成，还款期可以 20 年，而且按揭利率可以优惠，使得一些人的购房能力从 30 万元增大到 100 万元。印钞厂接到来自银行的 70 万元的纸币订单，乘机把今后 20 年才印的 70 万元提前印出来了。开发商、炒房囤房者借助三四倍杠杆的力量，极力夸大通货膨胀的可怕性和城市化的刚需量，利用大众追涨的心理，使得房价呈现 30 万元.60 万元.80 万元.100万元.150 万元的不断上涨的态势。.二、不得不长期限贷

2、限购的根本原因是，如果放任一手房的炒房客从银行不断套取按揭款，银行将倒闭.1、2003 年，大款爷陈大哥开始炒房，房价为每平米0.3 万元100 平米的一手房 = 总价 30 万元按揭80 = 从银行套取 24 万元。.2、2006 年，二手房的房价为每平米 0.6 万元100平米 = 陈大哥卖出得款 60 万元 - 按揭余额 22 万元 = 归还按揭后现金有 38 万元。用这 38 万元去买入一手房，每平米 0.8 万元159 平米= 总房价为 127 万元按揭 70 = 从银行套取 89 万元。.3、2010 年，二手房的房价为每平米 1.5 万元159平米 = 陈大哥卖出得款 238 万元 - 按揭余额 65 万元 = 归还按揭后现金有 173 万元。用这 173 万元去买入一手房，每平米 2 万元289 平米 = 总房价为578 万元按揭 70 = 陈大哥从银行套取 405 万元。.4、以上是已经发生的真实的状况。假设调控是空调，房价到 2014 年仍然是上涨，那么：2014 年，二手房的房价为每平米 2.5 万元289 平米 = 陈大哥卖出得款 722 万元 - 按揭余额 3

3、44 万元 = 归还按揭后现金有 378 万元。用这 378 万元去买入一手房，每平米 3万元420 平米 = 总房价为 1260 万元按揭 70 = 大款爷陈大哥将要从银行套取 882 万元。.很明显，炒房客陈大哥从银行套取的按揭款就像滚雪球一样不断增大，呈现 24 万元89 万元405万元882 万元的倍增的态势。也就是说，如果房价不停上涨，炒房客陈大哥就可以利用这种模式从银行套取越来越多的按揭款，882 万元的后面是1900 万元，1900 万元的后面是 4000 万元。.炒房不停止的后果。2014 年市价 3 万元的一手房，通过房价收入比、售租比、回本时间等公式的计算，实际价值低于 1 万元。如果房地产泡沫破裂，每平米1 万元420 平米 = 银行只能收回 420 万元。银行放出 882 万元的按揭 - 只能收回 420 万元 = 仅仅这一个炒房客就使得银行坏账达到 462 万元。462 万元 / 882 万元 = 银行亏损率为 52.4。银行的自有资金率大约只有 12，所以不断支持炒房的结果是银行资不抵债，即破产倒闭。.很明显，炒房的前提条件是“用少量的资金就可以不断从银行套

4、取三四倍的按揭款” 。久而久之，银行就会倒闭，于是，政俯不得不限购限贷。因为银行信贷泡沫相当于一锅已经烧到 95 度的水，一旦放开限购限贷，很快就会沸腾，即气球很快就会爆裂，所以限购限贷将是长期的，不敢放开。也就是说，炒房的前提条件已经永远丧失了，炒房客的好日子已经永远过去了。三、老板介入炒房所套取的银行资金量更是触目惊心2012 年 7 月 22 日，网友杭州麻神说：“我有个朋友，主业是做建筑工程的，2006 年才东拼西凑买了套房子，花了三百多万，一年后这套房子涨到了 800 多万，一年不到的时间，让他春心萌动，于是利用他的建筑工程公司的平台，房子抵押贷了 600 多万，这个钱到手后，他又去买了套房子，花了 700 多万，评估1200 万，抵押贷了 800 多万，又去买房子，大概用了不到两年时间，他买了四套房子，都是利用他的建筑公司的平台贷的款，到了 2009 年下半年的时候，他的资产就过亿了.”.也就是说，这位普通公司的老板就套取的银行资金可能超过 6000 万元。按照房价收入比 8 计算，这 10000 万元的房子，实际价值在 4000 万元以下，而银行的资金却占到 6000万元

5、。熊市不言底，许多国家房地产泡沫破裂后的房价收入比都在 8 以下，那么银行就可能亏钱 2000 万元。这仅仅是一个普通的老板。这样的情况不少。.四、开发商更是对银行大块吃肉。.假按揭的问题很大。有的开发商的操作模式是，房子建成后先卖给自己，利用员工、亲友或买来的假身份证办理假按揭，大量套取银行资金。媒体报道的一个案例：“2009 年 9 月，谢根荣利用虚假证明文件，与中国建设银行的 7 家北京支行签订了 566 份虚假个人住房贷款借款合同 ，共骗取贷款 6.7 亿。面对巨额贷款无法偿还的现实，北京建设银行经济技术开发区支行行长颜林壮、副行长赵峰参与帮助谢根荣制造虚假报表，并出具共计 4.56 亿元的承兑汇票。 ”.上海莲花倒塌楼的开发商，盖几十亿元的住房，注册资金只有 800 万元，账上的资金只有 6000 万元。空手套白狼的开发商不少。遇到房熊市大跌，获得大量房地产开发贷款的一些开发商，或资金链断裂或“假破产” ，大量抵押房将被银行收房。五、随着二手房的老旧，银行对二手房的按揭将越来越少，于是二手房的价格将不断下跌上面讲的，是从炒房客一个人的情况看，下面从炒房客一条龙的情况看。200

6、3 年，大款爷陈大哥以真实收入证明，按揭 24 万元，买入总价 30 万元的一手房 501 室。银行没有明显的风险。.2006 年，部门经理王二接手二手房 501 室，需要付出总房款 60 万元，以半真半假的收入证明，按揭 33万元，银行有了明显的风险。.2011 年，助理工程师张三接手二手房 501 室，需要付出总房款 130 万元，以虚假的收入证明，按揭 72万元，银行有了很大的风险。.如果要维持房价不断上涨，即大款爷陈大哥部门经理王二助理工程师张三.技术员李四农民工赵五的“按揭击鼓传花”的游戏要不断进行下去，那么按揭款就需要呈现大款爷按揭 24 万. 部门经理按揭 33 万. 助理工程师按揭 72 万. .技术员按揭 100 万.农民工按揭 130 万元的不断增多的态势。问题是农民工有那个月供能力吗？问题是银行能够批准 130 万元的按揭吗？最终，按揭的击鼓传花一定会传不下去。.房龄 10 年以后，随着土地使用权期限和住房寿命不断减少，房子真实的价值呈现 130 万元.110 万元.90 万元70 万元50 万元的不断贬值的态势。.银行发放按揭前要进行价值评估，所以对 501 室

7、的按揭款实际呈现 24 万元.33 万元.72 万.50 万元.30 万元10 万元0 万元的不断减少的态势。也就是说，二手房 501 室到房龄 20 年的时候，银行就停止按揭支持。房龄 20 年的破房子，不能按揭，可能已经楼歪歪而不敢居住，难以出租，谁还会付全款 200 万元去买你的？.2012 年 6 月，易宪容说：“2008 年居民从银行获得贷款约 6000 亿元左右，但到 2009 年至 2011 年已分别增长到 24600 亿元、29000 亿元、25000 亿元。分别是 2008 年的 4 至 5 倍。再清楚不过，这几年国内楼价的快速飙升，是居民利用银行金融杠杆蜂拥进入住房市场的结果。 ” “没有银行的金融杠杆，房价想快速飙升是不可能的。 ”.因为炒房客不可能将房龄 20 年房子还留在手里，所以最终接手的必然是自住刚需。因为按揭达到70，自住刚需是依赖银行的钱在死要面子，所以房市的自住购买力主要取决于银行的信贷能力。假设自住买房者只能按揭 30，还有几人是有效自住刚需呢？因为房价的购买力是银行按揭吹大的，一旦按揭越来越少，自住刚需想找死都没门，所以二手房的价格的下跌就是必然

8、的。.中国的房子无法长期投资。等到房龄 30 年，因为城市化已经基本完成，因为退休族多于上班族，人少房多，因为拆多盖少，因为那时你的土地使用权年限只有剩下 30 几年，因为清理建筑垃圾需要花钱，所以今后 10 套房子的补偿难以超过 4 套。六、击鼓传花的风险越来越大，政俯和银行不敢继续玩下去了.在房牛市，银行的高杠杆，使得银行获得了“高杠杆蜜糖” ，炒房囤房者获得“高倍放大的暴利” 。在中位，买入 100 万元的房子，首付款才 30 万元，加上其他的 10 万元，三年的成本才 40 万元。房价三年上涨100就有 200 万元，盈利就有 160 万元，4 倍。一旦进入房熊市，银行和炒房囤房者都会面临“高倍放大的亏钱” 。2014 年，炒房囤房者李四是二手房501 室接棒者，买入总价 170 万元，其中首付款 77万元。假设房价跌掉 78 万元，李四就沦为负翁，房子可能被银行收走。很明显，随着房价的不断上涨，后来才炒房的人，盈利率越来越小，而亏损率越来越大，于是，陈大哥手里的“高杠杆蜜糖” ，到李四手里就变成“高杠杆毒药” 。于是，最终，炒房客没有后来者，谁不跑谁就要拿着最后一棒。.在房价

9、处于低位的时候，按揭的安全性很高。100 平米的一手房的总房价 40 万元 80 = 银行出钱 32万元。几年后这套房子的总市值上涨到 160 万元，即使下跌 80，160 万元20 = 总市值还有 32 万元，银行仍然安然无恙。但是，到了高低，按揭的风险就很高了。2012 年，同样是 100 平米的一手房，总房价高达 200 万元 70 = 银行出钱 140 万元。只要下跌 30.1，200 万元 69.9 = 总市值低于 130万元，银行亏钱了。.说明随着房价上涨，银行按揭的抗风险能力呈现807060504030的不断降低的态势。换句话说，银行发放按揭的胆子必然越来越小，按揭的门必然越关越小。.要使得气球越来越大，当然需要越来越多地将气体吹进去。要使得房价越涨越高，当然需要越来越多的资金流进去。在低位，一套新房的总市值才 20 万元，所以一个城市的房价上涨，只要借助 100 亿元的按揭就可以将房价推高。到了高位，一套新房的总市值就200 万元，1000 亿元的按揭才能将房价推高。说明一个城市的房价要不断上涨，前提是，银行按揭的发放量必须呈现 100 亿元300 亿元600 亿元1000 亿元的越来越多的态势。实际情况是银行按揭的发放量必然呈现 1000 亿元900 亿元800 亿元的越来越少的态势。按揭的门越关越小的结果是流入房市的资金越来越少，所以房价必然下跌。.按揭是“三个高杠杆”的组合。炒房囤房者获得高杠杆，银行按揭是高杠杆，银行本身的经营也是高杠杆，银行资本充足率一般在 12以下，亏百分 12 后银行就资不抵债了。所以国际上遇到房熊市，都引发经济危机和金融危机，银行都是倒闭一大片，例如 1990年的日本，1998 年的亚洲金融危机（泰国等） ，2006年的美国。.日本、美国的银行以私有的为主，尚且纷纷倒闭，中国的银行，是政俯的儿子，腐败程度有目共睹。赚钱时奖金多多的，亏钱的时候有人兜底。银行资金成为人人都可以咬一口的唐僧肉，自住刚

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