120P星河世纪公寓开盘前营销推广执行报告(中原与风火策略与平面)
121页1、公寓开盘前营销推广执行方案,星河世纪,中原星河世纪项目小组 风火星河世纪项目小组 2005年08月,回顾。,春交会8月初,主要推广主题:星河,鼓舞2005!,辅助推广主题:CBD价值运营体,主题,春交会,途径一,春交会现场,客户问卷调查及登记 4105份,春交会现场反映热烈,星河,鼓舞2005!,春交会宣传册,地铁广告,途径二,星河明居展示厅展示,途径三,软文炒作,途径四,效果,星河世纪整体形象得到市场高度认同与关注。,星河地产品牌实力得到充分的展示与发扬。,8月5日星河世纪进场当天,展示中心人潮攒动,到访登记:109批,8月5日当天,入会:46批,8月5日当天,8月5日15日十一天,到访登记:617批,入会:276批,8月5日15日十一天,搜房网、房地产信息网 同时刊载星河世纪宣传推广 战绩,展望。,8月10月,目标,快速销售,回笼资金 引起抢购风暴,为写字楼顺利销售打基础 减少与写字楼产品的竞争 实现物业价值最大化 进一步提升星河地产品牌形象,任务,提升星河地产品牌 吸收星河会会员 实现较高解筹率,取得理想销售业绩,公寓竞争分析,现状。,资料来源:中原深港研究中心,福田区目前在售小
2、户型一览表,华强,景田,新洲,面积集中于: 35-68平方米,小户型产品具有旺盛的需求力。,未来。,福田、罗湖、南山下半年将推出小户型项目列表,资料来源:中原深港研究中心,下半年关内小户型总体供应量:84万平方米,39万m2,27.63万m2,17.4万m2,景田,新洲,华强,福田区2005年下半年将推出项目列表,资料来源:中原深港研究中心,福田区2005年下半年,总体供应量:101万m2 小户型供应量:39万m2 中大户型供应量:62万m2,中大户型仍为福田区主流供应产品; 中大户型产品主要分布于香蜜湖片区; 小户型主要分布于华强、景田、新洲三大片区。,公寓销售时机安排,8月5日,临时售楼处入场 收筹,9月20日前,取得预售许可证,9月24日,首批大客户解筹,9月25日,普通客户解筹,10月1日7日,开盘,9月28日,秋交会,正式售楼处入场,CBD公寓推售策略,认筹期,开盘期,热销期,促销期,尾盘期,8月5日 9月25日,10月1日 10月7日,10月8日 12月31日,1月1日 正月十五,2月13日 3月底,9月26-30日封筹,9月20日派号、计算价格、看样板房 9月24日第一次
3、解筹 9月25日第二次解筹,认筹期,开盘期,热销期,促销期,尾盘期,8月5日 9月25日 (8周),10月1日 10月7日 (1周),10月8日 12月31日 (11周),1月1日 正月十五 (6周),2月13日 3月底 (7周),阶段销售率,累计销售率,推出单位,实收价格(含600元装修),30% 312套,10% 90套,40% 360套,10% 90套,10% 90套,30%,40%,80%,90%,100%,70%,80% 加推10%,100% 加推20%,8500,8700,9000,9000,8800,实收均价8800元/平方米(含600元装修),CBD公寓销控策略,策略一:低开高走,首批售出单位以C座单位为主,以B座单位为辅 策略二:高中低单元相结合,侧重中低层单元首批推售 策略三:按层推出 策略四:需后续推出的保留单位主要为升值潜力较大的单位。,B、C栋单位推售次序示意图,CBD公寓推广各项策略铺排,渠道策略,开盘前期,销售中期,尾盘期,渠道,方式,中原二/三级市场互动 星河会员 招商银行 星河业主 中原会/中原网络 春交会/秋交会,中原二/三级市场互动 星河会员 老业
4、主 中原会,中原二/三级市场互动,联谊活动,现场活动,中原内部推荐 现场活动,吸收星河会员操作要点,到六个招商银行指定福田支行网点存入会金(不少于五千元的三个月定期存款) 填写星河会入会申请表 领取“金钻卡”,了解项目信息,直接填写星河会入会申请表 领取“贵宾卡”,吸收星河会员操作要点,六个招商银行福田支行网点: 福田支行本部 车公庙支行 振华支行 百花支行 福华支行 中电支行,吸收星河会员操作要点,星河地产 VIP窗口,媒体策略,媒体推广费用销售周期分配:,各媒体在媒体总投放中所占比例:报纸:3184562元,所占比例:46.3%;电视:316350元,所占比例:4.6%; 杂志:351022元,所占比例:5.1%; 电台:393980元,所占比例:5.7%; 其它:2627280元,所占比例:38.2%。,公关策略,公寓解筹推广计划,8月5日9月底,阶段目标:目标认筹量(入会会员)1500名以上 取号客户量达到1000名以上,整体形象&公寓推广,广告推广阶段执行方案,三大主题,整体属性定位 CBD价值运营体 公寓属性定位 定制式服务公寓 阶段推广口号 这个世纪属于CBD,赢得声望
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