《物业管理市场全书稿》

1、物业管理市场内容简介：本书主要介绍了物业管理市场的产生、发展、特点、制 约机制、运行规律和相关主体在市场运行各环节中的工作程序，以及政府对物业管理市场的管理和调控等问题。 前 言物业管理服务在我国登陆已经二十余年，但这种服务大多不是在开放的市场中进行的交换,而是由房地产开发商直接派给了自己的管理部门，供求双方均无选择的自由，使物业管理的 发展受到一定影响。 物 业管理条例及其配套法规的出台，改变了这种私相授受的交换方式，保 护了业 主的合法权益。 现行的法规强制达到一定规模的住宅物业必须公开招标，物业管理企业可以在完全开放的市场上公平竞争。国家通过 立法所创造的需求，拉 动 了物业管理市场的发展。但由于我国物业管理市场启动较晚，市场运行中的许多问题都值得探讨。本人不揣冒昧，根据自己对国家法规 政策的理解和招标投标策划中所得到的教训，对物业管理市场相关问题提出一些看法，并将其编辑成书以飨读者。天津财经学院首席教授、博士生导师、微 观经济研究所所长、 乌克兰国家科学院名誉院士罗永泰担任本书主审；天津市土地局南毅同志和天津市物业管理办公室王军同志及其他各位领导为本书的编写提供了大量资料；全国

2、房地产行业培训中心的马丽参与了本书的校对在此一并致谢。由于本人水平所限，肯定有不少疏漏谬误之处，尚希业内专家不吝指正。作者目 录第一章概述第一节物业管理市场的产生与发展第二节物业管理市场研究的范围第三节基本概念和基础知识第二章物业管理服务的特征第一节物业管理服务的特性第二节管理模式的特点第三章物业管理市场的特征第一节没有“ 物流” 只有“人流”第二节供求关系确定方式的特殊第三节国家干预第四节供求主体特殊第五节各主要环节的时间顺序错位第六节受其载体的牵制第四章物业管理市场的主体第一节供给主体第二节需求主体第三节协调主体第四节非市场行为主体第五章物业管理市场的运行机制第一节供求之间制约机制第二节价格调节机制第三节政府的监控机制第六章物业管理市场上中介的服务第一节物业管理市场上的代理第二节物业管理市场上的咨询活动第三节物业管理市场上的居间活动第七章物业管理招标第一节物业管理招标内容和招标形式第二节招标的组织第三节招标程序第八章物业管理招标过程中的主要文件和表格第一节招标公告和招标邀请函第二节招标文件第三节其他文件第九章物业管理市场营销第一节物业管理市场营销与其他市场营销的区别第二节 物业管理

3、市场调查分析第三节 市场细分第四节 目标市场的选择第五节 练好内功打造市场名牌产品第十章物业管理投标第一节物业管理投标人第二节投标目的第三节投标程序第四节投标决策第五节投标宣讲和答辩第六节夺标策略第十一章投标文件 第一节投标文件的主要内容第二节标书的包装第三节制定标书的几个关键问题第 十 二 章 物 业 管 理 决 标第 一 节 决 标 的 原 则第 二 节 决 标 程 序第 三 节 决 标 技 术 第十三章物业管理市场的法律保障 第一节相关法规政策第二节相关合同第三节法律服务第十四章物业管理市场的监督管理第一节物业管理市场上目前存在的问题第二节市场化的引导第三节 物业管理招标投标管理机构第四节 对招标投标过程的监督管理第五节 物业管理招标投标公证第六节 交换过程的管理房地产在消费过程中有多种管理模式。解放以后我国城市房屋的产权多为公有，国家一直委托房地产 行政主管部门采用行政手段来管理。改革开放后， 产权结构发生了巨大的变化， 传统的管理模式已经不能适应多元化的产权结构。因此，迫切需要一种新的管理模式替代传统的管理模式。但是究竟采用那种模式进行管理为好，在当时尚无权 威性的结论。从八

4、十年代初期到九十年代初期，出 现了多种管理模式并存的局面，如：街道管理、开发商管理、物业管理以及街道、开发商和居民的三结合管理等。直到 1993 年经过十几年的工作实践和专家论证、总结一致认为，专业化、社会化、企 业化和经营型的物 业管理，是现阶段房地产消费过程中的最为理想的管理模式。传统管理模式和新兴的物业管理模式的最根本的区别，就在于传统管理模式是计划经济的产物，而物 业管理是市场经济的产物。要想推进这种管理模式使物业管理快速发展，就必须对 物业管理市场的产生、发展及其运行的规律进行深入的研究。第一章概述第一节物业管理市场的产生与发展一、物业管理市场启动物业管理市场的产生是生产力水平提高和经济发展的结果，社会分工深化必然导致制度化交换机制的建立。科学技术的发展，使一些技术含量较高的设备成为物业的组成部分之一。使用和维护这些设备需要有很高的专业知识和技能，于是一种新的商品物业管理服务诞生了。业主必须到市场上购买这种商品，满足消费过程的需要。在市 场经济的社会里，此 类商品的市场早已形成。但在我国因为物业管理工作开展的较晚，其市场的形成也是姗姗来迟。物业管理虽然是市场经济的产物，然而在

5、初始阶段并没有走向市场，而是依附于开发商的羽翼之下，成 为开发商的附庸。 严格地 讲， 这还不是真正意义的物业管理， 仅仅是房地产开 发的售后服务。物 业管理 应当是专业化、社会化、企业化和经营型的。但当时的 专业化程度并不高，社会上专业服务机构也还没有建立起来；更谈不上社会化，因 为服务的供给主体封闭在开发企业的内部，只管理自己所开发的房地产；也不是企业化，虽然开发商是企业，但管理机构本身不是独立的企业法人，不可能与开 发商形成平等企业之间的合同关系，无法以独立企业身份运行；因为没有进入市场也就没有办法把“物 业管理服务” 这一商品放到市场中去经营，所以也不是真正的经营型。我 们这样分析 问题并不是想否定当时的成就，提倡市场化也不是想抹煞开发商扶植物业管理的作用。没有学会走路不可能会跑步，应该说这是物业 管理发展历程中不可逾越的必然阶段。没有房地产开发企业对物业管理的培育，也就不会有今天物业管理的大好局面。房地产开发企业，对中国物业管理发展所起的作用将永远载入史册。但我们不能总在摇篮里生活，也不能总靠学步车走路，引进市场竞争机制是物 业管理发展的必然趋势。（一）房地产开发与物业管理合

6、一的弊端物业管理囿于房地产开发企业内部，开发商、 业主和物业管理企业各有苦衷：1管理者处于被动地位房地产开发企业以生产和流通为主，消费中的管理从属于生产和流通。在开发商的眼里，管理只不过 是为开发扫尾，必 须听命于开发商的安排，管理者没有主动权。2业主的权益不能得到有效保障 物业管理者不是受业主直接委托，没有形成相互制约的合同关系。当开发商和业主的利益发生冲突时，管理者为了维护开发商的利益而不得不损害业主的利益。3依赖母体供血由于管理者并没有把业主的利益放在第一位，业主也不可能百分之百按时付费，管理工作难以为继。而开发商为了顺利售房，管理成本只能由开 发商承担。物业管理不能完全自给，而依靠母体供血生存。 4代人受过责任不清房地产在开发建设的过程中，设计、施工或供料等任何一个环节问题都会影响质量。 这些质 量问题应该 是开发建设单位的责任。但业主入伙后，在使用中 发现了其中的问题往往迁怒于管理者，使之代开发商和施工单位受过。5影响物业管理发展房地产开发和物业管理混在一起，各主体的责任、权利、 义务模糊不清。物业管理在经济上不能独立， 严重地影响了物业管理的发展。有鉴于此，开发商、业主、物

7、业管理企业和行业的行政主管部 门，都希望通过市场竞争来解决这些问题。（二）物业管理市场启动在 1994 年，某城市政府兴建的三十多万平方米的住宅小区，拟通过招标的方式确定物业管理单位。但当 时并不是在公共媒体上公开招 标，而是房地产行政主管部门对其所属的几个物业管理公司下发通知，让他 们前来投标。这种招标方式，有点近似于邀请招标。 虽然如此，但此举毕竟开物 业管理招标之先河，打破了物业管理服务私相授受的局面。此后，在各地陆续 出 现了用邀请招标和议标的方式来选聘物业管理企业。大约从 1996 年开始，有些地区在选聘物业管理企业时，已经 在公众媒体上公开招 标。 这标志着我国真正的物业管理市场竞争已经开始，物业 管理市场已经启动 。二、物业管理市场的培育物业管理市场的启动是物业管理的一个新起点，还需要社会和全行业的培育。培育市场必须要强化市 场需求，抑制非生 产行为 的交换， 规范主体的行为使之日趋成熟。解决这一问题 的办法是立法、 舆论宣传 和建立完善的市场运行机制。法律是强制性的，通过立法使房地产开发与物业管理剥离，通过立法强制物业管理的消费需求。舆论宣传的作用是讲清道理转变观念，使

8、全社会都能认识到物业管理和物业管理市场对每一个社会成员的重要意义。近几年来立法问题正在逐渐解决，已经出台了物业管理条例、 招标投标法、 前期物 业管理招标投 标管理暂行办法和物业服务收费管理办法等。各地也相继制定了与之配套的实施细则，并建立了相应的组织机构，物业管理市场必将迅速得到发展。国家通过强制招标引导消费需求，而消费者在尝到了物业管理的甜头以后就成为了自愿的需求。市场 上有了消费者的需求意愿，国家再订立一系列的游戏规则，物 业管理市场将会日 趋完善完善。三、物业管理市场的发展趋势相关法律法规的出台使房地产开发企业不得不走向市场，物业管理企业也离开了母体而展开激烈的竞争。有些企业可能会徘徊观望，甚至是为了眼前的蝇头小利而设法抵制市场的形成。但这也只能是螳臂挡车，物业管理市场肯定要向前发展，估计发展的趋势是：（一）住宅物业全面招标由于法律强制住宅必须通过招标选择物业管理企业，开发商回避招标已不太可能。虽然各地都规定了一定规模的限制，但低于这个规模的开发项目也很难通过规划管理部门的审批。因此绝大部分的住宅物业，都会采用公开招标的方式确定供求关系。（二）物业管理企业纷纷脱钩物业管理条例规

9、定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 ”原来依附于开发企业的物业管理机构，只能与其脱钩否则无法接管新的项目。（三）非住宅物业陆续竞标市场机制的建立，使物业管理的当事人尝到了甜头。虽然国家现在不强迫非住宅物业招标，但许多非住宅项目的开发商将会主动招标，物业管理市场日趋完善。第二节物业管理市场研究的范围一、基本概念主要探讨与物业管理市场相关的基本概念。1994 年以后，物业管理的有关书籍开始陆续出版，迄今已不 计其数。也正是由于有 这 么多的学者和业内人士对物业管理的深入研究，才使物 业管理能够得到长足的发展。但早期出版的一些书籍中对于有关物业管理基本概念描述的并不十分清楚，有的甚至把物业和物业管理、房地产市场和物业管理市 场混为一谈。 为了澄清有关的概念，也为了在书中探讨问题方便，在本书开始 时拟将本书涉及到的基本概念先交代清楚。对于在业内还有争议的问题，也想在此 阐明自己的观点借此就教于同行各位专家。二、市场运行规律研究市场首先应该分析市场的供求关系，把握市场供求变化规律。物业管理市场供求变化有其自身的特点，而且与房地产市场和服务市场有着千丝万缕的联系。本 书对此试图予以揭示。三、主体责任物业管理具有主体广泛性的特点，参与物业管理市场运行的主体很多。但各个主体对自己和相互之间所应承担的责任和义务并不十分清楚，以致使物业管理市场无法正常运行。如：物业管理市场上需求方的支付意愿问题较大。许多物业管理项目服务费收缴率极低，不能支付物业管理服务成本，服务活动难以为继。细究其原因，并不是物业管理市场的供给方所提供的商品质量有问题，而是物业管理服务活动载体的质量有问题。按道理讲， 应该追究物业市场上供给方的责任，而物业市场的供给方是房地产开发商而不是物业管理企业。但业主对责任主体浑然不知或此时开发商售房后已难寻去向，只好迁怒于物业管理市场的供给方。为了使物业管理市场正常运行，本书有必要对物业管理市场上各个主体的责任予以澄清。四、物业管理市场运行方式由于物业管理市场的主体和客体与普通商品市场上的主体和客体有很大的差别，因此市场的运行方式上也有所不同。本 书拟对

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