工业学校物业管理服务方案书

1、1物业管理方案书目 录第一章 拟采取的管理方式第一节 项目服务需求的分析一、我们对校园后勤物业管理市场化趋势的理解和探索二、我们对本项目物业管理服务需求的调研和分析第二节 管理服务的整体设想一、针对项目的管理思路二、服务的组织模式三、创建有效的服务价值链四、项目物业管理服务外部沟通导向图五、人员的管理与激励机制第三节 项目的管理架构与机构设置一、项目管理组织架构图二、服务中心部门设置三、各主要岗位职责说明与岗位责任制度第四节 项目的日常管理服务方案一、安全防范的管理方案二、学生宿舍管理方案三、校区清洁卫生管理方案三、校区绿化管理方案第五节 项目接管与工作开展计划第二章 项目管理与服务人员配备第一节 项目管理与服务人员岗位安排与编制第二节 管理与服务人员的任职要求第三节 拟派驻项目负责人情况介绍第四节 项目人员的上岗考核标准一、仪表、仪容二、礼节、礼貌三、工作纪律四、交接班与轮换就餐五、培训与训练六、主要岗位人员的上岗考核标准第五节 管理与服务人员的培训计划一、培训工作的指导思想2二、培训系统的实施运作三、培训科目与目标第三章 物资装备计划一、需要甲方配合和配套的物资装备二、我公司的物资

2、装备配备计划第四章 档案的建立与管理一、物业档案建立的内容二、物业档案管理的具体措施三、档案的利用四、档案的管理制度第五章 管理规章制度一、公众管理制度二、内部管理制度三、质量手册及程序文件四、工作手册五、拟建立的质量记录文件第六章 经费的收支预算第一节 测算的依据与费用的构成一、指导思想二、测算依据三、测算项目第二节 物业管理费用测算第三节 物业管理费用收支分析第四节 投资回报与财务分析第七章 提高本项目管理水平的新构思与设想一、内部管理上推行“四个统一”和“两个意识”理念二、倡导“全员参与”的管理文化三、推广“平等互动”的服务文化四、倡导“长幼有序，亲善和睦”的传统美德校区文化五、塑造“亲和人文”的环境文化六、竭力提供高效便捷的校园特色物业管理服务第八章 服务承诺书一、总体服务质量标准承诺二、分项指标承诺3管理计划方案及服务承诺书第一章 拟采取的管理方式第一节 项目服务需求的分析一、我们对校园后勤物业管理市场化趋势的理解和探索进入 21 世纪以来，任何行业的竞争都白热化，教育行业也不例外。随着民营资本机构介入高等教育、职业教育、中小学的基本教育，现在 21 世纪马上就是第一个 10

3、 年将要结束的时间，教育资源也开始变得市场化。学校与学校的竞争从开始的硬件（校园设施、教学楼、教学设备等）比拼，如，学校的规模、建筑设施、牌子人才等。逐渐演变为综合实力的比拼，特别是提倡素质教育以来，学校的软实力变得越来越重要。校园文化、人文精神等开始列入等同于升学率、师资力量等竞争要素里面，竞争开始全面化。校园物业管理所承担的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与校园文化建设是密不可分的，它既受校园文化建设的影响，同时又反过来影响校园文化建设。实际上，学校都是人口高度密集型的区域，各类物业建筑是专用物业，具备很强的功能性，很多科研资料、实验设施价值较高，特别是学校。所以在这样的一个机构团体里面，后勤起到了一个连接各项工作的桥梁的作用，是招生、办学、科研等工作的重要支撑。一个学校的后勤工作包括校园基建、物资采购、校园交通管理、各类学习生活宣传、户籍管理（流动人口管理） 、物业管理、校车管理、校产（物业类）管理、校产（设备类）管理、基本医疗保障、安防（消防救助）宣传管理、食堂管理、水电网络设施管理、燃料、取暖等诸多事宜。物业管理就是学校后勤中的重要的一环。2007 年以来，广西开始不

4、断有大专院校、重点高中等开始尝试将后勤校园物业管理外包予物业公司，取得了一定的成绩，涌现了一些涉足校园物业管理的企业。但是专业从事校园管理的企4业还是不多，由于原来学校的后勤人员打包外送处理，学校还没有真正做好甲方是思想准备，行业没有制定出可行的技术标准等诸多原因，校园物业管理还需要共同的关注和规范。而今，引入物业管理企业至学校将是目前乃至下一阶段的新课题，如何做好甲方，推进学校的后勤的效能，效费率，享受到自己应该享受的权利和服务。可以预见，未来数年内，谁解决自己的后勤专业化的问题，谁将在下一轮的教育办学道路上取得先机。 一个学校的后勤包括校园基建、物资采购、校园交通管理、各类学习生活宣传、户籍管理、物业管理、校车管理、校产（物业类）管理、校产（设备类）管理、基本医疗保障、安防（消防救助）宣传管理、食堂管理、水电网络设施管理、燃料、取暖等诸多事宜。如何有效的分配利益人力、财力等资源将工作做到最好呢，经过我公司和有关兄弟院校的探索，我们致认为以下的几个方向将是学校后勤管理的趋势：1、专业服务外包，有利于集中精力搞好招生及教学等重头戏。原各学校后勤部门均是“正规军” ，占有学校的编制，从行

5、政上讲是学校的一个在编部门，职工基本是在编职工。由于学校后勤的摊子大，压力大，负担重，从经济开支上讲后勤开支占了学校开支的 40%而为学校教学科研招生等提供的支持，不足于在 21 世纪的新形势下取得良好的成绩。费用大，服务差，负担重，成效小是一个难题。20 世纪末国家提出高校后勤需要改革，社会化、专业化、市场化，由此来满足新时期的学校办学需求，逐渐摆脱后勤压力的重负。而将食堂、基建项目、校园管理等服务予以外包，减轻负担，学校可以集中经费、资源来搞好招生就业、教书育人、科研应用等“本职工作” ，空出的人员编制可以用来增加在教学和科研上。非高校类学校也可走外包的道路，取得良好效果。2、走专业化服务道路，提高服务品质。物业管理、食堂、基建、医疗等服务内容均属于专业性比较强的行业，如果一股脑的由后勤部门统一管理，不仅事杂繁多，难以出效果，而且由于行业5不兼容，没有发挥应有的作用。因此引进专业企业合作，走专业化的道路将对各项工作起到质的改变。特别是物业管理是服务性较强，工作面比较宽的行业，引进有学校校园管理经验的物业管理企业，将大大提升该项服务的工作品质。3、推进市场化运作，有利于节源开流。90

6、 年代末，广西大学等几所院校将原后勤部门剥离，合并成立广西后勤服务集团公司，集中几大院校后勤资源办好后勤工作，开始了广西学校后勤改革的尝试，开始走市场化运作的道路。经过 10 年的经验，到目前为止大部分规模较大的院校都建立了自己的后勤服务公司，作为校办企业为学校服务。市场化运作成为各大学校的首选模式，推进市场化运作，有利于学校节源开流。其他一些大专中专学校也纷纷跟进，时至今日，大部分院校都把能够外包的业务外包提上议事日程，不很成熟市场化的学校也逐渐安排部分后勤职工内退或另行安排，为此项工作做好准备。4、确立甲乙方关系，明晰责任。由于在市场化的经济环境下，物业管理服务是通过甲乙双方的合同来明确关系的，因此，订立条款详细合理的合同将是合作的重点之一。也是物业管理企业涉足学校校园物业管理、院校聘请物业公司服务的探索课题。通过建立合同甲乙方关系，明晰了责任，对学校而言将是获得一个性价比比较高的一个途径，同时避免了许多管理风险。5、聘请第三方服务供应商，减少人事聘用及有关纷扰。聘请第三方服务供应商提供服务，减少学校后勤的操作人员人数，保留管理监督人员，可以减少学校的部分编制，用到其他教学等部门去

7、。此外，由于原来许多学校均聘请有数量较多的临时工，由于颁布了新的劳动法规，针对工人的福利保险做了强制性要求。因此数目不少的临时工将是学校后勤人员薪资增加，同时涉及很多人事纷扰，特别是一些临时工是学校教职工的家属的，或者工作时间较长的，将会使学校在人事上面临麻烦。而外包给第三方后，此类风险将降到最低。二、我们对本项目物业管理服务需求的调研和分析6南宁有色金属工业学校（南宁市安吉路）校区的安全保卫、环境卫生、绿化及学生宿舍管理等。整个校园面积约 。本次招标服务的范围为安全保卫方面、环境卫生方面、绿化养护方面、学生宿舍管理四个方面。南宁有色金属工业学校成立于 1985 年，是下属的中专学校。于 1999 年与桂林工学院展开合作办学，组建桂林工学院南宁分院，开始招收高职大专生。经了解，南宁分院主要从事高职高专教育，设有计算机与信息技术、机电工程、冶金工程、经济管理 4 个系和基础学科部，开设有计算机应用技术、模具设计与制造、数控技术、通信技术、冶金技术、工程测量技术、旅游管理、市场营销等 20 多个专业，现有全日制在校生 3500 余人，分别来自全国近 20 个省、市、自治区。校园占地面积 7

8、 万余平方米，经过不断发展，现有行政办公楼栋，实训楼栋，图书馆，教学大楼，学生宿舍楼 9 栋。桂林工学院是一所具有 50 多年办学历史、在国内外有一定影响的多科性学校。南宁有色金属工业学校与桂林工学院合作组建南宁分院后，在专业设置、培养模式上既依托工科院校、本科教育的办学优势，又突出高职教育以就业为导向、以职业能力为本位的特点，不仅在师资、教学设施方面实现资源共享，学院先进的教育理念、科学的管理体系、丰富的办学经验以及广泛的社会影响也全面辐射高职高专教育的办学过程。经过多年的办学实践，南宁分院在办学条件、培养模式方面已形成明显的教育优势和办学特色。桂林工学院是区教育厅确定的接受专升本的高校之一，品学兼优的高职高专学生，可按规定直接升入学院本科学习。南宁有色金属工业学校（南宁市安吉路）校区此次进行校园物业管理服务外包采购，合同期两年，迈出了后勤专业化、市场化、社会化关键的一步。优质的专业化市场化物业管理服务必将促进学校的规范管理和资源优化配置，让学校在内部管理和外部形象方面形成优势，促进学校的发展。经研究招标文件，现场勘察，网上资料收集，接洽甲方主管领导、走访教职工及学生，汇总资料后认真

9、分析，根据南宁分院的实际情况，我公司经过项目调研分析，认为整个物业管理区域有以下特点是我们如进驻接管后必须重视的：71、整个校园投入使用多年，比较符合实际使用的要求，不需要在设计上做大的修改，但由于建筑设施投入使用时间长，需要小修小补的反而较多；2、校园建筑分区合理，教学区、生活区、宿舍区、休闲区、运动区等分布明显，便于管理及工作；3、校园内各类配套设施齐全，如取水点分布、垃圾桶分布、水电中转设施设备分布合理，由于是职业教育机构，大专学生的综合素质也不算很高，但校园内生活垃圾污染比较严重，存在小物品人为的损坏较多，难以管理到位；4、由于目前校园内尚有少量的装修工程，存在建材及建筑垃圾，经过校区时对保洁存在二次污染， ；5、南宁分院是系统内比较重视的一个学校，每年来参观、指导的上级领导、兄弟部门单位较多，要求物业管理机构注重企业形象，工作无差错，在配合学校接待各有关部门方面给予有力的支持，特别是在环境卫生、绿化养护、造型设计等方面；6、目前绿化方面的养护成效一般，整体的绿化效果不强，可以通过小型的造型设计修改工程，在一到两年的时间来养护，和谐体现校园的严肃、活泼、向上；7、中专生、大专生正是在学习、生活美好时期的青少年，活泼好动，学习能力强，因此住校生的管理和其他学校的学生宿舍管理不一样。像南宁分院的学生大多来自广西的各县市，部分是省外生源。总的来说，农村学生还是占大多数，学生来到首府后，对社会知识缺乏认知，对生活经验欠缺，还不完全能够单独承担民事责任，在个人的行为判断上存在知识的缺陷。因此需要老师、家长、宿舍管理员等多方的关心和爱护。8、学校内有几栋宿舍楼属于企业投资兴建的，管理上也不在一个系统，但是希望能够在学校学工部门的统一协调下，在管理措施和要求上严格要求，保持管理制度执行一致。8第二节 管理服务的整体设想一、针对项目的管理思路根据我们对本项目的定位分析，我们确立南宁有色金属工业学校（南宁市安吉路）校区项目的管理模式是：1、在物业服务组织与管理上，建立并实施以项目服务中心为中枢的服务前向化模式的流程管理，建立以流程为基石的客户需求满足价值链；2、在项目日常运营设计上，紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心，以提

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