朱家角项目分析报告

1、地产江湖地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！一一、朱朱家家角角概概况况及及项项目目概概况况 1 1. .1 1 朱朱家家角角概概况况 1.2、项目概况 1.3 项目优劣分析 二二、 朱朱家家角角现现有有商商业业状状况况概概述述 2 2. .1 1 中中心心镇镇区区内内商商业业项项目目及及概概况况 2.2 中心镇周边表象繁荣的度假村经济 2.3 规划、建设中的大型商业项目介绍 三、项目定位及功能划定 3.1 项目定位设想 3.2 项目功能划分设想 四、项目适用人群 4.1 国内外观光游客（团体、散户） 4.2 周边高档别墅区业主 4.3 古镇及周边居民 4.4 团队商务会议群体 五五、项项目目可可行行性性论论证证 5 5. .1 1 项项目目与与朱朱家家角角镇镇区区规规划划无无缝缝对对接接 5.2 广阔旅游市场为本项目提供有力支撑 5.3 项目核心竞争力阐述 5.4 项目拥有稳定客源层 六六、项项目目未未来来盈盈利

2、利分分析析及及风风险险预预测测 6 6. .1 1 项项目目未未来来主主要要盈盈利利点点所所在在 6.2 本项目所面临的投资开发风险 七、政府支持对项目实施的现实意义 7.1、政府整体规划职能实施能有效规避本项目与其他项目的同质竞争 7.2、政府监管职能对本项目后期经营运作至关重要 7.3、项目可能存在的产权分割问题 7.4、市政配套设施建设对本项目提供有力支持 7.5、项目是对朱家角整体旅游功能及形象的提升 八八、 3 3号号地地块块概概况况及及规规划划方方案案建建议议 8 8. .1 1地地块块概概况况 8.2 规划方案建议 尾 言 地产江湖地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！一一、朱朱家家角角概概况况及及项项目目概概况况1 1. .1 1 朱朱家家角角概概况况 全国历史名镇朱家角，位于风景秀丽的淀山湖畔，地理位置优越，交通便利，朱家角 镇自然环境优美，气候宜人。镇上古迹甚多，小桥流水，是现今保存较完好的江南

3、古镇。 全镇总面积 138 平方公里（包括水面） ，耕地面积 58206 亩；现有人口 66000 人，劳动力 27800 人；共有行政村 28 个，居委会 8 个。 江泽民总书记为朱家角题写了“江南古镇朱家角” 。中共中央政治局委员、国务院副总理吴 邦国为朱家角镇题写了“全国历史名镇朱家角” 。在 2001 年上海召开的 APEC 会议期间， 俄罗斯总统普京夫人和菲律宾总统阿罗约的丈夫、澳门特首何厚铧以及出席 APEC 会议的 各国双部长的夫人等一大批中外贵宾来到朱家角古镇旅游。由此可见，朱家角镇有其独特 的魅力。 朱家角古镇旅游开发是从 1998 年开始实质性启动，几年来，先后修复并对外开放了课植园、 城隍庙、童天和药号、稻米乡情馆、渔人之家、上海远古文化馆（陶玉馆） 、涵大隆、放生 桥、北大街等 20 多个旅游景点，并丰富了景点内涵，吸引了众多的中外游客。除此之外， 镇内还拥有一流的现代化旅游设施：亚洲最大的水上运动场、国内最大的“东方绿舟 上海青少年校外活动营地” ；设施先进的上海国际高尔夫乡村俱乐部、上海太阳岛国际俱乐 部等。目前，朱家角已基本形成了以古镇旅游为龙头，以太阳岛

4、、环淀山湖为依托的旅游 新格局。以旅游业为突破口，大力发展第三产业是朱家角镇经济发展的支撑点。古镇旅游 业的快速发展，已经成为我镇经济发展的强大驱动力，带动了全镇的房地产业、餐饮业、 商贸等行业的同步发展。1 1. .2 2、项项目目概概况况 项目地块位置：项目地块位置：项目东临珠溪路林带，西靠南大港，南依六九房河，北至南大港，地处朱 家角景观镇西大门入口珠溪路景观大道与 318 国道的夹角处，沪青平高速公路朱家角 出口距本项目不过百米，区位优势得天独厚。1 1. .2 2. .2 2 项项目目基基本本情情况况介介绍绍 地块总面积：地块总面积：47479.80 平方米，其中出让面积 26580.10 平方米 地面现状；地面现状；拆平至自然标高 规划用途：规划用途：公共设施用地(服务业、旅馆业、图书展览、影剧院、游乐) 土地使用年限：土地使用年限：50 年 建筑容积率：建筑容积率：不超过 0.45 建筑密度：建筑密度：不超过 25% 绿地率：绿地率：建筑基地内绿地地面面积占建筑基地面积的比例不小于 50% 建筑退让有关建筑控制线：建筑退让有关建筑控制线：建筑不得逾越河道退让控制线 建筑后

5、退基地边界、建筑间距及日照控制：建筑后退基地边界、建筑间距及日照控制：按上海市城市规划管理技术规定及有关技 术规定控制 建筑高度、层数控制：建筑高度、层数控制：不超过 4 层，高度不超过 15 米 基地出入口及车位要求：基地出入口及车位要求：出入口开向东侧道路，车位设置应满足有关规定要求，并应结合 行业特点及发展需要配置足量泊位。地产江湖地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！1 1. .3 3 项项目目优优劣劣分分析析 优势：优势： 1、尽占古镇建设规划之先机：项目是朱家角政府新镇区规划的重要组成部分，是朱家角度 假型旅游业服务的重点休闲、娱乐配套设施，得到地方政府的高度重视和大力支持； 2、尽占交通便捷之优势：项目地理位置得天独厚，地块位于朱家角镇区西端，处在朱家角 景观镇西大门入口珠溪路景观大道与 318 国道的夹角处，沪青平高速公路朱家角出口 距本项目不过百米； 3、尽占出入古镇之区位优势：项目与轨道交通七号

6、线终点站及公交客运枢纽隔路相望，第 一时间与往来游客亲密接触； 4、尽占“岛” 、 “水”之自然生态优势：项目四面临水，当地人称之为“生态岛” ，项目开 发时因地置宜，突出地块“岛” 、 “水”优势，规划的湖畔乡村酒吧等项目与之呼应； 5、尽占古镇开发之商业先机：地块正对祥凝浜路古镇出口，规划中的祥凝浜路是朱家角古 镇重点规划的商业、金融一条街； 6、尽占旅游景点规模化之优势：青浦区目前有五个国家级 4A 旅游度假区（朱家角、东方 绿洲、太阳岛、陈云故居、大观园） ，而且都集中在以朱家角和环淀山湖为核心的青西（青 浦西部地区）板块，国家 4A 级旅游景点密度如此之高，这在国内还是首例。如此高密度 的景点分布，构筑起青西板块的立体度假旅游网，打造出长三角度假型、生态型旅游品牌；7、尽占水上旅游之优势：项目处在淀浦河南侧，是淀浦河休闲度假区的配套设施项目。地 块东北侧不足 50 米的地方将规划为游艇码头，届时环绕生态岛的水面上将有“水上巴士” 、 “游艇”穿梭往来，水上交通便捷。劣势：劣势： 1、项目地块偏小，项目的整体规划难以形成规模化效应； 2、项目紧靠交通主干道318 国道，道路车流

7、量大对项目未来打造绿色生态型休闲娱乐 场所造成一定的困难； 3、目前朱家角区域内已规划的同类产品如：尚都里等，将对本项目后期销售经营管理产生 极大的市场同质竞争压力； 4、目前青西板块的道路设施及公交网络还不完善，众多国家 4A 级景区之间缺乏联系，游 客（尤其是自助型游客）的旅游形成限制，这给青西板块的整体旅游带来消极影响； 6、2005 年朱家角的游客数量有所减少，而革命传统教育基地陈云故居的游客大幅增加， 所以观光型的旅游产品正面临严峻考验； 7、目前青浦区规划建设的超大型休闲娱乐购物设施，体量巨大，功能齐全，如赵巷建设中 占地 6000 亩的超级商业中心，徐泾规划投资 9.5 亿元的西郊商务中心等，都处在上海到朱 家角的必经之路上，未来这些大项目投入使用后，必将对从上海来朱家角的游客进行分流。二二、 朱朱家家角角现现有有商商业业状状况况分分析析2 2. .1 1 中中心心镇镇区区内内商商业业项项目目及及概概况况 古镇朱家角区内的商业形态主要是以淀浦河两岸的特色商铺为主，其服务定位是面向来朱 家角观光旅游的游客。而景区以外，则多以社区型商铺为主，各类店铺及中小型的超市，地产江湖地

8、产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！地产江湖地产江湖 数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！主营对象是朱家角镇的本地和周边居民。这些商铺共同的特点是总体规模都不大，小到十 几，大到上百平米不等。 古古镇镇水水乡乡风风情情街街特特色色商商铺铺 古镇景区内的水乡风情街特色商铺可以说是朱家角目前最为兴旺的商业形态，这些商铺主 要集中在淀浦河两岸的古镇景区内的北大街、漕河街等道路上。这些历史久远的商铺，本 身就是景区的景点之一，古镇内的店铺面积不大，从十几平米到二三百平米不等，主要以 经营具有地方特色的餐饮、乡土小吃、临河茶楼及手工艺品等为主。尤其是紧靠河浜的店 铺，更是弥足珍贵，这样的店铺，多是经营餐饮、茶楼为主。既融合了历史人文底蕴，也 深受来往游客的钟爱。景景区区外外重重要要街街道道 祥祥凝凝浜浜路路 祥凝浜路是朱家角镇最主要的商业街，镇区内的原住居民，生活日用大都是在这条路上购 买的。祥凝浜路上集中了各银行网点、饮食店、中、小型超市、日杂店等，公交站点也多 集中在这条道路上，目前该道路显得有些杂乱。 在未来规划当中的祥凝浜路，将是朱家角镇区的商业、金融一条街，规划当中的祥凝浜路 将来也是文体休闲用品特色街。它的西端与景观大道珠溪路相交处正对着本项目所在的生 态岛，因此祥凝浜路未来的发展程度与本项目休戚相关。朱朱家家角角美美食食休休闲闲广广场场 朱家角美食休闲广场位于祥凝浜路最东端，朱家角镇区东大门南北两侧。建筑面积 19350m2，建筑层数为 3 层。商铺广场自然分割南

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