市场研究、竞争对手研究_香港凯旋门

1、香港凯旋门,区域营销管理部案例,香港凯旋门-项目简介（1）：,凯旋门的成功，源于其独特的地理位置优势、目前良好的豪宅市场、对高端客户准确的心理把控、有效的新闻炒作。,均价1.31.8万港元/平方呎（约1419.4万港元/平方米）。一周售出800套，套现100亿港元。顶层复式 “天际独立屋” ，面积5353平方呎（约500平方米），单价3.13万港元/平方呎（约33.7万港元/平方米），总价约1.6亿港元。,凯旋门座落于机铁九龙站上盖，宏伟独特的外型傲视维多利亚港两岸，与对岸88层高的国际金融中心互相辉映，今人感受超凡气势 。,香港凯旋门-项目简介（2）：,占地面积：172000平方呎 （15980平方米）建筑面积：约100万平方呎 （92900平方米）座 数：4座户 数：1054户楼 层：61层高 度：231米户型面积： 1至5房，505-3465平方呎 （47-322平方米）； 5至7房，3323-5497平方呎 （309-511平方米）； 三房为主，约1100-1400平方呎 （约102-130平方米）。实 用 率：80%开盘时间：2005年4月入伙时间：2006年首季发 展 商：

2、新鸿基地产、地铁公司建 筑 师：新鸿基工程有限公司总建筑商：新辉建筑有限公司,香港凯旋门-项目简介（10） ：,摩天会所建于凯旋门廊顶之上，是名副其实建于500呎（约152米）高空的豪华住客会所 。,香港凯旋门-项目简介（11）：,59楼：天使按摩池镜花水疗日光浴平台天池,香港凯旋门-项目简介（12）：,区域营销管理部案例,天池长25米、楼高约7.7米。九龙站最大室内泳池。大量采用玻璃材料，多角度俯瞰维港景色。,香港凯旋门-项目简介（13）：,区域营销管理部案例,60楼：星踪桌球室星梦宴会厅追星剧院越夜阅读区晨光早餐室云霄吧丘比特之泉,香港凯旋门-项目简介（14）：,区域营销管理部案例,61楼：摘星图书馆风速乒乓室小天使乐团天空阅读室空中私人健身室天天健身室超时空游戏间架空篮球场,62楼：云中花园茶花园榕树园松树园茉莉园桂花园蔷薇园,区域营销管理部,区域营销管理部案例,香港名门,区域营销管理部案例,香港名门-项目简介（1） ：,四月份新鸿基开发的“凯旋门”发售时，受到大量投资者追捧，顶层“摩天阁”更创出了31000港元/平方呎的亚洲纪录，而楼盘平均售价也达到了15000港元/平方呎以上

3、，风头之劲一时无两。 不过当时尚未推出豪宅盘“名门”的发展商长实，却扬言“名门”的平均售价会较“凯旋门”高出三成，掀起了市场一片谈论热潮。 要被称之为豪宅，应需要具备以下条件，即地点优越、面积大、密度低及楼价贵。“名门”位于香港传统豪宅区渣甸山，单位面积由1500-3800平方呎不等，一梯两户较高的隐私度及20000港元/平方呎的楼价，均显示“名门”称得上是一级豪宅。但发展商并不满足于此，近期在宣传及加强楼盘素质方面花了不少功夫，看来是要使“名门”成为香港的超级豪宅。 详情请见以下介绍：,区域营销管理部案例,香港名门-项目简介（2）：,仰望,远眺,香港名门-项目简介（4）：,区域营销管理部案例,香港游艇会时代广场利舞台广场三越百货崇光百货柏宁酒店皇室堡圣保禄学校香港中央图书馆中华游乐会汉基国际学校香港真光中学,位 置：香港港岛东半山大坑径23号,香港名门-项目简介（7） ：,区域营销管理部案例,景 观：,中层向山部分单位景观被龙华花园所挡,位于半山海景和山景西北望维多利亚港东南望渣甸山,香港名门-项目简介（8） ：,区域营销管理部案例,景 观：,香港名门-项目简介（9） ：,区域营销管

4、理部案例,人文环境：,名门原址为虎豹别墅，又称万金油花园；南洋商人万金油大王胡文虎、胡文豹两兄弟的别墅；1935年斥资1600万兴建；院内种有四时花卉，墙壁设有中国民间传说及佛教故事中家喻户晓的浮雕，包括观音、八仙及牛郎织女、十八层地狱的壁画及雕塑；胡文虎后人胡仙在1998年将虎豹别墅以1亿售予长实集 团，长实将胡氏家族私有花园的产权归还政府，及后协议以 9.45亿作补地价金额，每平方呎价约2100。虎豹别墅及私人花园被列为二级古迹，供游人参观。,虎豹别墅旁有一条小河，环境清幽。（箭头方向）,香港名门-会所（1） ：,区域营销管理部案例,娇宠逸乐园：名门至尊泳池贵胄健体阁贵逸桑拿阁小贵胄乐园贵胄闲情间水晶讌乐园空中芊翠泳池玲珑水晶店,面积约30000平方呎大堂以透光石材作装饰主要设施包括： 室内外泳池（室外泳池以透明玻璃设计）、 按摩池、健身室、桑拿蒸汽室、宴会厅、儿童游乐室、宠物俱乐部,香港名门-会所（7） ：,区域营销管理部案例,室内游泳池,香港名门-会所（9） ：,区域营销管理部案例,宴会厅,香港名门-会所（10） ：,区域营销管理部案例,SPA香薰浸浴池,香港名门-会所（10）

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6、用于厨柜门则属首次。 此外，发展商对浴室用料配搭也一丝不苟，所有浴室洁具均以高科技铸上名门英文名（The Legend）缩写“TL”。另外，主人套房的浴室均设有一道以6,000粒Swarovski水晶镶嵌的垂帘式灯饰，格外名贵。 为了尽收宣传的效果，发展商邀请传媒一起到德国的两大生产商Leicht及Miele作实地考察，充分利用媒体。,香港名门营销策略浅析（2）：,区域营销管理部案例,3、1.2亿的售楼处及示范单位 当客户对名门有所认识，想进一步了解楼盘信息时，是发展商推出示范单位给客户参观的最好时机。 长实租用了渣甸山春晖中心部分商场楼面，租约2年，仅是搭建售楼处及示范单位，便花了几个月时间。此外还将春晖中心的墙身、电梯大堂及停车场等地方翻新。售楼处总面积达30000平方呎，包括两个只对VIP人士开放的1900平方呎、2300平方呎示范单位，一个欧式天台花园，另外，名门为香港首个光纤外墙的住宅物业，售楼处配合名门设计概念，室内大量使用水晶灯、闪烁物料及光纤用料，现场设有模拟光纤外貌模型。 发展商共耗资1.2亿元用于装修。4、1000万制作电视广告片 邀得世界著名导演Sergio制作，

7、非洲、东京、纽约及芬兰实地取景，广告乐章由香港十大作曲家陈光荣创作，片长3060秒，展现名门“世纪光芒卓卓辉煌”的主题。内容包括北极光、牛顿与三棱镜、爱迪生发明电灯炮、历代女皇加冕、mountain of light、光纤科技、毕加索电筒画艺等难得一见的场面，明确传达“名门同样罕有” 。,香港名门营销策略浅析（3）：,区域营销管理部案例,二、成功把握开盘时机： 除宣传攻势外，名门在竞争对手凯旋门推出后两个月才开盘，这是一个正确的做法。让竞争对手先开售，可藉此测试市场的承受能力，减少因为开价过高或过低带来的风险和损失。比如，凯旋门普通单位的均价约1.5万港元/平方呎，特色单位高达2万港元/平方呎以上，有了这可靠的信息，长实便能更准确地制定名门的开售价。 所谓“知已知彼，百战百胜”，让对手先开售，洞悉了对手楼盘的各项特点后，便可改善自身的不足。长实提高了楼书、厨房浴室用具以及示范单位的品质，使得名门较凯旋门更胜一筹。三、按价推盘策略 名门销售理想，除了反映市场对豪宅需求量较大外，销售策略也起到了重要作用。 发展商先以高价打响头炮，然后再改变策略，按价推盘，针对客户需求推售单位，令楼盘能在淡市中抢滩成功，做到价量兼备。 发展商先推中高层海景单位，均价23000港元/平方呎以上，求价不求量，以高价先声夺人。随着销售工作的展开，中价位客户越来越多，不少客户希望购买15000港元/平方呎的单位，发展商便根据客户需要按价推盘。虽然后来加推单位单价有下降趋势，但实际上是发展商策略，为高层海景单位推售做准备。 接着，发展商双管齐下，加推均价11000港元/平方呎的小面积山景单位，同时实行低门槛新付款方式，64户售价以千万计单位二天内售罄，速度惊人。 因下半年楼市看好，发展商公开发售后封盘，等10月再推，售价可望再调高。,

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