房地产策划培训3.拿地可行性研究
43页1、拿地可行性研究2014.08,拿地可研的合作深度,一定程度反映甲乙双方关系。理想的战略合作伙伴关系,应该参与到甲方的拿地决策当中。,场景1、开发商有意向地块,拿地可研常见工作场景,场景3、开发商中长期拿地策略建议,场景2、开发商有意向进入新城市(或新区域),工作协同关系,业务伙伴关系,战略伙伴关系,甲乙方关系程度,一直跑腿干活,什么时候能参与圆桌决策呢?,拿地可研课程前言,甲乙双方实现紧密合作。,乙方很难参与到拿地决策。,1、培训对象: 策划主管、策划经理级以上人员 2、课程目标: 了解拿地可研“报告提纲”; 掌握 拿地可研“报告要点”; 掌握开发商拿地可研的“思维逻辑”; 掌握拿地可研“对接”。,Objective 课程目标,拿地可研课程目录,第一部分 报告提纲:研究什么?,第二部分 报告要点:怎样研究?,第三部分 拿地对接:拿地逻辑?,地块资料 可研指引 截止时间,报告提纲:研究什么?,场景一:开发商有意向地块,需要代理行在短时间内完成拿地可研分析?,1、全面可研是否抓住了拿地研究要点? 2、结论和观点是否被甲方采用?,1.分工会,3.去调研,4.赶报告,2.去看地,可研指引:,调
2、研提纲:,开发商,代理行,成果自检:,2.过程: 代理行赶结果,1.开始: 开发商提要求,投入大量人员 进行勘察、调研 出品可研报告,3.结果:甲方基本不反馈乙方投入是否有成效。,对接过程,乙方状态,报告提纲:研究什么?,拿地可研报告内容指引:要求覆盖面广,内容要求大而全,代理行只是起到可研执行的部分工作。,1、全面可研是否抓住了拿地研究要点? 2、结论和观点是否被甲方采用?,可研指引:,调研提纲:,开发商,代理行,成果自检:,拿地决策小而精,调研提纲大而全,工作阶段要求的差异,代理行“拿地可研”服务自检: 1、全面可研是否抓住了拿地研究要点? 2、结论和观点是否被甲方采用?,拿地可研课程目录,第一部分 报告提纲:研究什么?,第二部分 报告要点:怎样研究?,第三部分 拿地对接:拿地逻辑?,土地属性:四图二表 市场环境:总量、品类、品质 客户定位:竞品、本体 产品方案:产品、强排、方案评价 开发计划描述:开工与销售 经济效益评估:投入、收益和现金流 土地获取风险:地价款支付与交地进度,写在前面,场景2、拿地可研中,怎样陈述要点?,1、全面可研是否抓住了拿地研究要点? 2、结论和观点是否被
3、甲方采用?,可研指引:,调研提纲:,开发商,代理行,成果自检:,册数越多越好,重点越清晰越好,土地属性 市场环境 客户定位 产品方案 开发计划 经济效益 获取风险,1.土地属性描述:四图二表,四图二表:本体介绍最佳工具,用图表示意,简洁又直观,图1:城市方位及商圈关系示意图,图2:地块四至及周边道路示意,示例内容,示例内容,1.土地属性描述:四图二表,图3:周边配套现状及规划示意图,示例内容,示例内容,1.土地属性描述:四图二表,表1要点:用地性质、容积率、可售建筑面积(包含限制销售类,如限价房)、不可售建筑面积,表1:项目经济技术指标表,示例内容,1.土地属性描述:四图二表,表2:土地价值综合评定表,评定标准:1优,2良,3中,4差,表2要点:收集宗地基础资料,客观反映其现状及规划前景,初步判断土地综合价值,示例内容,1.土地属性描述:四图二表,土地属性分析,项目价值综述,可选产品品类,占有稀缺资源,便捷城市生活,舒适居住,低价平质,高档住宅,城市住宅,城郊住宅,郊区住宅,现状,改善,规划,土地属性描述完成后,需要对项目发展方向进行初步预判,示例内容,2.市场环境:总量、品类、品质,
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