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地产商大丰区域发展采访 5.13

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1、地产商地产商六月刊区域选题六月刊区域选题大丰大丰“大疯大疯”的背后的背后-从城市洼地到新区域中心从城市洼地到新区域中心背景：背景：2014 年初，大丰片区的火爆超乎想象。绿地城的大热卖，银泰签下大笔投资意向，这一连串重磅消息，都在刺激业界重新审视这个区域的未来1 1 、这么多重量级别开发商看中大丰的主要原因是什么？、这么多重量级别开发商看中大丰的主要原因是什么？重量级开发商主要看中大丰的区位条件、政府规划和未来升值潜力。一、一、从规划条件来看，大丰处于“北改”的核心区域，是“北部新城”的核心区。随着北部商贸城的搬迁以及其它专业市场的建设，如香江全球家居 CBD、国际商贸城、大港建材城等，给大丰带来了大量产业人口和巨大的市场前景，也给房地产市场注入活力，让大丰坐享“产业红利” 。二、二、大丰目前处于主城区和产业发展区、发达区的结合部，并成为典型的追赶型跨越式发展的样本。成都国际商贸城片区和交通枢纽的建设，也让大丰的交通得到了极大的改善，大大拉近了大丰与主城区的距离。三、三、大丰板块房产市场近年来迎来“大跃进”式发展，住宅成交量及价格涨幅都居各大板块前列。根据中成房业数据，2013 年全

2、年大丰板块共成交商品住宅 106.49 万，成交12773 套，仅次于南延线华阳板块的 140.46 万和 13488 套。同时，大丰板块 2013年 1 月住宅价格为 5396 元/，目前已经涨到 6271 元/，上涨 875 元/。短短一年多时间内，涨幅高达 16%。大丰目前处于价值洼地，随着“北改”规划的落实，整个区域价值将得到极大的提升，价值潜力大。2 2、如何从区位角度认识大丰的未来？如何从区位角度认识大丰的未来？大丰处于城区与新都的连接要塞，距主城区较近，同时是“北改”的核心区域-人北延线副中心，区位条件良好。大丰位于城北 3.5 环，是北部新城的“桥头堡”，距离市区只有 5 公里，紧邻金牛区。随着“北改”进程的推进，大天路、西一路等 20余条道路路网改造的完成，大丰已经与中心城区实现无缝对接，完全融入中心城区。凭借北新干线这条始于一环路直通北部新城的快速通道，大丰片区与成都市区的距离，缩短到只有 10 多分钟的车程；而从金丰高架进城，只有 10 多分钟；未来地铁 1 号线北延线以及 3 号线的发展，更将为该区域的交通提供后续发展动力。3 3、从城市洼地到新区域中心，大丰

3、从住宅产业到商业地产的发展路径，对于新兴、从城市洼地到新区域中心，大丰从住宅产业到商业地产的发展路径，对于新兴区域中心发展的启示是什么？区域中心发展的启示是什么？一、一、大丰在经过住宅产业的井喷式发展以后，如今也迎来了商业地产的发展机会。首先在住宅产业发展后，经过一系列的升级换代，大丰人口将迎来突飞猛进的发展，预计未来几年内人口数量将达到 3040 万。激增的人口自然给商业地产带来机会。由于大丰老城区原有商业配套较为低端，缺乏中高端消费规模的商业业态。因此，大型综合体项目的修建就成了最迫切的问题。二、城北“产城一体化、城市副中心”的发展定位，使区城将形成集现代商贸、旅游、文化、信息等服务业于一体的城北高端商贸核心圈和千亿级产业园区。产业的大量北迁，使北成都对商务的饥渴程度几近顶点。三、三、从大丰的区域规划来看，大丰以北新干线为轴线，规划现代商贸、都市型商业、文娱活动中心。在北新干线两侧，是未来的高端商务中心，这一区域将着力发展地铁上盖物业，形成大型商业配套。4 4 、目前大丰发展还比较欠缺的是什么？、目前大丰发展还比较欠缺的是什么？答：答：大丰镇作为成都的“北门门户” ，自 2012

4、年“北改“启动，区域房地产发展迅猛，已成为成都楼市的重大热点板块之一，但目前区域发展还存在一些不足。1、交通欠缺：与地域位置相近的城西犀浦相比较，其轨道交通有着明显的差距。但区域内有规划地铁 1 号线延长线及地铁 5 号线站点，未来这方面欠缺能得到弥补；2、目前的商业配套还比较低端：大丰其他已建成的商业配套还处于比较低下的水准，只有一些零星的小商铺、学校和诊所。目前区域内主要大型商业仅有福地广场（引进有家乐福），大型商业较欠缺，但未来绿地城商业、银泰项目、优品道等项目修建入市后，未来商业配套前景将得到弥补；3、教育资源欠缺：目前区域内教育资源主要集中在老城区，偏新城区学校较少，且大丰区域整体顶级教育资源欠缺。5 5、如果从成德绵一体化这样的大区域背景角度，大丰未来还有什么值得期待的？如果从成德绵一体化这样的大区域背景角度，大丰未来还有什么值得期待的？答：答：城北新都这一块位于成德绵经济带，也处于成渝经济工业带上，两个经济发展的重要区域交集点就在大丰。大丰占据成德绵“百里城市中轴”重要门户节点。2012 年，成都提出以天府广场为中心，打通一条北接德阳、南连眉山，全长 80 公里、路辐

5、达 80 米、两侧各配置 50 米绿带的城市中轴线。它将成为国内特大城市中规模最长的中轴线；它将以天府广场为中心，北接德阳、南连眉山，全长 80 公里；它将是城市最主要、最重要的景观带，也将是一些重大标志性建筑、重大综合体的密集布局带。在成都、德阳、绵阳一体化的经济发展趋势下，城北有的不仅是产业集群，更需要品质生活配套、商业升级和区域中心化的集约发展。而大丰，占据城北核心位置，则承担了建设城北高端商务中心的功能，未来将成为北三环的“黄金发展轴” 。6 6 、从绿地城到保利城，目前大丰热卖的产品以刚需为主，这样的格局下区域项、从绿地城到保利城，目前大丰热卖的产品以刚需为主，这样的格局下区域项目的发展是否达到开发商的预期，对接下来的市场变化有什么预期？目的发展是否达到开发商的预期，对接下来的市场变化有什么预期？答：答：从区域目前的客户情况来看，区域客群目前主要以荷花池商圈外迁至商贸城的商家、原住民及成都主城区偏北外溢客户为主，客群主要居住在距离生意地、工作地较近的五块石、新都、荷花池、驷马桥等大城北区域。客户群多以首次置业为主，以刚性需求为主。在这样的情况下开发商打造刚需产品而迎合市场需求，且区域整体市场走量也较好，基本能达到了开发商自身预期。截止 2014 年 4 月底，大丰板块住宅存量面积约 49 万，近 6 月的月均成交量约7 万，库存消化时间约 7 个月，可见其库存处在比较合理的区间，区域市场走量良好。目前市场需求仍然以刚性需求为主，就大丰板块所处的位置及市场产品类型，区域定位就是刚需市场定位，未来一段时间内区域市场难以有太大的变化。

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