房地产企业会计实务

1、房地产企业会计实务第一部分 房地产企业主要会计科目 3一、会计科目 3二、新旧会计科目的衔接 6第二部分 主要科目实务及税务处理 151121 应收票据 151122 应收账款 171123 预付账款 171405 开发产品 181406 分期收款发出商品 211409 库存物资 211521 投资性房地产 221522 投资性房地产累计折旧（摊销） 221801 长期待摊费用 231811 递延所得税资产 242001 短期借款的核算 262202 应付账款 272203 预收账款 302221 应 交税费 302801 预计负债 415001 开发成本 421、本科目会计分录： 422、房屋开发成本的核算 423、土地开发成本的核算 484、代建工程开发成本的核算 515、配套设施开发成本的核算 525101 开发间接费 586001 主营业务收入 636051 其他业务收入 686402 其他业务成本 696403 营业税金及附加 696601 销售费用 706801 所得税费用 72自营开发工程成本的核算 72第三部分 房地产企业现金流量表 81一、现金流量及其分类 81二、现

2、金流量表的作用 83三、现金流量表的编制 84第四部分 房地产业相关财税法规 93中华人民共和国土地增值税暂行条例（1993） 93中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 9495财税字第 48 号 关于土地增值税 些具体问题规定的通知 98（国税总局 1995）营业税问题解答（之一）部分 100国税函1998554 号 关于“ 代建”房屋行为应如何征收营业税问题的批复 103国税函【1999】第 144 号 关于房地产开发企业从事“ 购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复 103（财政部 1999）房地产开发企业财务管理的若干问题 104国税函2002165 号 关于转让企业产权不征营业税问题的批复 106财税2002191 号 财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知 106财税200316 号 财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知 107国税发200389 号 关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 111国税发200469 号 代收住房专项维修基金是否征收营业税的问题 112国税函2004938 号 关于加强土地增值税管理工作的通知 112国税发

3、（2005）82 号 关于进一步加强房地产税收管理的通知 113国税函200583 号 关于营业税若干政策问题的批复 116财税（2006）21 号 财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知 116国税发200631 号 关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知 117国税发2006187 号 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题解读国税发2006187 号.doc 125国税函2008299 号关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 128国税发200931 号：房地产开发经营业务企业所得税处理办法解读国税发（2009）31 号.doc 129第五部分 案例 137房产开发企业以土地换房屋会计处理 137房地产企业自建自售的营业税筹划案例 138房地产开发有限公司营业税所得税纳税评估案例 139财税2006114 号文政策运用案例分析 147万科房地产开发企业成本核算指导 149第一部分 房地产企业主要会计科目一、会计科目编号 会计科目名称 编号 会计科目名称资产类 负债类1001库存现金1002 银行存款 1012 其他货币资金 1101 交易性金融资产2001

4、短期借款10021012银行存款 2101 交易性金融负债1012 其他货币资金 2201 应付票据1101 交易性金融资产 2202 应付账款1121 应收票据 应付购货款 银行承兑汇票 应付工程款1122 应收账款 应付其他账款 应收销售账款 2203 预收账款应收租赁账款 预收购房定金应收其他账款 预售收入1123 预付账款 2211 应付职工薪酬 预付工程款 2221 应交税费预付备料款 应交营业税预付购货款 应交城市维护建设税1131 应收股利 应交教育费附加1132 应收利息 应交房产税1221 其他应收款 应交土地使用税 外部单位及个人 应交个人所得税关联单位 应交土地增值税内部员工 应交所得税1231 坏账准备 2231 应付利息1401 材料采购 2232 应付股利1402 在途物资 2241 其他应付款1403 原材料 2501 长期借款1404 材料成本差异 2502 应付债券1405 开发产品 2701 长期应付款1406 发出商品 2702 未确认融资费用1407 商品进销差价 2711 专项应付款1408 委托加工物资 2801 预计负债1409 库存物资

5、2901 递延所得税负债 专用材料 5001 成本类专用设备 开发成本工器具 土地征用及拆迁费1461 融资租赁资产 前期工程费1471 存货跌价准备 基础设施建设费1501 持有至到期投资 建筑安装工程费1502 持有至到期投资减值准备 公共配套设施费1503 可供出售金融资产 开发间接费用1511 长期股权投资 5101 开发间接费1512 长期股权投资减值准备 损益类1521 投资性房地产 6001 主营业务收入1522 投资性房地产累计折旧（摊销） 商品房销售收入1531 长期应收款 配套设施销售收入1601 固定资产 6051 其他业务收入1602 累计折旧 租金收入1603 固定资产减值准备 处置投资性房地产收入1604 在建工程 6402 其他业务成本1605 工程物资 6403 营业税金及附加1606 固定资产清理 营业税城市建设维护教育附加费防洪保安费房产税（投资性房地产）土地使用税（投资性房地产）1701 无形资产 城市维护建设税1702 累计摊销 教育费附加1703 无形资产减值准备 土地增值税1711 商誉 房产税1801 长期待摊费用 土地使用税1811 递延

6、所得税资产 6601 销售费用1901 待处理财产损溢 职工薪酬展览费差旅费代销手续费销售服务费经营性租赁费通讯费诉讼费广告费现金短缺其他可计入的费用二、新旧会计科目的衔接(一）“现金”、 “银行存款”、“其他货币资金” 、“应收票据”、“应收股利” 、“应收利息”、“应收账款”、“ 其他应收款”、“坏账准备” 和“预付账款 ”科目新准则设置了“ 库存现金”、“银行存款”、“其他货币资金”、“ 应收票据”、“应收股利” 、“应收利息”、“ 应收账款”、“其他应收款” 、“坏账准备 ”和“预付账款” 科目，其核算内容与原制度相应科目的核算内容基本相同。调账时，应将以上科目的余额直接转至新账，也可沿用旧账。（二）取消“ 短期投资” 和 “短期投资跌价准备”科目，新增 “交易性金融资产”科目新准则没有设置“ 短期投资 ”和“短期投资跌价准备”科目，而设置了“ 交易性金融资产”和“可供出售金融资产 ”科目，并要求分别 “成本”、“公允价值变动”进行明细核算。调账时，企业应当根据新准则的划分标准将原制度中的短期投资重新划分为交易性金融资产和可供出售金融资产。企业应当按照首次执行日的公允价值自“短

7、期投资” 和“短期投资跌价准备”科目转入“ 交易性金融资产（或可供出售金融资产）成本”科目；原账面价值与首次执行日公允价值的差额相应调整“ 盈余公积” 和 “年初未分配利润”科目金额。有关“交易性金融资产 ”：界定：为近期出售而持有、存在活跃市场、公允价值能够计量且企业风险管理或投资策略的正式文件载明，该金融资产以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告（金融工具确认与计量准则第九条、第十条）。计量模式：采用公允价值计量模式。期末公允价值上升或下降，直接调增或调减“交易性金融资产” ，对应计入“公允价值变动损益”科目。不提取减值准备。转换结果：转化日余额等于转换日公允价值（新余额不等于旧余额）。转换日公允价值与原账面价值的差额计入“资本公积” 、“未分配利润” 。（三）“应收补贴款 ”科目新准则没有设置“ 应收补贴款 ”科目。调账时，企业应将 “应收补贴款”科目的余额转至“其他应收款 ”科目。（四）“物资采购 ”、“在途物资”、“原材料” 、“包装物 ”、“低值易耗品” 、“材料成本差异”、“库存商品 ”、“ 商品进销差价”、“委托加工物资” 、“ 受托代销商品”、“待摊费用”

8、 和“存货跌价准备”科目新准则设置了“ 材料采购”、“在途物资”、“原材料”、“ 材料成本差异”、“库存商品” 、“发出商品”（采用支付手续费方式委托其他单位代销的商品，也可以单独设置“ 委托代销商品”科目）、“商品进销差价 ”、“委托加工物资”、“周转材料”（包括包装物、低值易耗品，以及建造承包商的钢模板、木模板、脚手架等）、“消耗性生物资产” 、“代理业务资产”（企业采用收取手续费方式受托代销的商品，可将本科目改为“受托代销商品” ）和“存货跌价准备”科目，核算内容与原制度基本相同。转换时应当注意：“原材料” 科目，虽然名称没有变化，但是核算范围发生了变化。如随同商品一同销售的包装材料、自制材料等，过去曾在“包装物” 、“自制半成品 ”中核算，现在都在 “原材料”科目中核算。因此，该科目余额不等于旧余额。取消了“原材料 ”与“库存商品”间的过渡科目“自制半成品”，将“ 自制半成品”视为自制材料，计入“原材料 ”科目。对于房地产开发企业的开发产品也可以(可能)将其金额转入“开发产品” 科目；对于农业企业收获的农产品也可以(可能)将其金额转入“ 农产品” 科目。另外，新准则还增设了“

9、投资性房地产 ”科目，对农业企业专设了 “消耗性生物资产”科目。调账时，应将原存货项目中属于投资性房地产、消耗性生物资产或周转材料的金额自有关科目转入“投资性房地产 ”、 “消耗性生物资产”科目。（五）“自制半成品 ”、“委托代销商品”和“分期收款发出商品”科目新准则没有设置“ 自制半成品 ”、“委托代销商品”和 “分期收款发出商品”科目，而设置了“发出商品”科目。调账时，应将 “自制半成品”科目的余额转入 “生产成本”科目；将“ 委托代销商品”科目的余额转入 “发出商品 ”科目；对“分期收款发出商品 ”科目的余额进行分析，其中尚未满足收入确认条件的发出商品部分转入“发出商品” 科目，已经满足收入确认条件的发出商品部分转入“ 主营业务成本 ”科目。企业也可沿用 “委托代销商品”科目核算委托其他单位代销的商品。（六）“待摊费用 ”科目新准则取消了该“ 资产” 与 “费用”要素间的过渡性科目。转化日该科目仍要根据具体内容确定其归属。属于预付款项性质的支出计入“预付账款” （如预付租金等）；属于沉没成本的，计入当期费用（如固定资产的修理费用等有余额），不能再作为“资产挂账” 。但是，企业会计准则应用指南附录中阐释：“企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。”如果企业在不违反会计准则的前提下，增设了“待摊费用” 科目，在资产负债表中，作为 “其他流动资产”列示（新报表中无“ 待摊费用”项目），并在附注中说明。（七）“持有至到期投资 ”科目该科目为新设科目。可能从过去的“短期投资” 、“长期债权投资”中分离出来。判断标准：金融工具确认与计量准则第十一条 持

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