拆迁补偿项目资产评估方法
8页1、拆迁补偿项目资产评估方法一、价值类型及其定义依据本次评估目的,确定本次评估的价值类型为市场价值。 所谓市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下,评 估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额,当事人双方应各自精明、谨慎行 事,不受任何强迫压制。即某项资产按下列条件进行交易,在公开市场上可合理取得的最 可能的价格: (一)用法律许可的货币进行交易。 (二)有自愿的卖方和自愿的买方。 (三)一次性付款,且无附带条件下完成交易。 (四)买卖双方对资产的现状、市场供求状况、行情等情况都有充分的了解。且有合理的推 广、选择、洽谈及促成交易的经济环境和时间。 (五)交易完成期间的市场状况、价格水平及其他情况,与评估基准日没有重大变化。 (六)不考虑具有特殊利益情况下的交易安排,交易双方均在市场信息充分、理性和非强制 情况下进行自由交易。二、评估基准日本项目评估基准日为 2013 年 6 月 30 日。 本报告书所采用的价格标准均为评估基准日正在执行或有效的价格标准。评估基准日是评 估结论成立的重要条件之一,如果评估基准日发生改变,评估结论将发生变化。评估基准 日
2、是在综合考虑了经济行为的性质及评估目的因素,由【XX】确定。三、评估依据(一)行为依据签订了资产评估服务协议书 (XX 评协字(2013)第 015 号) 。(二)法规依据1.中华人民共和国国务院 1991 年 91 号令国有资产评估管理办法 ; 2.原国家国有资产管理局以国资办发199236 号文发布的国有资产评估管理办法施行细 则 ; 3.国务院国有资产监督管理委员会第 12 号企业国有资产评估管理暂行办法 ; 4.国务院国有资产监督管理委员会关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知 (国资委产权2006274 号) ; 5.国务院国有资产监督管理委员会、财政部关于企业国有产权转让有关事项的通知 (国 资发产权2006306 号) ;6.中华人民共和国城市房地产管理法 (2007 年 8 月 30 日第十届全国人民代表大会常委 员会第二十九次会议修订,中华人民共和国主席令第 72 号公布) ;7.中华人民共和国土地管理法 (2004 年 8 月 28 日第十届全国人民代表大会常务委员会 第十一次会议修订,中华人民共和国主席令第 28 号公布) ; 8.国家现行的有关税收法规。
3、(三)专业规范及准则依据1.中国资产评估协会制定的资产评估准则基本准则 (财企200420 号) ; 2.中国资产评估协会制定的资产评估职业道德准则基本准则 (财企200420 号) ; 3.中国资产评估协会制定的资产评估准则评估报告 (中评协2007189 号) ; 4.中国资产评估协会制定的资产评估准则评估程序 (中评协2007189 号) ; 5.中国资产评估协会制定的资产评估准则业务约定书 (中评协2007189 号) ; 6.中国资产评估协会制定的资产评估准则工作底稿 (中评协2007189 号) ; 7.中国资产评估协会制定的资产评估准则不动产 (中评协2007189 号) ; 8. 7.中国资产评估协会制定的资产评估准则机器设备 (中评协2007189 号) ; 9.中国资产评估协会制定的资产评估价值类型指导意见 (中评协2007189 号) ; 10.中国资产评估协会制定的注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 (会协 200318 号) ;11.中华人民共和国国家标准房地产估价规范GB/T50291-1999(国家质量技术监督局、 建设部 1999 年 6 月 1
4、 日联合发布) ; 12.中国资产评估协会制定的企业国有资产评估报告指南 (中评协2008218 号) 。(四)产权依据1.【XX】提供的企业法人营业执照复印件; 2.【XX】提供的承诺函和关于进行资产评估有关事项的说明 ; 3.【XX】提供的国有土地使用权证复印件; 4.【XX】提供的房屋产权证书复印件;5.【XX】提供的评估申报表。(五)主要取价依据及参考资料1. 辽宁建筑工程预算定额(2009) ; 2. 辽宁安装工程预算定额(2009) ; 3. 辽宁装饰装修工程预算定额(2009) ; 4. 国家计委关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知(计价格19991283); 5. 国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法的通知 (计价格20021980 号) ;6.工程建设勘察设计收费标准 (国家计委、建设部:计价格200210 号文) ; 7.建设工程监理与相关服务收费管理规定 (发改价格2007670 号) ; 8.原城乡建设环境保护部颁布的房屋完损等级及评定标准 ; 9.沈阳市土地储备交易中心网站;10.机电产品报价手册 (2013 年) ; 11.机电设备评估价格
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