特色小镇 - 产业路径

1、产业/特点 附加价值偏低 难以聚集人口 难带动资产升值 附加价值 人口聚集 资产升值 第一产业 第二产业 第三产业 多数环节附加价值较高 聚集消费人口 可带动资产升值 1 Beijing | Corporate Strategy Advisory | Colliers International 特色小镇 | 产业路径 【产业生成逻辑和2.5产业的定位】 产业发展 | 生成逻辑 特色小镇经过近一年的快速发展，全国已经形成了众多以 一产、二产或者三产为主导产业的特色小镇。以京津冀区 域为例，高力国际认为该区域已经形成了依托八大产业发 展的特色小镇布局。 图1 京津冀各类产业的特色小镇布局 图2 京津冀特色小镇各产业数量和占比 当前全国特色小镇的主导产业中，以第二产业 （下称“二 产” ）和第三产业（下称“三产” ）数量居多，特别是战略 性新兴产业和文旅康养产业。当然也有依托第一产业即农 业，特别是新兴农业形成的田园综合体和新兴农业小镇。 高力国际认为，在特色小镇的产业路径中，以三产为主导产 业更容易形成人口聚集效应。其中各产业特点如下图所示： 高力国际认为特色小镇的产业生成逻辑主要包括三

2、个维度 ：外部：外部环境和产业转移趋势。宏观经济政策、产业 疏解方向等外部环境影响因素是小镇承接产业的必要条件内部：小镇的区位条件和承接能力。小镇本身的区位优势、自然人文环境特点都是决定产业匹配的重要基础协同：投资主体的资源和产业协同能力。导入的产业需要与投资主体自身资源相协调，形成产业和主体间的良性匹配，带动上下游市场主体的协同转移 图3 产业的发展特点及基本属性 图4 特色小镇的产业生成逻辑模型 文化 创意业 旅游业 商贸 物流业 新农业 高端 制造业 健康业 科技 创新业 金融业 外部环境和产业转移趋势 （小镇承接产业的必要条件） 协同导入产业 （主体和产业的互相协同） 内部资源禀赋 （小镇决定产业匹配的重要基础） 旅游业 文化创意业 高端制造业 金融业 健康业 商贸物流业 科技创新业 新农业 1% 7% 7% 7% 10% 17% 24% 27% 某些环节附加价值较高 聚集生产人口较难带动资产升值从产业生成逻辑模型中，我们可以看到产业协同是非常重 要的一个维度。这也是特色小镇与产业园和文旅古镇等传 统有特色的小镇最重要的区别之一。特色小镇的发展，重 点还是特色产业的发展带动和特

3、色小镇的融合发展。经过 对全国多个特色小镇的产业生成逻辑和定位的深入分析， 高力国际发现，当前特色小镇由于体量相对产业新城较小， 因此对要素的融合要求会更高。与之对应的产业在纵向上 存在从产业生产到产业应用和产业服务的延伸；在横向上 存在产业之间的融合发展，尤其是三产和二产的融合发展， 这意味着融合形成的 2.5 产业（下称“2.5 产” ）将会是特 色小镇发展的重要产业路径之一。 产业定位 | 2.5 产 2.5 产的特征可以从两个维度来考量。 一方面，从产业附加价值的角度，2.5 产既是二产中低附 加值的生产制造环节向高附加值的研发设计、营销结算环 节的延展，又包含三产向二产过渡的特征。 另一方面，从 2.5 产承租能力的角度，2.5 产更利于承接 核心大城市外溢的细分产业需求和转移远郊加工区的生产 加工功能。 因此，高力国际认为 2.5 产具有以下特点 :通常处于价值链上游，产业附加值较高既可面向生产端（2B） ，又可面向市场端（2C） ， “生 产 + 市场”要素的有机结合，拓展性强 2 图5 产业“微笑曲线” 图7 丹麦比隆乐高小镇运营模式 Beijing | Corpora

4、te Strategy Advisory | Colliers International充当带动产业链形成的引擎，促进消费闭环的形成在促进人口集聚的同时，带动周边土地及房产等资产的 升值 而特色小镇的发展目标也同样是实现产城一体融合， 在 “生产 生态 生活”形成正向闭环，因此高力国际认为 2.5 产更加符合特色小镇的产业定位。 产业路径 | 升级 产业自发性发展是带动特色小镇产业升级的重要驱动力之 一。 这种自发性发展通常源自产业的集聚和升级，进而形 成企业或小镇的自发突破，最终实现产业集群的整体跃迁， 带动周边上下游企业的良性循环。 同样以丹麦比隆乐高小镇作为典型案例，通过塑料积木本 身的特性 - 可差异化组合方式，促使小镇不仅仅生产固定 种类的积木类型，更是融合了乐高玩具的创意、生产和消 费要素，从二产连接到三产环节；同时，借助乐高积木及 乐高乐园这些热门 IP、积木制造技术的升级和创意部门的 设立，乐高将比隆小镇的单一积木制造拓展成积木艺术创 意的加工厂，成功摆脱国内很多制造企业仅仅做代工的窠 臼。 诸暨的大唐袜艺小镇同样实现了从单纯袜业加工到形成创 意设计、一体化生产和线上

5、销售的产业升级化发展。 袜艺小镇总占地 2.87 平方公里，分三大区块，分别是“时 尚市集” 、 “智造硅谷”和“众创空间” 。其中“时尚市集” 内含的袜业智库是整个袜艺小镇的心脏和发动机 ，内设 WA 空间艺术中心、智能站、博物馆、淘宝大学、高端实 体体验店、美丽街和众筹咖啡馆等功能区，集设计、研发、 创意、休闲为一体。 “智造硅谷”是袜艺小镇的智能制造功 能区，通过建立智慧工厂及产业链的重组分工，提升大唐 袜业制造业的智能化水平。第三大区块是“众创空间” ，有 方田电商园、中国针织原料市场和大学生创业园，可集聚 一万多名大学生在此创业就业。 图6 2.5产的地租-距离阶梯曲线特征 丹麦比隆乐高小镇 研 发 与 设 计 营 销 与 结 算 生产与制造 中央商务区 距离 外围加工区 生产端 乐高组件的加工包装 市场端 LEGOLAND乐高乐园 制模 内部使用 外部市场 注塑 加工 包装 住宿 游乐 购物 消费者 2.5产业所在区域 距离 市中心 地 租 成品2.5 产 附 加 价 值 上游 下游 产业链小镇曾经处于单纯的代工生产时期，利润非常单薄，市场 竞争的加剧和客户要求的提高使小镇

6、不得不逐步转型。小 镇企业在小镇管理机构的带动下自发在上游的创意设计和 研发创造环节进行突破，实现差异化竞争的同时提升了袜 子经营者的利润水平。并利用“互联网 +”获取更低成本 的原材料和打开线上销售渠道，形成上下游环节的打通和 拓展，将原先仅为二产的袜子制造集群升级成类同于 2.5 产的以袜子创意、设计为主的产业特色小镇。 产业路径 | 导入 传统地产运营商在 “触电” 产业时， 由于缺少产业运营经验， 一般都难以对产业进行深入系统的设计和定位，特别是难 以对特定产业上下游环节进行细致的考量。但良好的产业 基础是特色小镇发展的初始驱动力，特色小镇的发展需要 靠产业的导入来带动产业结构的形成，从而实现小镇的空 间结构、社会结构的融合。 高力国际的调研显示，很多产业园区的产业发展都存在从 “0”到“1”的过程。在产业园区发展前期，通常会出现 区域产业基础薄弱、当地政府经验较少、比较依赖非产业 产品盈利以及园区产业单一等问题；在发展成熟后，园区 的产业附加值相对较高，产业也成为园区的主盈利点，同 时产业格局有所提升。 华夏幸福是实现这条路径的优秀范例。其固安工业园区从 以传统制造生产为主到

7、以航空、大数据以及机器人等多类 高新产业格局为主，提高产业的附加值，填补区域产业链 空白，把原来园区运营方面的系统和生态体系升级更新。 3 Beijing | Corporate Strategy Advisory | Colliers International 图8 大唐袜艺小镇定位及运营模式 图9 固安工业园区的产业发展格局 传统的产业园区规划相对单一、产业间更多为结合而非融 合、配套较缺失的产品特征逐渐落后于日益增多的产业进 园的需求。相比于产业园，特色小镇具备载体较小、业态 相对丰富、生产要素集聚和融合的要求较高的特点，因此 更符合产业的导入需要和升级原动力。与此同时，随着政 府对特色小镇“去地产化”的要求增强，市场对开发小镇 的产业规划和定位以及后期的产业导入和运营提出了更高 的要求。 例如华夏幸福的香河机器人小镇，以机器人的研发制造为 主导，集智能制造、孵化加速、创意展示和工业旅游等功 能于一体，拓宽产业链条，并加强了上游研发环节和下游 展览旅游环节的导入，形成“特而强”的 2.5 产格局。 小镇已先期导入了零部件和产品整装等制造环节，正通过 对接北京先进技术和研发资源，

8、落地太库智能硬件加速器， 同时建设人才、金融、市场等八项专业服务平台，促使机 器人产业的微笑曲线进一步向两端延伸，培育技术研发与 后端服务产业。 目前， 小镇已吸引德国尼玛克、 伊贝格、 汇天威、 柏惠维康、 星和机器人等各类企业近 40 家。此外，科技部人才中心 首次与企业联合打造的领军人才创新驱动中心也落户该小 镇，此中心也是京津冀区域首个领军人才创新驱动中心。 未来规划目标企业涉及机器人产业链中的控制系统、伺服 电机、减速器、系统集成及示范应用等多个领域。 产业路径 | 启示 特色小镇要实现生产要素、生活要素和生态要素的融合发 展，在前期开发阶段就需要明确产业定位和产业规划。 一方面，特色小镇需要在宏观角度借力国家宏观纲领和地 方产业发展规划，寻找产业机会点和差异化定位。目前国 内已经通过“中国制造 2025”等行动纲领，这将促使存量 巨大的低端制造业向高端产业化、 互联网化发展， 以实现 “中 国智造” 。 图10 香河机器人小镇运营模式 大唐袜艺小镇 袜业转型升级 袜艺小镇建设 研发 设计 原料采购 成品 时尚市集 智商硅谷 众创空间 单一制造生产为主 大数据、机器人和航空等

9、多类高新产业格局 产业 基础低 固安 政府缺少 运营经验 发展前期 依赖非产业 产品盈利 产品附 加值高 产业是 带动园区发 展的盈利点 多类别、 多层次的 高新产业 格局 机器人生产 核心环节 科技型特色小镇建设 核心 零部件 机器人 本体 机器人 集成系统 不同行业 应用 孵化 加速 智能 制造 创意 体验 展示 交易 生产4 Beijing | Corporate Strategy Advisory | Colliers International 以华北区域为例，北京的产业疏解是环京区域特色小镇主 要的发展机遇。2015 年北京提出疏解非首都功能， 制造业、 教育和医疗等产业加紧向外疏解的步伐，这其中就需要依 赖京津冀协同发展的大环境。对于环京区域小镇的产业定 位来说，国家政策的正向引导是产业升级的重要方向。 另一方面，具备一定基础的产业园进行产业进化和升级为 特色小镇时，需要引导园区企业优化产业环节，加大对关 联产业尤其是研发、设计和下游运营服务环节企业的招商 力度，在小镇内部初步形成产业生态的正向循环和良性发 展，从而实现二产到 2.5 产的升级进化和融合发展。 高力国际认为，产业特色小镇可以与 2.5 产有更为密切的 化学反应，通过生产和市场双轮驱动， 打通上下游产业链

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