土地还原利率求取实务操作
9页1、1土地还原利率求取实务(陕西华地房地产估价咨询有限公司 解红吉 11#)土地估价中土地还原利率的合理确定一直是一个难点,为解决在土地还原 利率确定中,市场交易资料依据较少、人为主观因素较多的弊端,笔者日前尝 试了从房地产、土地市场交易资料出发求取土地还原利率的办法。本次测算基 准日为 2010 年 8 月 31 日,交易资料以西安市为准。下文将本次尝试的计算过 程详细阐述,以供交流。1、测算技术路线、测算技术路线本次测算针对商服、住宅、工矿仓储三类用地进行。首先结合商业、住宅类房地产转让、租赁及收益资料充足的特点,先利用 租售比法、投资收益法综合确定商服、住宅房地产综合还原利率,再利用房地 产还原利率与土地还原利率的关系结合市场调查资料求得商服、住宅土地还原 利率。根据求得的商服、住宅土地还原利率,对比分析工矿仓储用地与商服、住 宅用地的风险影响因素因子差异,建立数学模型并推导,从而求得工矿仓储用 地土地还原利率。2、计算过程、计算过程(1)租售比法确定商业、住宅房地产综合还原利率)租售比法确定商业、住宅房地产综合还原利率根据调查取得的商业、办公、住宅房地产的出租、买卖的实例,采用式
2、1求取商业、住宅房地产综合还原利率。房地产综合还原利率 R=n (式ni 1售价年净租金1)式中,n 为参算样点个数。经对计算案例所在区域房地产市场调查了解,并按式 1 计算,确定西安市 商业房地产综合还原利率为 8.33%,住宅房地产综合还原利率为 4.9%。(2)投资收益法确定商业、住宅房地产综合还原利率)投资收益法确定商业、住宅房地产综合还原利率投资收益法是将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平 均数作为综合还原利率,按下式计算:2R=MRm+(1-M)Re+Rc (式 2)R:综合还原利率M:贷款价值比率,即抵押贷款额占房地产价值的比率Rm:抵押贷款综合还原利率,即第一年还本付息额与抵押贷款额的比率Re:为自有资本要求的正常收益率Rc:待估房地产项目风险调整系数根据评估基准日银行贷款首付款比例,并考虑住宅投资不宜以首套房计,从而确定自有资金与银行贷款比例为 5:5,即自有资金比率为 50%,银行贷款 资金比率为 50%。商业房地产贷款利率取估价基准日执行的 5 年以上贷款基准 利率 7.05%,住宅房地产贷款利率按基准利率的 1.1 倍计,贷款期按 15 年计,
3、则可求得抵押贷款综合还原利率 Rm商业为 10.8%,住宅为 11.3%。项目风险调整系数 Rc主要针对估价对象的实际状况调整,考虑其与房地产 项目社会平均风险的差异进行调节。这里简化计算,不针对某一具体项目,该 系数按零值计。自有资本收益率 Re可通过调查房地产企业权益资本收益率并结合社会一般 投资收益综合确定,房地产企业权益资本收益率笔者尝试结合上市房地产企业 收益情况,采用资本资产定价模型进行确定,因篇幅较大,下文单独起一小节 进行计算(见(3)房地产企业权益资本收益率的确定) 。经计算,最终确定房 地产企业权益资本报酬率为 12.17%。房地产投资作为保值增值型投资品种,比 直接投资于房地产公司风险略低。另据调查,2010 年全年社保基金投资收益率 为 4.23%,社保基金投资遵循稳健的原则,其所选投资品种整体风险应低于房 地产投资。综合上述因素,考虑投资于商业房地产与住宅房地产风险略有不同, 确定自有资本正常收益率商业为 12%,住宅为 11%。根据公式 2 可得:R=50%12%+50%10.8%=11.4%(商业)R=50%11%+50%11.3%=11.2%(住宅)(3
4、)房地产企业权益资本收益率的确定)房地产企业权益资本收益率的确定公式:Ke=Rf+LRPm+Rc (式 3)Rf:无风险报酬率;L:企业风险系数;RPm:市场风险溢价;3Rc:企业特定风险调整系数。风险报酬率 Rf本次确定无风险报酬率以沪市、深市流通的所有国债,并剔除各省市地方 发行的国债、发行期限为 5 年及 5 年以内的国债、无到期收益率的国债,以剔 除后的中长期国债求算术平均值,最终确定无风险报酬率为 3.31%。市场风险溢价 RPM股权风险收益率是投资者投资股票市场所期望的超过无风险收益率的部分。本次选择上证 180 指数和深证 100 指数上市股票,计算其每家公司近 10 年平均 投资收益率。其计算办法如下:A、确定年收益率公式: (i=1,2,3,.,11) (式 4)11iii iPPPRRi:第 i 年收益率Pi:第 i 年年末交易收盘价(复权)B、采用算术平均值确定年平均收益率:公式:Rm= (式 5)NRnii 1Rm:年平均收益率Ri:第 1 年到第 n 年收益率的算术平均值,n=1,2,3,11C、采用几何平均值确定年平均收益率:公式:Rm = -1 (n=2,
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