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xx小区分析报告

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  • 卖家[上传人]:lb2****090
  • 文档编号:182026448
  • 上传时间:2021-05-07
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    • 1、目 录一、概况1、项目概况2、报告范围3、公司简介二、项目建设规模及建设内容1、项目建设规模2、项目建设内容三、项目组织管理机构1、项目建设组织管理2、项目运营组织管理四、项目市场分析及市场定位1、市场分析2、市场定位五、项目选址及建设条件1、项目选址2、建设条件六、XX项目整体策划七、项目产品规划1、总体规划2、工程方案设计3、项目总图布局4、智能化系统设计5、项目配套设施八、项目环境保护、安全卫生、消防和节能1、环境保护2、安全卫生3、消防4、节能九、项目投资估算和资金筹措1、投资估算2、资金筹措十、财务与效益分析1、财务分析2、效益分析十一、项目风险分析1、项目风险分析2、项目风险回避十二、结论1、项目建设规模XX项目总占地面积124亩,总建筑面积约15万平方米。遵循社区完整功能的要求,做出融住宅、教育、综合社区服务为一体的规划设想,区内生活设施齐全,配套有托儿所、幼儿园、中小学、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施,是XX东区新崛起的一个中等规模小区。2、项目建设内容(1)多层公寓XX多层公寓的总建筑面积约60000平方米,建筑样式为砖混(或框架)结构,采用点式

      2、、条形排布,以六层为主,顶层坡形带阁楼屋面,部分设计成复式、跃层和错层,户型新颖、实用,大量采用外飘窗、凸窗、大阳台,部分做成景观阳台。整个小区充分利用自然资源,多层屋顶采用太阳能集中采热系统。宅前绿化结合组团绿化、中心绿化,合围庭院绿化景观,力求达到户户见绿,推窗见景的景观效果。(2)小高层公寓XX小高层公寓的总建筑面积约70000平方米。(3)配套商业面积(包括车库) 建筑面积约15000平方米(4)公共生活设施总建筑面积约5000平方米,包括车库、景观绿化、社区医疗等。(4)物业管理XX实行封闭式现代化物业管理。供电系统:采用双路供电,每户独立磁卡电表,高级安全插座;通讯系统:每户客厅及主卧室分别设置电话插口及INTERNET插口、宽带网络;电视系统:每户客厅及主卧室分别设置公用闭路电视及卫星电视;邮政系统:每户设有信、报箱并实行专递服务;周界防护系统:周边采用围墙和景观绿化将小区与外界隔开,同时小区保安负责对小区周边进行巡逻;一、 XX项目组织管理结构1、项目建设组织管理该项目建设的具体实施由XX金大陆集团XX置业公司具体负责,项目初期的投资机会分析、市场调研、项目报建等工作由

      3、公司开发部、企划中心组织进行,后期工作由项目公司和企划中心共同完成,项目公司对项目运营全过程进行监督,并完成项目后评价。2、运营组织管理XX项目采取独立法人制,即由XX金大陆集团投资开发,按照现代企业制度的规范要求,组织管理本项目。二、 项目市场分析及市场定位1、项目市场分析(1)整体市场交易活跃,持续走强在国家和各级政府的一系列扩大内需,激活房地产市场,培育新的经济增长点政策、措施的指导下,各种对楼市产生“利好”的配套政策的出台及住房金融服务的提供,房地产正成为新的投资热点和消费热点。2001年度,XX市房地产开发投资总额达到18.67亿元,较上一年度增长30.11%,住宅施工面积322.54万平方米,较上一年度增长31.84%,住宅新开工面积174.65万平方米,较上一年度增长69.14%,住宅竣工面积114.92万平方米,较上一年度增长27.5%。在销售方面,2001年度销售面积83.15万平方米,销售额13.94亿元,分别较上一年度增长1.19%、1.11%。住宅空置面积下降达到26.78%。2002年前三季度,XX市房地产开发投资总额达到27.38亿元,施工面积478.09万

      4、平方米,分别较上一年度同比增长1.19%、1.11%。2002年,房地产市场明显特点是:淡季不淡,市场活跃,价格稳中有升,居民个人购房已成为消费主体,抵押贷款量增多,金融部门支持力度加大。2003年前5个月,全市房屋施工面积526万平方米,其中去年结砖面积362万平方米。全市房地产开发项目中正在预售的有158个项目,已预售出面积152.5万平方米(占5月份在建面积的28.9%),其中住宅项目136个,已预售出面积122.5万平方米(占在建住宅面积的29.8%);其他项目22个,已预售面积30万平方米,共收取预收款10.4亿元。2003年前5月,取得“商品房预售许可证”的商品房面积为130万平方米,同期商品房预售面积为103.5万平方米,占可预售总量的79.6%。前5个月,现房销售率达到72.2%,预售率达79.6%,空置房也大幅度地得到消化,这些都说明,我市房地产市场的消化力度、市民的住房消费、投资需求和能力在稳步提升。同时,各区位、价位的在建楼盘,基本未出现“冷盘”现象,绝大多数开发企业对目前商品房预(销)售情况比较满意,对市场前景看好。东区1500元每平方米左右的商品房,如天使苑二

      5、期、玉兰苑销售情况良好,西区2500元每平方米左右的如学府花园、桂花园甚至出现排队预购现象,桃花科技园开发区的翡翠花园一期8万余平方米基本上是施工与销售同时完成,位于南淝河畔的“中央花园”项目,尚未开盘,因其区位环境优势,已有四百余户消费者前来预订。从总体上看,我市房地产市场仍处于良性运行状态,发展是健康的。(2)购房主体发生变化国家停止住房实物分配后,住房消费由“集团采购”转向“散户时代”,2002年个人购房就已经占商品房销售面积的94,成为主导房地产市场发展最活跃、最积极的因素。(3)消费需求多样化消费者由于收入水平、文化层次、家庭特征等具有差异性,导致消费者在购房时对区位、环境、规划设计、户型、面积、配套、物业管理等方面存在不同的选择。(4)开发商参差不齐,未来几年将是行业整合期2003年度,XX市房屋开发公司达到400余家,只有为数不多的开发商具备一、二级资质,大多数企业无品牌、资金实力小、抗风险能力差。今后的一段时间,将是房地产行业重新洗牌的整合期,房地产行业必须以雄厚实力在市场竞争中脱颖而出,弱势企业将被淘汰出局。(5)畅销产品分析在楼盘调研过程中,总结后我们会发现,以下几

      6、类产品较为畅销:一:高性价比型。像华源国际城、罗马花园、天使苑、玉兰苑、等,价格处于中下游,售价一般在1400元每平方米,能满足人们的普通居住要求,规模适中,小区具备一般生活配套,此类产品深受广大消费者欢迎。二:中高档型。诸如元一时代花园、长春都市花园等,消费群体定位在中高收入层面,小区规划、产品设计等各方面标准较高,有突出卖点,操作得法,能够吸引大批消费者。2、项目市场定位在对类似项目(主要以玉兰苑为研究对象)及市场需求进行深度分析后,我们发现,新站区及东区附近由于市场集群内大量商户、年轻白领、XX县迁徙人群及地缘性置业的存在,蕴藏着较大的市场容量,消费需求越来越突出。XX整体定位为未来配套齐全的中档社区,适应大部分消费者需求,价位在1500元每平米左右,是XX市郊的现代居住项目,受XX东区最近两年房产市场发展的影响,中高档小区目前已经进入一个稳定的增长期,而且价位随着市场经济的整体发展,总体趋于上升趋势。本项目位于XX路以东,紧邻XX河。本项目将大大提升小区的环境、户型设计以及居住的适宜性等各方面的现代居住水平。同时二十埠河河道正在调整,并兴建40000平米的绿地、广场。根据本项目

      7、的市场定位,我们将本项目销售对象确定为:(1) 年轻的“准XX人”:主要是指企事业单位年轻的职员,这一批消费群体,知识层次较高,工作年限短,工资收入在1500元/月,但没有多少积蓄,对住房有强烈的需求,对价格关注。(2) 投资客户:追求物业的升值,对项目的升值潜力有很深的研究。(3) 外来客商:本项目地处XX东侧,所在区域内集聚着XX大市场、长江批发市场等大型市场、摩托车、汽车大市场等大型物流中心,市场群内有大量来肥经营的外地客商,经济实力强,有置业愿望。(4) XX工业区内的职工:在未来几年内,XX工业区将有数十家企业进驻,将来的住宅需求量巨大。(5) 部分XX居民:XX居民长期以来形成了一种做省城人的优越感和自豪心理,近年来迁徙XX的趋势在不断增强。本项目将成为此类消费者迁居XX的最佳跳板。三、 项目选址与建设条件1、项目选址本项目选址紧邻东XX路,南临XX河,占地124亩。二十埠河即将调整河道,兴建40000平米的绿地广场,极大的提升了小区的居住品位。目前地块场地已经完成平整,减少前期项目基础设施投入,缩短了开发周期,地块的土地征用工作已经完成。2、建设条件XX新站综合开发试验区

      8、是XX省政府于1995年4月批准设立的省级开发区,规划面积10平方公里,集中开发6平方公里,享受市级经济管理权限。试验区前身为XX市新火车站建设区,于1992年11月伴随着国家重点工程XX铁路枢纽新客站的开工建设而诞生,1996年2月国家建设部批准将XX新站综合开发试验区列为全国首家城市综合开发试点区。经过8年的艰苦努力,一个集现代化交通、商贸、金融、旅游、信息服务为一体的环境优美、设施齐全的新城区已展露丰姿。 开发区管委会按照精干、高效的原则设置必要的工作部门和土地、城建、工商、国税、地税、财政、公安、房产、建管、供水、供电等职能机构,具体负责工业区各项管理工作,高效率、快节奏地为投资者提供优质服务。开发区制定并实行一整套稳定的优惠政策,依法保护投资者的合法权益。3、水文地质条件本项目区域内,地势高差小,较为平坦,大部分已经平整,将来土方工作量小,二十埠河河面宽30米以下。主要气象资料如下:年最大降雨量: 1541.9毫米年平均降雨量: 1067.2毫米冬季平均风速及主导方向 25米/秒(东北风)夏季平均风速及主导方向 25米/秒(东南风)最大冻土深度 0.6米最大积雪厚度 0.46

      9、米四、 项目整体策划及营销计划1、项目整体策划(1) 策划包装策划包装时针对项目的特点,从市场定位出发,通过整套的销售资料及广告平面的制作,使项目树立起良好的形象,在市场同类型的产品中脱颖而出。同时,利用项目建设单位已取得的良好信誉,产生品牌效应,促进项目的销售。另外,良好的策划还能为项目的推出作预先部署,以利于项目后期的销售。现在,XX的房地产开发商已经逐渐认识到策划包装的重要性,侧重这方面的投入,就能获得超额回报。(2) 项目色调整个项目的色彩应保持和谐统一,注重长期视觉效果,路边设宽绿草带,周边以围墙与外界隔离,同时种植树木隔音和防止噪音,保持小区的绿化率。(3) 广告牌广告的创作应以清晰醒目为准则,充分显示小区的完整规划(以小区的规划图为主景),并突出项目建设单位的名称,为本项目作软性的宣传。广告牌摆放的位置,一是小区的现场及通往小区的道路两侧,利于过往人流加深印象;二是东市区内的主要道路及路口的现眼位置,吸引区内人流注意。另外,可在各处广告牌上醒目的地点设置项目标志或路径,清楚指示本项目的位置。(4)售楼现场从XX项目的规模来看,应设立两个售楼处:在市区设立一个售楼处,在项目现场设立一个售楼处。其造型应以宽敞明亮、简洁清新为主调,全落地的大玻璃门墙,售楼处应配置项目模型,给消费者直观的感受。(5)样板房由于本项目定位在中档价格,项目样板房的设置力求简洁、温馨舒适又典雅亲切,激发买家的购买欲望。另一方面,让消费者看得见摸的着,给消费者一种实实在在的感觉。

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