关于民法典案例解析--物权编15--地役权

1、地役权第三百七十二条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不 动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役 地，自己的不动产为需役地。条文要义本条是对地役权概念的规定。1.地役权的概念和特征地役权，是指在他人的不动产之上设立的供自己的不动产便利使 用，以提高自己的不动产效益的他物权。在地役权法律关系中，为自己 不动产的便利而使用他人不动产的一方当事人称为地役权人，也叫需役 地人；将自己的不动产提供给他人使用的一方当事人称为供役地人。因 使用他人不动产而获得便利的不动产为需役地，为他人不动产的便利而 供使用的不动产为供役地，即他人的不动产为供役地，自己的不动产为 需役地。为此，本条第2款特意规定：“前款所称他人的不动产为供役地，自 己的不动产为需役地。”地役权的产生，必须有两个不同权属的不动产 存在。地役权关系的成立并不要求供役地和需役地必须相邻，即使在不 相互毗连的不动产之间也可能设立地役权。地役权的法律特征如下。第一，地役权是存在于他人不动产上的他物权。地役权是在他人的 不动产上设立的负担，性质是用益物权。地役权的标的首先是土地，其 次是建筑物等其他不动产，动产不能设置

2、地役权。在罗马法中，地役权的标的是土地，一般不包括房屋。罗马法通 行“土地吸收地上物”的原则，因此，使土地上的地役权自然及于土地上 的建筑物和附属物。近代德国民法采纳这种规则。地役权是在他人的不 动产之上设立的，因此，设定地役权的目的并不在于调节不动产的所有 关系，而在于调节不动产的利用关系。其中所谓“他人的不动产”，既包 括他人所有的不动产，也包括他人享有用益物权的不动产。在我国，在他人所有的土地上设立地役权，主要是在国家所有的或 者集体所有的土地上设立；更多的是在建设用地使用权、土地承包经营 权、宅基地使用权等用益物权之上设立的地役权。如果不是利用他人的 土地而只是利用他人的空间，则不必设立地役权，而是设立分层地上权 来解决。第二，地役权是利用他人不动产的用益物权。地役权包含的“利 用”，在多数情况下是以供役地人的不作为为其内容，也不以需役地人 实际占有他人的不动产为要件，而只是在他人的不动产上设置一定的负 担。如果需要供役地承担积极的作为义务，则须当事人双方订立某项合 同，使供役地人承担积极的作为义务，但此项约定不属于地役权的内 容，而仅产生债的约束效力。对供役地的使用范围较为广

3、泛，法律并没 有严格的限制，由双方当事人通过约定来确定。只要双方约定的内容不 违反法律的强制性规定，就应当尊重当事人的约定。第三，地役权是为需役地的便利而设定的用益物权。设定地役权的 目的是自己对不动产即需役地的便利，并不在于使用不动产的土地，因 此，地役权就是为了自己不动产的使用提供便利，以增加自己不动产的 效用。需役地的便利，包括在供役地上通行、取水、排水、铺设管线、 眺望等，以及其他需要供役地人负容忍或者不作为义务的便利。便利的 内容，既可以是有财产价值的利益，如通行地役权中的通行利益，也可 以是非财产的利益，如眺望地役权的美观舒适利益；既可以是为需役地 提供现实利用不动产的利益，也可以是为需役地提供将来利用不动产的 利益；既可以是为需役地的直接便利，如设定通行地役权，也可以是为 需役地的间接利益，如设定眺望地役权。第四，地役权具有从属性和不可分性，须从属于需役地而存在。地 役权的从属性包括以下两个方面的内容：其一，地役权不得与需役地分 离而为让与，需役地人不得自己保留需役地的所有权（或者使用权）而 仅将地役权让与他人；不得自己保留地役权而将需役地的所有权（或者 使用权）让与他人

4、；不得将需役地的所有权（或者使用权）和地役权分 别让与不同的人。其二，地役权不得与需役地分离而为其他权利的标 的，不能单独以地役权设定抵押或者予以出租等。2 .地役权与相邻权的区别地役权与相邻权的区别如下。第一，权利性质的区别。相邻权不是一个独立的物权，地役权是一 种独立的物权。第二，权利的取得方式不同。相邻关系是法定的权利，不动产所有 权人或者占有人因相邻而依照法律的规定取得；地役权是约定的权利， 当事人须经过约定而设定这种权利相邻关系的成立无须特定的公示方 式。地役权尽管是在合同生效时取得，但须经过登记才能取得对抗第三 人的效力。第三，权利的内容不同。相邻关系的一方有权对相邻的另一方提出 提供便利的最低要求；而地役权设定并非是为了满足不动产权利行使过 程中的最低要求，而是为了使自己的权利更好地得到行使。第四，对不动产是否相邻的要求不同。相邻关系依法发生在相互毗 邻的不动产权利人或者合法占有人之间，而地役权则既可以发生在相邻 的两块不动产权利人或者合法占有人之间，也可以发生在不相邻的不动 产权利人合法占有人之间。第五，权利的有偿性和期限限制不同。相邻权是无偿的、无固定期 限的，地役权

5、一般是有偿的、有固定期限限制的。3 .地役权的基本内容地役权的基本内容是，地役权人有权按照合同约定，利用供役地人 的土地或者建筑物，以提高自己的需役地即土地或者建筑物的效益。案例评析殷某与任某等地役权纠纷案案情：殷某系龙口市某村村民，在本村有承包地一处。因龙口市 某某建材有限公司改电线，需要占用殷某的部分承包地，经协商，殷某 与某某建材有限公司的登记监事任某签订占地合同一份。合同签订后， 任某按约定支付部分补偿费用后拒绝按约定继续给付相应款项，亦未停 止占用原告殷某的土地。殷某向法院提起诉讼。法院认为：原告殷某依 约履行了相关义务，故应享有每年获得相应补偿费的合同权利，任某应 当履行给付义务。但没有证据表明任某系代某某建材有限公司签订涉案 合同的，不应由某某建材有限公司承担合同义务C评析：地役权是指土地上的权利人为了自己使用土地的方便或者 土地利用价值的提髙，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。 地役权制度为大陆法系和英美法系国家所共采的一种独立的用益物权制 度。根据本条规定，地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产， 以提高自己的不动产的效益。但是，地役权人按照合同约定享有地

6、役权 的同时，也必须按照合同约定向供役地方支付相应的费用。本案中，被 告任某与原告殷某签订占地合同，占用了被上诉人部分田地，每年给补 偿费，该约定是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、法规之 规定，应认定合法有效，双方当事人均应严格遵守履行。第三百七十三条 设立地役权，当事人应当采用书面形式订立 地役权合同。地役权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名 或者名称和住所；（二）供役地和需役地的位置；（三）利用目的 和方法；（四）地役权期限；（五）费用及其支付方式；（六）解 决争议的方法。条文要义本条是对取得地役权的规定。地役权的约定取得，也叫地役权基于法律行为取得，即当事人之间 以地役权设定合同来设定地役权。设立地役权的法律行为是要式行为， 当事人应当釆取书面形式订立地役权合同。设定地役权的原则是，应当以对供役地损害最小的方法为之，且不 得违背公共秩序与善良风俗。当事人设定禁止袋地通行为内容的地役 权，或设定容忍权利滥用的地役权，都不符合公序良俗原则，不具有法 律效力当事人设定地役权的合同一般包括下列条款：（1）当事人的姓名 或者名称和住所，当事人可以是土地所有人、建设用地使用权

7、人、宅基 地使用权人和土地承包经营权人；（2）供役地和需役地的位置，标明 供役地和需役地的方位、四至以及面积等；（3）利用目的和方法，是 为了通行、取水、排水、铺设管线等，以及利用供役地的具体方法；（4）地役权期限，明确约定地役权的起止时间；（5）费用及其支付方 式；（6）解决争议的方法。当事人应当按照上述要求订立地役权合 同，内容可以适当增减，但基本内容应当完整。案例评析德阳市富民技校与中江县金仓化工原料有限公司排除妨害纠纷上诉案案情：富民技校在修建新校区时占用了金仓化工公司输卤管道所 占用的土地。双方在消除危险纠纷的诉讼中，经政府协调，富民技校致 函金仓化工公司，内容为：“中江县金仓化工原料有限公司：因我校扩 建，将你司的输卤管道掩埋于新场地下，经政府协调，我校同意你司管 道迁改至新旧校区之间的排水沟堡坎上（以支架支撑架设明管），并同 意你司今后进入校内进行管道巡查和检修。”在政府给付改迁费用后， 因双方达成和解，金仓化工公司撤诉。此后，金仓化工公司在巡查时发 现富民技校在其输岗管道上覆盖预制板并浇筑混凝土等永久性构筑物。 金仓化工公司认为富民技校的行为将导致金仓化工公司无法正常管

8、理、 使用输卤管道，遂再次向一审法院提起诉讼。一审法院认为金仓化工公 司的诉讼请求成立，应予支持。二审法院维持原判。评析：当事人设定地役权的合同一般包括：第一，当事人的姓名 或者名称和住所；第二，供役地和需役地的位置；第三，利用目的和方 法；第四，地役权期限；第五，费用及其支付方式；第六，解决争议的 方法。当事人应当按照上述要求订立地役权合同，内容可以适当增减， 但基本内容应当完整。本案中函件本身采用的就是书面形式，而且当事 人的名称、住所、利用目的和方法是明确的；虽然地役权期限和付费方 法在该公函中没有明确，但是从事情的缘由看，富民技校提供给金仓化 工公司土地供其使用，是因为之前建设新校区时占用了金仓化工公司享 有土地使用权的土地，故金仓化工公司是付出了对价的，应视为富民技 校同意金仓化工公司在土地使用期限内无偿利用该部分土地。双方均应 按设定地役权的协议履行。因此，法院作出了支持金仓化工公司的判 决。第三百七十四条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要 求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗 善意第三人。条文要义本条是对地役权登记的规定。地役权登记，法律规定为

9、登记对抗主义，因而地役权自地役权合同 生效时设立，而不是登记生效。地役权设立后，可以登记也可以不登 记。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记，确认地役 权；地役权未经登记的，不得对抗善意第三人。当事人在订立地役权合 同时，应当斟酌情事，决定地役权是否应当进行登记。案例评析张某等与永城市恒丰贸易公司淮海商厦4】地役权纠纷上诉案案情：建行永城支行与张某签订合同，向其出售一房屋及一过道 的永久使用权，并约定另一过道由双方共同使用张某取得该房屋所有 权证，房产证附栏记载有约定中的关于过道使用的内容。此后该房屋所 属楼房过户于淮海商厦，“过道”亦在此产权范围内，产权证书中没有关 于“过道”的记载和说明。自此，张某与淮海商厦因该“过道”的使用产生 纠纷。遂诉至法院。经查，该楼房及张某购买的房屋，原为某某饮食服 务公司所有，该公司分别在楼房东端和南端各留-通道。此后，淮海商 厦就该楼房与某某饮食服务公司签订房屋租赁合同，后某某饮食服务公 司以抵债方式将此楼房过户给建行永城支行。法院认为：张某与建行永 城支行关于过道的地役权的约定有效，但不能对抗淮海商厦对涉案房产 取得的完整物权，张某可依法向责任方主张赔偿。评析：地役权是指不动产权利人按照合同约定利用他人不动产， 以提高自己的不动产的效益的权利。地役权自地役权合同生效时设立。 当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得 对抗善意第三人。本案中，张某与建行永城支行就过道使用的规定实质 上属于对地役权的约定，建行永城支行出售涉案楼房时，并未声明张某 对该“过道”享有地役权（通行权），淮海商厦颁发的产权证书中，亦没 有关于“过道”的记载和说明，基于淮海商厦对涉案房产取得完整物权， 张某对该“过道”享有的地役权行使不能。张某虽然享有地役权，但由于 该地役权没有登记，不得对抗某某商厦，因此法院作出上述判决。第三百七十五条 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役 权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。条文要义本条是对供役地人义务的规定。供役地人的主要义务，是容忍土地上的负担和不作为义务，即在地

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